Login  Back  Print  
  Home PageRubricheCasa e Condominio
Condominio - Posta e risposta - 467 quesiti
Original document
 
Linked documents
none
 
Linked by
 
 
 | 

POSTA E RISPOSTA

POSTA E RISPOSTA

Aggiornato al 19 dicembre 2012 – 467 quesiti

 

Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioniamo, fra i tanti che ci pervengono, solo i quesiti di maggior interesse generale. Per esigenze di spazio, inoltre, sono preferibili domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate.


Sommario: RIPARAZIONE BALCONE - VANO TERRANEO E SCALE - SUPERCONDOMINIO E DELIBERA - ASSEMBLEA E ASTENSIONE DAL VOTO - ILLUMINAZIONE TEMPORIZZATA - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - APERTURA BOCCHE DI LUPO - SOSTITUZIONE CASSETTE POSTALI - MODIFICA ASPIRATORE - CONDIZIONATORE INVADENTE - LOCAZIONE E CAMBIO DI DESTINAZIONE - FORATURA GUAINA - DISACCORDO RIFACIMENTO FACCIATA - BARRIERE ARCHITETTONICHE - CHIAVE LOCALE CALDAIA - AMPLIAMENTO ATTICO - MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - ROTTURA TUBO E LUCRO CESSANTE - AVVALLAMENTO SOLAIO - SPESE, TABELLE E DELIBERE - DIVIETO DI PARCHEGGIO - COSTRUZIONE E DISTANZA - PROLUNGAMENTO BALCONE - SOSTITUZIONE ANTENNA - AUTO DANNEGGIATA - COMODATO FITTIZIO - RICOSTRUZIONE EDIFICIO - RIPARTIZIONE SPESE ENERGIA - ANTENNA TV - LASTRICO SOLARE E INFILTRAZIONI - PASSAGGIO CAVO TELEFONICO - ALLAGAMENTO E RISARCIMENTO - CONTRIBUTI CONDOMINIALI E SOSPENSIONE DEL SERVIZIO - ALTERAZIONE PARTE COMUNE - PERMESSO DI COSTRUIRE E ACCESSO AL FONDO - POSIZIONAMENTO CALDAIA - PORTIERE E CHIAVI - SPESE ESERCIZIO SERVITU’ - DANNI  DA INFILTRAZIONI - RESTITUZIONE CHIAVE - LOCAZIONE E SICUREZZA - PARCHEGGIO - INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO - ALBERI E FOGLIE INVADENTI - SUPERCONDOMINIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - INSTALLAZIONE PANNELLI  FOTOVOLTAICI - SMALTIMENTO AMIANTO - LAVORI E SMONTAGGIO TENDE - LAVORI  E  ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE  - INFILTRAZIONI  DAL TETTO - IMMISSIONI  DA CANNA FUMARIA - SPESA RIPARAZIONE  LUCERNARIO - DISTANZE - DISABILE E PARCHEGGIO - CHIUSURA BOX - LUCE PIANEROTTOLO  - SENTENZA DEFINITIVA - INSTALLAZIONE VETROCEMENTO - OSTRUZIONE CANNA FUMARIA - UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE - PONTEGGIO - RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO FATISCENTE - LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE - INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO - LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI - ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE - LAVORI INCOMPIUTI - PULIZIA CAVEDIO - ESALAZIONI BARBECUE - RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE - LOCAZIONE CASA FAMILIARE - PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL - RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI - SPOSTAMENTO CONTATORE - SMALTIMENTO ETERNIT - INNALZAMENTO  RETE  - RIPARAZIONE LUCERNARIO - COIBENTAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - TERRENO ADIBITO A ORTI - DISSENSO RISPETTO ALLA  LITE - VENDITORI INDESIDERATI - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE - LASTRICO SOLARE E TETTOIA - CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA - LAVORI URGENTI - VENDITA SOTTOTETTO COMUNE - SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO - INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE - CONDOMINI INTRAPRENDENTI - POZZETTI MALEODORANTI - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO - LUCE SCALE E DANNI - RISTRUTTURAZIONE SOLAIO - SERVOSCALA E MILLESIMI - SPESA RITENUTA SUPERFLUA - SPESA COMUNE E DISPONIBILITA’ ECONOMICA DEL CONDOMINO - ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE - PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE  E ODORE DI GAS - AMMINISTRATORE  E COMPENSO EXTRA - CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO - SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE - ASCENSORE FANTASMA - TENDA BUCATA - CASSETTA POSTALE - RIPARAZIONE  LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA  - AGEVOLAZIONE  FISCALE - CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE - DIFFICOLTA’ ALLACCIO IDRICO - ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA - TETTO E ARDESIA - BAMBINI VIVACI - LOCAZIONE E GAS - RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE - DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO - COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI - BONIFICA TERRENO - ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT - SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE - PAVIMENTAZIONE CORTILE - CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI - TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE - LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA - TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - SERVITU’ E RESPONSABILITA’ - VENDITA E DIFETTI - INSTALLAZIONE INFERRIATE - SPESE COMUNI  E  COMPROPRIETA’ - SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE - INFILTRAZIONI DI ACQUA - SOSTITUZIONE CONDUTTURA - LOCAZIONE E FURTO - RIPARTIZIONE SPESE COMUNI - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - CAMBIO SERRATURA - ALBERI E FOGLIE - BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA - ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO - CONDOMINO MOROSO - MILLESIMI E DESTINAZIONE D’USO - MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE - PARCHEGGIO E DISTANZA - BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI – RISTRUTTURAZIONE BALCONI - TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA - TUBATURA E SERVITU’ - DAVANZALI, PIGNE E VASI - STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC - SPOSTAMENTO SERVITU ‘ - TINTEGGIATURA MURO CIECO - SPOSTAMENTO SERVITU‘ - LOCAZIONE: UMIDITA’ E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA’ -  CONTATORE UNICO - RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE - SERVITU’ SMINUITA - CORTILE E  RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO - PULIZIA SCALE “FAI DA TE” - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE - LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA’ E RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU’ E SOSTITUZIONE COPERTURA - REGOLAMENTO E  COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - VENDITA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE - FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA VETRATA - SPOSTAMENTO SERVITU’ - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE - SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - SPESA SPOSTAMENTO SERVITU’ - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO - INSTALLAZIONE  SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI - CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU’ E ACCESSO AL FONDO - ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO - MOROSITA’ - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI - PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E’ VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI DELL’OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA  SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA - CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA’ E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE E  CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO - SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO - INFERRIATE…APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA’- TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA’ E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA’ - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA’ E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU’ - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA’ ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA’ CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU’ E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU’ - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU’ DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU’ - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU’ - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU’ E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU’ - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU’ E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO - ESERCIZIO DELLA SERVITU’ - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL’OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO - SERVITU’ E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE – DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU’ E SPESE - VIZI DELL’IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU’ - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU’ E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU’ - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA’ - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU'



Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore:

Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l’uso improprio dell’ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell’avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del “Corriere Economia” e “Il diritto di tutti”. Il sottotitolo - “Con repertorio di oltre 2.000 casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza”- enfatizza l’approccio pratico con cui l’autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l’insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali.
La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all’altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l’altro.

 

RIPARAZIONE BALCONE

 

Può un condomino rimuovere la rete di protezione da un mio balcone senza dirmi nulla ed effettuare lavori di ristrutturazione sempre sullo stesso? Io abito al quarto piano, lui al terzo. Adesso pretende di entrare in casa mia per completare l'opera, in modo che il lavoro sia fatto bene. Faccio presente che siamo in attesa di ristrutturare lo stabile che è in condizioni pessime. Mi sono rivolta all'amministratore, ma ha risposto che la faccenda non lo riguarda e che me ne devo occupare io. La rete è stata messa a mie spese. E se in un futuro dovesse crollare tutto per lavori eseguiti male? Ne rispondo io? Devo agire adesso?

 

M. S.

 

Se i balconi sono incassati, il condomino di quello inferiore può, al più, intervenire sulla parte sottostante della soletta del sovrastante balcone. Se invece i balconi sono aggettanti non può intervenire neppure su questa, in quanto di proprietà esclusiva del proprietario del balcone cui inerisce. Se il lettore ha inopinatamente tollerato che il vicino intervenisse sul suo balcone, risponde comunque degli eventuali danni che dovessero occorrere a terzi, ai sensi dell’art. 2051 c.c. Se poi, attraverso un tecnico, accerta che i lavori non sono stati eseguiti a regola d’arte, può diffidare il vicino a ripristinare lo stato dei luoghi.

 

VANO TERRANEO E SCALE

 

Il condomino proprietario di un terraneo con accesso esterno partecipa alle spese di rifacimento di una rampa pericolante della scala del fabbricato che ospita il terraneo? Anche a quelle di adeguamento architettonico funzionale? La sent. Corte app. civ Milano n. 1983/1987 dice che androne e scale sono oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. quindi anche dei proprietari dei terranei, in quanto elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani. Gli stessi soggetti invece dovrebbero essere esclusi dalle spese derivanti dall'uso continuo, quindi dalle spese ordinarie.

 

P. C.

 

Il proprietario del vano terraneo con accesso esterno è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla ricostruzione delle scale, trattandosi di una parte essenziale della proprietà comune. Lo stesso dicasi della spesa occorrente all’adeguamento funzionale dell’edificio, in quanto finalizzata alla conservazione dello stesso. E’ invece esonerato dal contribuire alle spese di pulizia e illuminazione delle scale alle quali non abbia accesso, in quanto finalizzate non alla conservazione di questa parte comune dell'edificio, ma a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento di essa e delle parti di esclusiva proprietà.

 

SUPERCONDOMINIO E DELIBERA

 

Risiedo in un quartiere composto da circa 13 palazzine. Lì insiste una vasta area abbandonata e ricca di sterpaglie che si allaga ad ogni acquazzone causando l'assorbimento di umidità nel palazzo. Quest'area riguarderà circa tre o quattro palazzine del quartiere. Non esiste un supercondominio giuridicamente costituito, e i proprietari di casa saranno in totale circa 200. Il mio palazzo è tra quei quattro che sono interessati dall'area in questione. La nostra Assemblea vorrebbe deliberare per far fare dei lavori di bonifica nell'area suddetta e risolvere il problema, ma un nostro condomino si oppone dicendo che la nostra assemblea da sola non potrebbe deliberare. E' da anni che polemizziamo con lui. E' vero quello che dice o possiamo deliberare ugualmente?

 

A.

 

L’Assemblea dei condomini di uno degli edifici non può  deliberare validamente in ordine a una parte comune anche agli altri edifici del supercondominio.

 

ASSEMBLEA E ASTENSIONE DAL VOTO

 

In caso di astensione di un condomino in Assemblea deliberante, come vengono conteggiati i millesimi?

 

M. B.

 

Ai fini del calcolo della maggioranza non si deve tener conto dei condomini (e relativi millesimi) che si sono astenuti dalla votazione (Cass. 9/12/1988, n. 6671).

 

ILLUMINAZIONE TEMPORIZZATA

 

Abito in un condominio dove la luce delle scale e quella dell'androne è temporizzata. Quando torno la sera a casa devo entrare nel portone buio e poi accendere la luce, e sinceramente mi sembra una condizione un po' pericolosa. Non mi interessa tanto delle scale ma quanto dell'androne. Ho esposto più volte questo problema all'amministratore e agli altri condomini, ma loro vogliono risparmiare la luce e dicono che non c'è pericolo di trovare sconosciuti nell'androne perchè il portone è sempre chiuso, ma questa sicuramente non è per me una garanzia. Vorrei mandare una raccomandata al condominio e all'amministratore, ma vorrei fare dei precisi riferimenti. c'è una legge dove si dice che l'illuminazione è obbligatoria per la sicurezza dei condomini? Se sì, quale? Altrimenti cosa possono indicare nella raccomandata?

 

E. P.

 

Non esiste una norma specifica, né risultano precedenti giurisprudenziali. Il lettore può insistere presso gli altri condomini affinché, in via subordinata, vengano affiancate all’illuminazione temporizzata delle lampadine di sicurezza di minore intensità, da tenere sempre accese.

 

SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA

 

Ho effettuato la disdetta della fornitura di energia elettrica in un appartamento in cui non abito. Il condominio deve sostituire l'antenna condominiale e mi è stato detto che sono tenuta per legge a contribuire alle spese. Pur avendo fatto la disdetta sono tenuta al pagamento delle spese di sostituzione antenna?

 

G. D. P.

 

Il condomino, in quanto comproprietario dell’impianto, è tenuto ad adeguarsi alla delibera dell’assemblea; il secondo comma dell’art. 1118 c.c., infatti, stabilisce che il condomino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo della spesa per la loro conservazione.

 

APERTURA BOCCHE DI LUPO

 

Vi prego indicarmi permessi ed autorizzazioni dai condomini (in termini di presenze in assemblea e di valori in millesimi) e del Comune, per la realizzazione di due aperture finestrate tipo bocca di lupo, per dare luce ed aria ad una esistente cantina in seminterrato di un condominio di sei appartamenti.

 

M. B.

 

L’assemblea può deliberare a riguardo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Per quanto attiene al tipo di autorizzazione richiesto, è sufficiente la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), ma è preferibile acquisire conferma presso l’ufficio tecnico del Comune.

 

SOSTITUZIONE CASSETTE POSTALI

 

Può un amministratore sostituire le cassette postali con altre che rovinano l'estetica della scalinata e soprattutto senza alcuna delibera dell'assemblea? Posso evitare di pagare la quota che mi spetta? L'amministratore può essere sanzionato?

 

F. P.

 

L’amministratore non può, di sua iniziativa, sostituire le cassette postali, a maggior ragione se le nuove sono tali da alterare il decoro architettonico dell’edificio. Pertanto, se l’assemblea non ratifica l’operato dell’amministratore, il condomino può rifiutarsi di pagare.

 

MODIFICA ASPIRATORE

 

Abito in un condominio dove all'ultimo piano ci sono quattro appartamenti con mansarda. All'ultima assemblea i proprietari delle quattro mansarde hanno lamentato un problema di aspirazione in quanto dicono sia troppo corto l'aspiratore del bagno cieco che esce sul tetto chiedendo di modificarne l'impianto. È giusto che la spesa venga divisa in millesimi di tutti i dodici appartamenti se è un problema del loro appartamento?

 

G. A.

 

Se l’aspiratore è posto al servizio di una o soltanto di alcune unità immobiliari, la spesa richiesta dalla sua modifica è a carico dei rispettivi proprietari. Se invece l’impianto è condominiale alla spesa devono contribuire tutti i condomini. E’ fatta salva la diversa previsione del regolamento contrattuale.

 

CONDIZIONATORE INVADENTE

 

L'inquilino del piano di sopra ha posizionato l'elemento esterno del suo condizionatore a 45 centimetri sopra la finestra del mio soggiorno. Posso farlo spostare? Preciso che tale impianto immette condense calde d'estate, fredde d'inverno e visibili sui vetri della finestra e, cosa veramente insopportabile, fa un rumore inesorabile.

 

D. C.

 

Se le immissioni provenienti dal condizionatore superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di pace ai sensi del quarto comma dell’art. 7, n. 3), c.p.c., per farle ricondurre nella norma, se del caso facendo allontanare il condizionatore dalla finestra.

 

LOCAZIONE E CAMBIO DI DESTINAZIONE

 

In un fabbricato del 1947 abbiamo un locale ex cassoni. possiamo affittarlo come magazzino? Siamo un condominio di anziani e non sappiamo cosa fare (incluso l'amministratore). Bisogna fare il mutamento di destinazione d’uso?

 

M. P.

 

Di norma il cambio di destinazione d’uso, se non richiede la realizzazione di opere edilizie, è libero. Poiché la normativa è apprestata a livello regionale, è opportuno informarsi preventivamente presso l’ufficio tecnico del Comune.

 

FORATURA GUAINA

 

Se uno ha eseguito un lastrico solare piastrellato con sotto una guaina (lavoro garantito 10 anni con polizza assicurativa), l'utilizzatore dopo la fine del lavoro fora il tutto con dei prigionieri da 12 cm e di diametro 12 mm. per installare la ringhiera ed il sistema perde, di chi è la responsabilità, considerando che l'assicurazione dice di chiamarsi fuori in quanto è stato manomesso il sistema?

 

G. R.

 

Se si prova che le infiltrazioni sono state determinate dall’utilizzatore del lastrico, che dopo la posa in opera, a regola d’arte, della guaina, l’ha forata per installare la ringhiera, la spesa richiesta dalla riparazione e dal risarcimento degli eventuali danni è a suo esclusivo carico.

 

DISACCORDO RIFACIMENTO FACCIATA

 

Siamo tre condomini che, in disaccordo con il quarto vorremmo rifare tetto rotto e facciata. Come possiamo agire se anche per fare la facciata la ditta deve entrare nel terrazzo del quarto condomino?

 

S. C.

 

Se il rifacimento della facciata è stato ritualmente deliberato dall’assemblea, e per eseguire i conseguenti  lavori è indispensabile occupare temporaneamente il terrazzo di un condomino, questi non può opporsi (Trib. Napoli 16/2/1994). Se dovesse rifiutare l’accesso si può adire l’Autorità giudiziaria.

 

BARRIERE ARCHITETTONICHE

 

Mia madre è disabile e ha il relativo contrassegno rilasciato dal Comune che appongo sull'auto a Lei intestata, l'appartamento è intestato sempre a mia madre. L'auto con il contrassegno la parcheggio nel garage condominiale davanti a quello di sua proprietà. Nel condominio non vi è l'abbattimento delle barriere architettoniche, poichè per accedere al nostro portone occorre necessariamente fare una rampa di scale o fare il giro dall'altra parte sempre con gradini. L'unico modo per evitare le scale e far accedere mia madre direttamente all'ascensore è il garage, dove parcheggio l'auto a lei intestata, non occupando alcuna area di manovra, poichè il suo garage è il primo davanti al muro. Vorrei sapere quali tutele ha mia madre con la sua disabilità, qualora qualche condomino rivendichi che non può parcheggiare.

 

D. C.

 

Se il divieto di parcheggio è previsto da un regolamento contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini, il lettore è tenuto a rispettarlo ma può, ai sensi dell’art. 2 della L. 9/1/1989, n. 13, sull’abbattimento delle barriere architettoniche,  chiedere all’assemblea di deliberare le innovazioni idonee a superare l’inconveniente. Se l’assemblea rifiuta di assumere la delibera, o non l’assume entro tre mesi dalla richiesta scritta, il disabile, o chi ne esercita la tutela o la potestà, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili, e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.

 

CHIAVE LOCALE CALDAIA

 

Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 11 proprietà con riscaldamento centralizzato. Volevo sapere chi, di regola, può tenere le chiavi del locale caldaia e chi può averne accesso.

 

S. C.

 

La chiave è tenuta, di norma, dall’amministratore e dall’incaricato della manutenzione, quando non ne viene collocata una copia in una teca facilmente violabile in caso di emergenza.

 

AMPLIAMENTO ATTICO

 

Vorrei sapere se nel presentare una domanda di ampliamento del mio appartamento (attico di 70mq con 150 mq di terrazzo) sono obbligata a chiedere il consenso agli altri condomini.

 

M. C. G.

 

E’ opportuno procurarsi il consenso dei condomini: sia perché potrebbe essere richiesto dal Comune per il rilascio del permesso di costruire, sia per evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

 

MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

 

Nel caso vengano modificate delle tabelle millesimali gia' esistenti approvate e registrate al momento della costruzione dell'edificio, anche la loro modifica oltre ad essere approvata deve essere di nuovo vidimata nell'apposito ufficio?

 

A. C.

 

Se si vuole che la modifica delle tabelle millesimali sia opponibile ai futuri acquirenti delle unità immobiliari, dev’essere  approvata con atto notarile trascritto presso l’Agenzia del territorio.

 

ROTTURA TUBO E LUCRO CESSANTE

 

Abito al secondo piano in una palazzina di 2 piani composta da quattro famiglie più 2 negozi (tappezziere e parrucchieri) situati al piano terra. Il problema è che c'è uno scarico rotto che parte dal secondo piano passando dal primo fino al negozio dei parrucchieri, il quale lamenta delle infiltrazioni di acqua. Abbiamo constatato che è vero: c'è la nostra disponibilità all'eventuale riparazione ma i parrucchieri chiedono anche un risarcimento danni per gli eventuali giorni dove il negozio potrebbe rimanere chiuso(inattività) nel caso i lavori dovessero prolungarsi più del dovuto. A dire il vero il problema si era già manifestato almeno 2 o 3 anni fa: il proprietario del negozio aveva installato del cartongesso per riparare momentaneamente (a livello estetico) il danno, ora stiamo rifacendo tutte le nuove fognature e il proprietario del negozio ci chiede di intervenire. La mia proposta è quella di aspettare il mese di agosto per la chiusura del negozio. Le chiedo se è legittima, da parte del proprietario, la richiesta del risarcimento per l'inattività del negozio.

 

M.

 

Se la riparazione comporta la chiusura del laboratorio per alcuni giorni, la richiesta di risarcimento a questo titolo (cosiddetto lucro cessante) è legittima ai sensi dell’art. 1123 c.c. ma dev’essere idoneamente documentata.

 

AVVALLAMENTO SOLAIO

 

Ho un problema con un inquilino che abita sopra il mio garage. Diversi anni fa ha ristrutturato il suo appartamentino facendo dei lavori che hanno appesantito il solaio che divide il mio garage con il suo appartamento. Si è verificato un avvallamento del solaio visibile dal mio garage mentre il suo pavimento si è crepato. La signora pretende che la riparazione debba essere di entrambi; a me non sembra, di solito si dice "chi rompe paga" o no?

 

D. C.

 

Se l’avvallamento del solaio è dipeso esclusivamente  da fatto e colpa del proprietario della sovrastante unità immobiliare, è questi a dover sopportare la relativa spesa. La circostanza va adeguatamente provata: per es. attraverso un accertamento tecnico preventivo con l’intervento di un avvocato.

 

SPESE, TABELLE E DELIBERE

 

Il nostro regolamento prevede la ripartizione delle spese secondo tabelle diverse, in base alla natura della spesa stessa. Ad esempio,  le spese di energia elettrica e di pulizia della scalinata sono ripartite secondo la tabella della scalinata, le spese di energia elettrica e di pulizia della rampa di accesso ai box sono ripartite secondo la tabella della rampa, ecc. Ovviamente si tratta di tabelle che presentano millesimi diversi rispetto a quelli della tabella generale di proprietà. Domanda: nelle decisioni inerenti le stesse spese, la maggioranza dei millesimi per deliberare è la stessa della tabella di riparto della specifica spesa, ad es. se si tratta di scegliere la ditta che dovrà occuparsi della pulizia della scalinata, la maggioranza viene calcolata applicando i millesimi della relativa tabella, o deve invece applicarsi la tabella di proprietà generale?

 

G. G.

 

Le tabelle si riferiscono alla ripartizione delle spese fra i condomini, non alle delibere, adottabili, queste, sulla base delle maggioranze stabilite dall’art. 1136 c.c., che fa riferimento ai millesimi di proprietà generale.

 

DIVIETO DI PARCHEGGIO

 

Vorrei sapere se in uno spazio comune situato davanti ai garage, mio e dell'altro proprietario della bifamiliare uno può impedire all'altro di passare davanti al suo garage, parcheggiando accanto al muro la propria auto. Visto che all'ufficio del catasto lo spazio è comune e quando sono stati fatti i lavori di pavimentazione sono stati pagati da entrambi, posso impedire che lui ci parcheggi e che gli spazi comuni siano lasciati liberi?

 

L.

 

Il divieto di parcheggio nello spazio comune richiede l’unanimità dei consensi. Ciò non toglie che il condomino, nel parcheggiare la propria auto, debba farlo rispettando i limiti di cui all’art. 1102 c.c., ossia non alterare la destinazione della cosa comune e non impedire  agli altri condomini (nel caso di specie si tratta di uno solo) di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se la condotta scorretta persiste non resta che rivolgersi al Giudice ci pace.

 

COSTRUZIONE E DISTANZA

 

Il terrazzo della mia mansarda dista dal  lastrico solare del vicino a meno di due metri e mezzo. Le due abitazioni sono separate da cortile comune. Il vicino ha eretto dei pali di ferro di circa due metri e settanta per tutto il perimetro del lastrico con intenzione di ancorare un telo verde tipo giardiniere. E' lecito? Mi toglierà di certo luce ed aria.

 

B. F.

 

Se, come pare di capire, l’opera realizzata dal vicino è riguardabile  come costruzione, intendendosi per questa “qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente”(Cass. 20/7/2011, n. 15972), si è tenuti al rispetto della  distanza legale fra costruzioni (tre metri), salvo che il regolamento comunale preveda una distanza maggiore (art. 873 c.c.).

 

PROLUNGAMENTO BALCONE

 

In un condominio di tre piani e due appartamenti per piano, i proprietari dei due appartamenti intermedi desiderano prolungare i balconi ad aggetto esistenti fino a coprire in lunghezza tutta la parete esterna sul lato sud dell'edificio. Quali sono le autorizzazioni condominiali e comunali per procedere all'esecuzione dei lavori, premesso che il regolamento condominiale non dice nulla in proposito?

 

M. B.

 

Trattandosi d’intervento suscettibile di alterare il decoro architettonico dell’edificio, è opportuno acquisire il consenso di tutti gli altri condomini, consenso che potrebbe essere richiesto dal Comune ai fini del rilascio del permesso di costruire.

 

SOSTITUZIONE ANTENNA

 

Siamo in uno stabile di quattro appartamenti. Dopo 25 anni si e' rotta l'antenna centralizzata: abbiamo deciso di sostituirla. Tre proprietari hanno deciso subito per il quarto: non riuscendo a rintracciarlo abbiamo chiesto all'affittuaria la quale ci ha autorizzato dicendo che in caso il proprietario avesse negato si sarebbe accollata la spesa. Non ci siamo creati il problema anche perche' eravamo già in maggioranza e l'antenna era ormai fuori uso gia' da un settimana. Adesso il proprietario che l'affittuaria negano il pagamento. Cosa possiamo fare? Possiamo staccare il filo dell'antenna di quell'appartamento?

 

T. C.

 

Il condomino che abbia anticipato una spesa comune ha diritto al rimborso, a condizione che abbia precedentemente interpellato, o quanto meno preavvertito, gli altri condomini o l’amministratore, e fornisca la prova sia della loro trascuratezza che dell’urgenza della spesa (Cass. 3/8/2001, n. 10738). Poiché nel caso di specie difetta quanto meno il secondo dei suddetti presupposti, se si vuole rientrare della spesa si deve adeguatamente  provare che il conduttore si era obbligato al pagamento qualora non avesse provveduto il condomino-locatore. Sconsigliabile staccare il collegamento all’unità immobiliare del condomino che non intende contribuire alla spesa.

 

AUTO DANNEGGIATA

 

Mia moglie ha parcheggiato l’auto nel posto auto assegnato, a pagamento, nel cortile del condominio (privato) nel quale affitta un negozio. Dal 4° piano è caduta una piastrella con dei calcinacci e dopo poco è sceso un muratore che ha detto che per sbaglio aveva fatto cadere il materiale. Ha fornito il nominativo del suo titolare che però non pare troppo affidabile. In questi casi è responsabile il condominio con la sua assicurazione, che a sua volta si rivarrà sull’inquilino o l’impresa o no?

 

C. C.

 

L’obbligo risarcitorio grava sul proprietario dell’unità immobiliare dalla quale sono piovuti i calcinacci, che a sua volta potrà rivalersi sull’impresa. Il lettore, prima ti attivarsi,  può verificare presso l’amministratore se l’assicurazione stipulata nell’interesse del condominio copre anche i danni non riconducibili a parti comuni dell’edificio.

 

 

COMODATO FITTIZIO

 

Il primo ottobre abbiamo firmato contratto comodato d'uso abitativo pagando interamente le spese di registrazione. L'affitto concordato e di 250,00 euro mensili più i tre mesi di cauzione di 750,00 che non vengono menzionati però nel contratto. A tutt'oggi non abbiamo ricevuto copia del contratto e la ricevuta del mese di ottobre e novembre pagati in contanti. Io a questo punto non voglio dare la mia parte dei tre mesi di cauzione perchè non vorrei che fosse l'ennesimo balzello del proprietario di non pagare le tasse e farci passare come delle custodi, dato che la parola comodato vuol dire se non erro dare una proprietà in prestito. Questo contratto è valido un anno... io ho intenzione di recedere dal contratto. Quando posso dare la disdetta?

 

E.

 

Poiché quello firmato dal lettore è, nella sostanza, un contratto di locazione, si applica l’art. 3 del D. Lgs. 14/3/2011, n. 23, che prevede: a) una durata  della  locazione  di quattro  anni  a decorrere dalla data della registrazione; b) un rinnovo, alla scadenza del contratto, di altri quattro anni, alle condizioni e con i limiti di cui ai contratti liberi; c) un canone pari  al  triplo  della  rendita  catastale,  oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% degli indici ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore  si applica comunque  il canone stabilito dalle parti. Poiché il lettore è intenzionato ad andarsene, può restituire la chiave dell’immobile anche subito.

 

 

RICOSTRUZIONE EDIFICIO

 

A causa del terremoto in Emilia io e i miei vicini di casa abbiamo subito danni. La casa è considerata stabile unico suddiviso in 3 appartamenti ognuno con entrata privata di cui al piano terra il mio di 50 mq, 70 mq quello del mio vicino e sopra a noi si sviluppa il terzo appartamento di 120 mq. Ognuno di noi ha subito danni interni, anche alle strutture portanti, quindi considerate comuni oltre alla necessità di rifare il tetto gravemente danneggiato. L' ingegnere che segue i lavori non riesce a darci una risposta in merito alla suddivisione dei costi per il ripristino dello stabile, dicendo che forse la cosa migliore da fare sarebbe quella di suddividere in base ai mq, ma che poi qualcuno ci rimetterebbe. Se suddividessimo in 3 parti uguali ci rimetterebbe qualcun'altro...insomma non si sa più come fare. Cosa consiglierebbe?

 

G. G.

 

La spesa occorrente alla ricostruzione delle parti comuni dell’edificio va ripartita fra i condomini in base ai millesimi di proprietà delle rispettive unità immobiliari, come stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c.

 

 

RIPARTIZIONE SPESE ENERGIA

 

Ho acquistato casa nel mese di agosto 2011 e sono l'unico, con la mia famiglia, ad aver acquistato un appartamento nel palazzo fino a maggio 2012. Ad ora, siamo in 4 famiglie. Tutti gli altri 16 appartamenti sono invenduti e ovviamente di proprietà del costruttore. Premetto che la casa è dotata di pannelli fotovoltaici e impianti geotermici e la ditta costruttrice ha sempre pubblicizzato questa famosa energia gratuita. Ora, è dato per scontato che le pompe geotermiche comunque devono essere alimentate da una qualche fonte di energia (in questo caso energia elettrica). L'amministratore ci ha detto che essendo stati gli unici ad usufruirne, l'intera spesa è a carico mio. E' vera questa affermazione? Io pagherò i miei millesimi ma i restanti vanno a carico del costruttore fino alla data del rogito degli altri appartamenti venduti. E' corretto?

 

L. B.

 

Il costruttore, in quanto proprietario degli appartamenti non ancora venduti, è tenuto a contribuire alle spese comuni, salvo diverso accordo: quello che rileva, infatti, non è l’uso effettivo dell’impianto ma l’uso potenziale.

 

ANTENNA TV

 

Abito in una villa bifamiliare di nuova costruzione. La mia casa è alta un metro in piú rispetto a quella della vicina (misura approssimativa, massimo un metro e mezzo). Sul mio tetto sono state installate due antenne, la mia e quella della vicina. E' venuto un antennista per riparare un guasto all’antenna della vicina e siccome lei non ha la botola, ma l’unico sono io, l’antennista ha dovuto mettere una scala appoggiata al tetto di un altro vicino e passare sul suo e poi sul  mio tetto per eseguire il lavoro. Io pur avendo la botola per principio non ho fatto passare nessuno, perchè mi sembra assurdo che per eseguire dei lavori per conto di un altro debbano passare ogni qualvolta all’interno di casa di mia. Io voglio far togliere l'antenna della vicina, perchè mi sembra logico che la tenga sul suo e poi non voglio che ogni volta mi debbano salire sul mio tetto. Siccome il lavoro sarebbe a spese del costruttore, se ci fosse la possibilità avrei premura nel far eseguire i lavori.

 

F.

 

La rimozione dell’antenna, che presumibilmente è stata collocata  dal costruttore sul tetto di proprietà del lettore per una questione di ricezione del segnale, necessita  del consenso del proprietario dell’impianto. Il Tribunale di Terni (sentenza del 19/1/1998) ha però ordinato la rimozione dell’antenna posta da un condomino sul terrazzo di un altro condomino, poiché il proprietario dell’antenna, per accedervi ai fini della manutenzione, doveva attraversare diverse stanze dell’appartamento di proprietà dell’altro condomino, violandone con ciò la privacy.

 

LASTRICO SOLARE E INFILTRAZIONI

 

Sono proprietaria di un appartamento al primo piano. La proprietaria sopra di me ha rifatto il suo lastrico solare prima dei 30 giorni dalla delibera. La cosa più importante è che dopo il rifacimento sono iniziate le infiltrazioni. L'impresa scelta da lei ha rimosso la catramatura esistente per sostituirla con una sottomarca del mapelastic, facendola pagare per originale. Ho chiesto con Raccomandata di venire a verificare l'infiltrazione ma ad oggi nessuna risposta. Chi deve pagare i danni? Come posso contestare un lavoro documentato da foto durante la ristrutturazione? Chi è il responsabile di tutto, la proprietaria o l'impresa?.

 

P. Z.

 

Il danno dev’essere risarcito dalla ditta che ha installato la guaina non a regola d’arte. Nei rapporti fra condomini, invece, il  risarcimento è per un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, da ripartire in proporzione ai millesimi di proprietà. Il risarcimento che la lettrice ha il diritto di esigere dal proprietario della sovrastante unità immobiliare va ridotto della quota ad essa facente carico, in quanto, ad un tempo, danneggiata e danneggiante. Se il proprietario del lastrico disattente l’invito a verificare i danni, la lettrice può chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo attraverso un avvocato.

 

PASSAGGIO CAVO TELEFONICO

 

Ho fatto richiesta per l’allaccio di una nuova linea telefonica; all’arrivo dei tecnici per l’installazione il vicino di casa ha vietato il passaggio dei cavi telefonici sulla sua proprietà. Ne consegue che sono senza telefono ed  isolato chiaramente, aggiungo inoltre che è l’unica soluzione al momento, per poter arrivare con il cavo  a casa mia: le chiedevo se il tizio può intraprendere una simile azione ed eventuale soluzione; nell’attesa di un suo riscontro invio cordiali saluti.

 

G. S.

 

L’attraversamento con un cavo telefonico della proprietà del vicino richiede il consenso di questi, trattandosi di costituire una servitù a carico del suo fondo. Se invece si tratta di unità immobiliari ubicate in un  condominio, è possibile installare il cavo telefonico, anche sulla parte di muro comune coincidente con la proprietà del vicino, a condizione di rispettare i limiti di cui all’art. 1102 c.c.

 

ALLAGAMENTO E RISARCIMENTO

 

Causa un guasto nell'impianto idraulico del condominio, ho avuto il mio appartamento completamente allagato. Mi è stato ripristinato e non ho potuto per questo utilizzarlo per sei mesi. Ho diritto ad un risarcimento per il mancato utilizzo dello stesso? Preciso che non è l'abitazione principale, ma di villeggiatura e che all'indomani dell'incidente ho dato mandato all'amministratore affinchè si adoperasse al ripristino; inoltre richiedevo ovviamente il riconoscimento delle spese di riscaldamento (è avvenuto nel mese di gennaio, è un appartamento in montagna) energia elettrica ecc. in quanto per far asciugare i muri, il pavimento ecc. è stato utilizzato ininterrottamente il riscaldamento. A distanza di diversi mesi l'amministratore mi dice (dopo aver chiuso i conti con l'assicurazione) che l'assicurazione non ha considerato il rimborso per mancato utilizzo. Le chiedo: ho diritto a richiedere tale rimborso? Su chi mi devo rivalere?

 

M. M. F.

 

La richiesta risarcitoria va azionata nei confronti del condominio in persona dell’amministratore.  Il danno esistenziale, ossia  il disagio psicologico (per es. irritazione, ansia, frustrazione, perdita di tempo) prodotto dal trambusto conseguente alle infiltrazioni di acqua provenienti dal soprastante lastrico solare,  non è autonomamente risarcibile.  Se però il condomino è stato costretto, a causa dell’allagamento della propria unità immobiliare, a trasferirsi in albergo per alcuni giorni, ha diritto al rimborso, da parte del condominio, della relativa spesa idoneamente documentata, detratta la quota a suo carico in quanto, ad un tempo, danneggiato e danneggiante.

 

CONTRIBUTI CONDOMINIALI E SOSPENSIONE DEL SERVIZIO

 

Ho un inquilino in un appartamento condominiale, con riscaldanento centralizzato. Egli non mi paga da mesi le spese condominiali e la locazione. Posso chiedere al condominio, pagando comunque il riscaldamento, di sospendere l'erogazione del calore all'inquilino?

 

A. C.

 

L’amministratore del condominio può sospendere l’erogazione del servizio comune suscettibile di godimento separato se lo prevede il regolamento e se il condomino (non, quindi, l’inquilino) non paga i contributi condominiali da un semestre (terzo comma art. 63 disp. att. c.c.). Se l’inquilino non paga il canone il locatore può intraprendere nei suoi confronti, attraverso un avvocato, un’azione di sfratto per morosità.

 

ALTERAZIONE PARTE COMUNE

 

Sono proprietario di un alloggio sito in uno stabile di tre piani per un totale di nove alloggi, amministrato pro tempore annualmente. Un nuovo proprietario, nel ristrutturare il suo scantinato, ha modificato, senza interpellare nessuno, le canne fumarie condominiali utilizzate da alcuni condomini per lo scarico degli impianti di riscaldamento individuali e quindi asportato gli sportelli per la pulizia e l'ispezione, pregiudicando con ciò l'integrità e la sicurezza delle stesse. Premetto che gli impianti in questione sono a norma di legge e quindi regolarmente certificati. Vorrei sapere se ciò è possibile ed eventualmente cosa fare per far ripristinare il tutto.

 

F. P.

 

L’amministratore può intraprendere, attraverso un avvocato, un’azione giudiziaria per ottenere il ripristino dei luoghi.

 

PERMESSO DI COSTRUIRE E ACCESSO AL FONDO

 

Vorrei sapere se è legittimo il permesso di costruire un’unità abitativa su un terreno edificabile, ad intervento diretto, ma senza una strada di accesso. Il permesso di costruire è stato rilasciato dal Comune ad un soggetto titolare di un diritto di proprietà ma che non possiede alcun titolo, né di proprietà né di servitù per poter utilizzare la strada di accesso all’area edificabile. L’unica strada  che potrebbe essere utilizzata è privata, di proprietà di un altro soggetto e ricade in zona agricola da un punto di vista urbanistico.

 

T.

 

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3508 dell’8/6/2011, ha stabilito che  l’esistenza dell’accesso al fondo sul quale s’intende realizzare la costruzione è condizione per il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. Costruzione a parte, il proprietario di un fondo intercluso, ai sensi del primo comma dell’art. 1051 c.c.,  ha il diritto  di ottenere una servitù di passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

 

POSIZIONAMENTO CALDAIA

 

Sono un condomino proprietario in un palazzo di 46 appartamenti. Si vuol innovare l'impianto centralizzato del riscaldamento, trasformandolo da gasolio a gas. L'attuale vano caldaia non è a norma con la sicurezza e quindi si pensa di collocare la caldaia sul tetto sovrastante il mio appartamento. Tale sistemazione e legittima? Io sono contrario, posso oppormi? Ho 72 anni e subisco già disagi derivati dall'ascensore e vasche dell'acqua a lato dell'appartamento.

 

A. V.

 

La domanda se, dal punto di vista tecnico, la caldaia possa essere (e a quali condizioni) collocata sul tetto dell’edificio, va posta a un installatore abilitato. Dal punto di vista pratico questa soluzione potrebbe rendere difficile la manutenzione dell’impianto e, quando si  rendesse necessaria, la riparazione della parte di tetto sul quale è installato. Sotto il profilo giuridico, infine, questo tipo di soluzione potrebbe comportare alterazione del decoro architettonico dell’edificio, eccepibile anche da un solo condomino.

 

PORTIERE E CHIAVI

 

Il tema è la consegna delle chiavi dei singoli condomini al portiere. A quanto mi risulta tale incombenza non è effettivamente prevista dal contratto nazionale portieri, anche se nel condominio dove abito da più di 30 anni è in uso tale mansione. Ora la nuova amministratrice ha iniziato ad affermare che non è più possibile tale gestione e ha incaricato il custode di restituire le chiavi ai singoli proprietari. A mio modesto parere tale decisione deve essere ratificata almeno in sede di assemblea e non a seguito di una singola decisione. E' giusto?

 

A. P.

 

Detenere le chiavi delle unità immobiliari dei singoli condomini non rientra fra i doveri del portiere ma dipende esclusivamente dalla sua disponibilità a farsene carico. L’assemblea del condominio è pertanto estranea al rapporto, intercorrente direttamente fra il custode dell’edificio e i singoli condomini.

 

SPESE ESERCIZIO SERVITU’

 

E' necessario effettuare lavori di asfaltatura alla strada che accede al mio fondo e a quello di altra abitazione; La strada in questione non è di mia proprietà e neanche dell'altro fondo servente ma di altra persona. Il proprietario della strada si rifiuta di partecipare alle spese relative all'asfaltatura della viabilità che in parte costeggia anche un terreno di sua proprietà. E' legittimo il rifiuto del proprietario?

 

C.

 

Ai sensi dell'art. 1069 c.c. le spese per le opere occorrenti alla conservazione della servitù sono a carico del proprietario del fondo cui la servitù giova, salvo che il titolo o la legge dispongano altrimenti. Se però le opere giovano anche al fondo sul quale viene esercitata la servitù le spese sono sostenute in proporzione ai rispettivi vantaggi.

 

 

DANNI  DA INFILTRAZIONI

 

Sono un condomino. Da noi un proprietario di un attico e superattico, ha costruito sul superattico un salone con camino, occupando quasi tutto il terrazzo ostruendo le 3 chiostrine su 5 per l’acqua piovana. L’ultima pioggia ha provocato dei danni all’attico di sua proprietà, perché l’acqua trovando gli scoli chiusi, sulla rimanenza del terrazzo ha formato una piscina e l’acqua è entrata in casa. Il proprietario ha citato il condominio chiudendo i danni. Volevo sapere se siamo tenuti al risarcimento oppure possiamo chiedere noi i danni perché l’acqua ha provocato piccoli danni all’appartamento sottostante all’attico e superattico.

 

L.

 

Se, all’esito di una perizia, risulta che le infiltrazioni sono state determinate dalla chiusura  degli scoli effettuata dal proprietario del piano attico, questi è tenuto  a farsi carico sia delle necessarie riparazioni, sia del risarcimento degli eventuali danni prodotti alle sottostanti unità immobiliari.

 

RESTITUZIONE CHIAVE

 

Sono in affitto in un piccolo appartamento di uno stabile composto da 4 appartamenti. L'accesso allo stabile è così composto: c'è un piccolo cancello pedonale che noi condomini usiamo ovviamente per entrare ed uscire a piedi e di cui ci è stata fornita chiave alla sottoscrizione del contratto, poi c'è un cancello grande che resta sempre chiuso perchè le macchine vengono parcheggiate all'esterno per evitare di sporcare il pavimento dello spiazzale con eventuali perdite di olii dei motori e quantaltro, come fu deciso, sempre alla sottoscrizione del contratto, dalla proprietaria. Questo cancello grande è chiuso con un lucchetto la cui chiave era alla portata di tutti i condomini per eventuali scarichi di spesa grande, di carico o scarico di mobili e altro. Mi è capitato di aprire questo cancello per portare la macchina davanti al portone e far salire mia nipote di 3 anni perchè c'era una pioggia incessante, quando ad un tratto ho ricevuto una telefonata di mio padre vedovo che abita da solo, piangendo che mi chiedeva di andare da lui perchè era caduto. In quel momento ho pensato solo di correre da mio padre ed non ho pensato di chiudere il cancello per non perdere un attimo di tempo, cosa che avrei fatto subito al mio ritorno. La proprietaria che non abita in nessun appartamento dello stabile, ma viene ogni giorno per curare la coltivazione delle piante, ha visto il cancello aperto, lo ha chiuso con il lucchetto e invece di rimetere la chiave al suo posto, quindi alla portata di tutti, ha deciso di toglierla completamente. Al mio ritorno a casa ho telefonato per chiedere spiegazioni, ma soprattutto per spiegarmi che il cancello era stato lasciato aperto perchè avevo avuto un’emergenza e che mi sarei assunta le mie resposabilità nel momento in cui fosse capitato qualcosa allo stabile. Ma nonostante io avessi avuto un’emergenza non ha voluto sentire ragioni e ha detto che la chiave a noi condomini non spetta. Io ora mi chiedo: anche se nel contratto non c'è scritto, io ho diritto alla chiave del cancello, perchè oltre che per motivi cui dicevo prima,  se capita di dover chiamare un'ambulanza che necessita di arrivare fin davanti al portone? Come mi devo comportare e quali sono i miei diritti?

 

M.

 

Se è trascorso meno di un anno dal sofferto spoglio, il condomino può, con l’intervento di un avvocato, recuperare il possesso della chiave attraverso un’azione di reintegrazione (art. 1168 c.c.).

 

LOCAZIONE E SICUREZZA

 

Nell'appartamento che ho in affitto sono entrati i ladri  dalla porta di ingresso; la stessa è stata aperta nel pannello inferiore con un calcio. Interessata immediatamente l'agenzia immobiliare e ovviamente i Carabinieri, dall'Agenzia mi è stato detto che non era possibile riparare immediatamete il portone ed hanno inchiodato due tavole ripristinando il pannello divelto. Non c'è sicurezza e il portone non sappiamo quanto sarà sostituito. Per il periodo di non utilizzo dell'appartamento per mancanza di sicurezza posso non pagare l'affitto?

 

G.

 

Il conduttore non può rifiutarsi di pagare il canone. Ha invece diritto, se la riparazione lo priva del godimento dell’immobile per oltre venti giorni, a una proporzionale riduzione del corrispettivo (art. 1584 c.c.).

 

PARCHEGGIO

 

Abbiamo due auto: una la parcheggio fuori ed una nel cortile comune, davanti al mio garage, di proprietà privata; non ostruisce nessun passaggio per il momento. Una settimana fa ho trovato un biglietto con scritto che non si può parcheggiare e oggi un altro, con parole poco carine. Da cinque anni parcheggio la macchina sempre in quel punto e non ho mai avuto problemi con nessuno. L'auto é di proprietà privata: qualcuno può permettersi di toccarla o deve venire civilmente a parlarmi?

 

A. G.

 

In mancanza di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio, il condomino può parcheggiare l’auto in cortile, purché rispetti  i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.

 

INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO

 

Abito in un condominio tipo case a schiera ma rialzate; gli appartamenti primo piano hanno giardini ad uso esclusivo (2) e privato (1) con infiltrazioni sotto dove ci sono 28 box privati, c'è anche una zona di manovra condominiale non compromessa, l'acqua si infiltra solo dentro 8 box privati. In questo caso le spese di ripristino le sostengono un terzo chi ha i giardini e due terzi i proprietari  del box oppure un terzo i proprietari dei giardini e due terzi tutti i condomini?

 

G.

 

Si applica  l’art. 1125 c.c., che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, ponendo a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richieste, e a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse le spese riguardanti l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto (Cass. 14/9/2005, n. 18194).

 

ALBERI E FOGLIE INVADENTI

 

Abito in una villetta a 2 piani, ingressi indipendenti con giardino. Nel giardino dell'altro inquilino c'è un albero che arriva quasi al tetto che mi para la visuale e i suoi rami fra poco mi entrano dalla finestra. In più le foglie riempiono il mio giardino dove non ho alberi e ci perdo tanto tempo per pulirlo. Tempo fa, dissi al proprietario di provvedere in qualche modo (o pulire lui nel mio, o di mettere una rete). Nessuna risposta e nessun provvedimento da parte loro. Come devo agire per far segare e sfoltire quell'albero?

 

E. B.

 

Se l’albero è stato messo a dimora da meno di venti anni se ne può pretendere il taglio. La caduta delle foglie costituisce  un fatto naturale, per cui il proprietario dell’albero non è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei conseguenti danni (Cass. 9/82007, n. 17493). La stessa Cassazione, però, ha successivamente stabilito (sentenza n. 1260 del 21/1/2008)  che, se le foglie che cadono dagli alberi del giardino confinante ostruiscono gronde e tombini, si è nel diritto di pretendere dal vicino il rimborso delle spese sostenute per liberare questi impianti.

 

SUPERCONDOMINIO

 

Abito in un quartiere che ha 2 palazzine di circa 8 famiglie per palazzina. Abbiamo solo l'ingresso ai box auto sotterraneo in comune ma gli ingressi alle abitazioni sono separate; si può definire condominio ed avere un amministratore se tutti i condomini non sono d'accordo tranne uno?

 

G.

 

La struttura descritta rientra nel concetto di supercondominio, il cui amministratore può essere nominato dall’assemblea dei condomini. Se questa non provvede la nomina dell’amministratore può essere chiesta al giudice.

 

INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO

 

Se faccio istallare un impianto fotovoltaico sul tetto del condominio (oltre naturalmente al permesso firmato da tutti i condomini) devo cedere loro una parte di energia prodotta?

 

L.

 

L’energia appartiene a chi la produce, salvo diverso accordo con gli altri condomini.

 

INSTALLAZIONE PANNELLI  FOTOVOLTAICI

 

Desidero installare sul tetto condominiale di circa 400 mq un impianto fotovoltaico per la parte di metri che mi spetta. In assemblea è stato proposto un impianto condominiale, ma i condomini non erano concordi. Ho chiesto il permesso il condominio, ma anche qui dubbi e contrarietà. E' possibile farlo ugualmente per i metri quadrati spettanti dimostrando con progetti e verifiche da parte di esperti di non danneggiare le parti in comune e poter usufruire ancora per poco di contributi e soprattutto risparmiare sulle bollette?

 

P.

 

Se, come nel caso di  specie, l’installazione avviene su una parte comune, non se ne può alterare la destinazione, né  impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Di conseguenza, se le dimensioni dei pannelli sono tali da alterare il rapporto di equilibrio tra le facoltà attuali e potenziali di utilizzazione da parte degli altri condomini, l’installazione non è consentita (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli non possano alterare il decoro architettonico dell’edificio, per cui è consigliabile installarli previo consenso degli altri condomini.

 

SMALTIMENTO AMIANTO

 

L'asl ci ha imposto lo smaltimento delle tubature di amianto del riscaldamento centralizzato site nel cavedio. L'impianto è stato installato negli anni '60 ed ha smesso di funzionare negli anni '80. Non vi è alcun documento ufficiale nè alcun verbale di assemblea che attesti quali condomini ne fossero allacciati. A quanto pare non è possibile stabilire con precisione il tragitto dei tubi fino agli appartamenti. C'è chi afferma che basta la diramazione al piano chi l'allacciatura per essere coinvolti nella spesa straordinaria. Ma il cavedio non è parte comune? Lo smaltimento dell'amianto non è un'emergenza sanitaria? In assenza di prove certe di dove finissero i tubi e di chi fosse realmente allacciato non sarebbe giusto che paghino tutti i condomini o almeno quelli che si affacciano sul cavedio?

 

M.

 

Se non si riesce a stabilire quali erano a suo tempo i condomini  serviti dall’impianto di riscaldamento, alla spesa  occorrente allo smaltimento dell’amianto devono contribuire tutti, in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

LAVORI E SMONTAGGIO TENDE

 

Avendo deliberato la ristrutturazione esterna della palazzina (villette a schiera) dove abito e sono proprietario di 1 unità abitativa, volevo sapere a chi spetta l'onere di smontaggio e rimontaggio delle tende esterne e zanzariere che si rende necessario per la buona riuscita del lavoro visto che sul contratto non è stabilito?

 

M. M.

 

Se tende e zanzariere sono state installate dal condomino, è questi è tenuto a farsi carico della spesa richiesta dallo smontaggio per consentire l’effettuazione dei lavori.

 

LAVORI  E  ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE

 

Può un Amministratore condominiale autorizzare un condomino ad allacciarsi al contatore dell'ascensore comune per levigare il proprio appartamento di ca. 150 metri quadrati senza mettere a conoscenza gli altri condomini? Può lo stesso Amministratore giustificarsi dicendo che il  Condomino pagherà un corrispettivo al condominio? I lavori si sono protratti per una settimana ed i fili di collegamento tra il contatore dell'ascensore (sottoscala) e il primo piano (appartamento del condomino) sono stati stesi senza rispettare alcuna misura di sicurezza

 

A.

 

Per accordare un’autorizzazione del genere non occorre convocare l’assemblea, trattandosi di atto inquadrabile nell’ambito della solidarietà fra condomini, tanto più che il condomino ha offerto il pagamento di un corrispettivo. L’amministratore, però, ha corso il rischio di rispondere degli eventuali danni prodotti dall’inosservanza delle norme di sicurezza.

 

INFILTRAZIONI  DAL TETTO

 

Vorrei sapere a chi rivolgermi e come fare per poter imporre al condominio (non abbiamo un amministratore ufficiale, solo uno dei condomini si occupa di pagare le spese e far funzionare alla belle meglio le cose trattandosi di un piccolo condominio di solo 8 famiglie) di aggiustare il tetto. Continuano solo a volerlo "rattoppare" ed io essendo all'ultimo piano continuo ad avere infiltrazioni notevoli di acqua ogni volta che piove.

 

D. T.

 

Il condomino può convocare l’assemblea con all’ordine del giorno il problema delle infiltrazioni. Se l’assemblea non riesce a deliberare può rivolgersi al giudice.

 

IMMISSIONI  DA CANNA FUMARIA

 

Il mio vicino ha installato una canna fumaria esterna che  manda un cattivo odore di pellet e dalla quale soprattutto  fuoriesce fuliggine nera che invade la mia terrazza e ha rovinato  la scala che mi porta all'appartamento superiore. Preciso che gli immobili sono attaccati e che il tetto dell'appartamento del vicino è quasi al livello della  scala e che la canna fumaria è a circa un metro dalla  stessa. Le chiedo se posso intervenire in qualche modo significando che  il problema potrebbe essere risolto  collegando la canna fumaria come era in origine e cioè alla canna fumaria del camino, decisamente più alta di quella attuale.

 

M. I.

 

Se le immissioni superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., chi ne è danneggiato può pretendere che vengano ricondotte nella norma attraverso gli opportuni accorgimenti. Se il vicino non provvede non rimane che rivolgersi al Giudice di pace.

 

SPESA RIPARAZIONE  LUCERNARIO

 

Ho acquistato 3 anni fa un appartamento in condominio. Il vecchio proprietario aveva ristrutturato l'appartamento aprendo un abbaino sul tetto ovviamente condonandolo in seguito e comunque prima che io lo comprassi. Ora stiamo ripartendo le spese di rifacimento del tetto e smaltimento eternit e l'amministratore mi ha addebitato delle spese per adeguamento del lucernario. E' giusto?

 

L.

 

Poiché l’abbaino è stato aperto dal proprietario dell’appartamento, è questi a dover sostenere la spesa richiesta dalla riparazione.

 

DISTANZE

 

Abito in una palazzina di due piani, quindi due appartamenti con due entrate separate. Io sono al pian terreno, quindi ho la porta con 2 finestre che danno sul cortile. L'inquilino di sopra a quanta distanza dovrebbe parcheggiare dai miei punti luce? Inoltre, avendo un cancello grande per entrata macchine e uno piccolino per persone a piedi vorrei anche sapere se c'è una distanza da mantenere davanti al cancelletto piccolo?

 

G.

 

Sul punto non esistono distanze codificate. Il condomino è pertanto tenuto a parcheggiare in modo da non ostacolare le manovre da parte degli altri condomini e a non provocare immissioni superiori alla normale tollerabilità.

 

DISABILE E PARCHEGGIO

 

Sono disabile al 100% con accompagnamento per gravi problemi motori. Ho chiesto al condominio, di poter sostare il veicolo di mia proprietà nel cortile condominiale. Il condominio in maggioranza ha risposto no, nonostante nel medesimo parcheggiano alcune auto 28 giorni al mese, fregandosene dei rimbrotti di molti. Le chiedo se esistono sentenze di Cassazione che mi diano ragione.

 

V. G.

 

Se i condomini parcheggiano nel cortile in spregio al divieto, a maggior ragione può farlo il condomino disabile, fino a quando non si pervenga ad una regolamentazione dell’uso di questa parte comune. L’interessato può anche, ai sensi del secondo comma dell’art. 188 del nuovo codice della strada, chiedere al Sindaco la creazione di uno spazi di parcheggio sulla strada adiacente all’edificio. Per il Tribunale di Firenze (sentenza del 13/2/2008), poiché è da escludere che l’assegnazione, nell’ambito della rete viaria interna, di un posto macchina riservato davanti ai fabbricati in cui si trovi un disabile implichi una sottrazione all’uso comune di un numero di posti macchina così grande da vanificare totalmente il diritto degli altri consorziati di usare della strada comune (oltre che per il transito, anche per il posteggio), alla stregua di una interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 1102 c.c. deve riconoscersi un tale diritto ove risulti dimostrato - al contempo - che la persona residente nell’unità immobiliare in questione abbia sensibili difficoltà deambulatorie e che l’assegnazione di un posto-auto riservato sia una misura necessaria per garantirne la mobilità.

 

CHIUSURA BOX

 

Dispongo di un posto auto coperto di mia proprietà il cui ingresso si trova sul prospetto dell'edificio condominiale di pertinenza. All'interno del posto auto ho installato un serbatoio d'acqua, con relativa pompa, di esclusivo asservimento dell'appartamento di mia proprietà posto all'ultimo piano dell'edificio. Vi chiedo se è possibile montare all'ingresso del posto auto di cui sopra un sezionale, anche per ragioni di sicurezza, pur non avendo cubatura disponibile. Qualora questo fosse possibile, la chiusura dovrei sottoporla ad approvazione dell'assemblea condominiale e relativa autorizzazione dell'ufficio tecnico comunale?

 

F. S.

 

In mancanza di una contraria disposizione contenuta nel regolamento di condominio approvato all'unanimità o nel titolo di acquisto, il condomino può chiudere il posto auto di cui sia proprietario esclusivo (Cass. 18/10/1991, n. 11019); ciò, però, a condizione di non limitare il godimento delle parti comuni ad opera degli altri condomini e di non ledere il decoro architettonico dell’edificio.  Consigliabile acquisire il consenso di tutti gli altri condomini, potendo la lesione del decoro architettonico essere eccepita anche da uno solo di essi. Quanto al Comune,  il lettore può informarsi presso l’ufficio tecnico, anche se ritengo che  il difetto di cubatura sia preclusivo all’installazione della porta.

 

LUCE PIANEROTTOLO

 

Vorrei avere un chiarimento in merito ad una cosa recentemente accaduta al mio appartamento. Nel 2002 ho acquistato un bivani frutto di frazionamento. Il venditore dal quale io ho acquistato il bivani si è accollato tutte le spese relative al rifacimento delle cassette postali e citofoni nonché attacchi dell’antenna, ma non ha provveduto a sobbarcarsi le spese relative al rifacimento delle tabelle millesimali... che, infatti, son state arbitrariamente, seppur di poco aumentate (1015/1000). Fino a pochi mesi fa nell’abitacolo che esiste tra il mio e l’altro appartamento e che è chiuso dal portoncino preesistente per salvaguardare il prospetto del pianerottolo, esisteva una luce interna attaccata al contatore della luce scala che si accendeva a tempo ogni qual volta si pigiava l’interruttore del pianerottolo e  che ci permetteva di vedere la toppa della nostra porta e della porta di fronte. L’amministratore sostiene che ha staccato la luce dietro delibera condominiale ritenendo ingiusto che la luce dell’abitacolo di accesso solo ai due appartamenti frutto del frazionamento fosse attaccato al contatore della luce scala. L’amministratore infatti sostiene che quell’abitacolo non è considerabile alla stessa stregua del pianerottolo in quanto non di uso comune di tutti i condomini ma solo di quei due che abitano nelle due unità nate dal frazionamento tanto è vero, sostiene, che la luce la  cambiavamo a nostre spese sempre (tra l’altro sempre con lampadine a risparmio energetico). E' vero quanto detto dal mio amministratore?

 

T. M.

 

Se il pianerottolo è destinato, di fatto,  al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, è da escludere che rientri fra le parti comuni (Cass. 12/11/1998, n. 11405). Di conseguenza la spesa richiesta dalla sua illuminazione grava sul proprietario dell’unità immobiliare che ne è servita.

 

SENTENZA DEFINITIVA

 

Esiste una procedura per poter bloccare una sentenza di demolizione di una casa contestata dal mio vicino per le distanze? La casa attualmente è abitata ormai da 20 anni, ho con me mio padre di 85 anni invalido civile e mia mamma di 76 anni affetta da carcinoma. non siamo riuscita a fare appello in cassazione di tale sentenza perché per colpa del mio avvocato che ha dato domicilio per le notifiche in corte di appello non ha controllato e quindi sono passati i termini in quanto al sottoscritto e stata notificata sei mesi dopo la notifica al mio avvocato, cosa si può fare?

 

B. G.

 

L’articolo 395 del codice di procedura civile prevede delle fattispecie d’impugnazione per revocazione delle sentenze pronunciate in grado di appello o in unico grado. Il lettore può  consultare il proprio avvocato (non quello che si è fatto sfuggire il termine), ma è da escludere che vi rientri il suo caso.

 

INSTALLAZIONE VETROCEMENTO

 

Ho un problema condominiale derivante dalla copertura, con parquet per lavori eseguiti per migliorare l'impatto energetico, di 8 mattonelle di vetrocemento inserite nel pavimento della mia terrazza coperta. La signora del piano di sotto avendo la stessa terrazza coperta, da me avvertita dei lavori e consenziente, ha cambiato opinione e chiede di rimuovere la copertura delle mattonelle motivando come servitù la poca luce filtrante dalla mia terrazza dalle stesse mattonelle non considerando la luce che dovrebbe ricevere dalle finestre della terrazza di oltre 50 metri quadri. Siamo all'Organismo di conciliazione e la Signora modificando ancora il suo atteggiamento accetta un pagamento per questa che ritiene servitù.

 

G.

 

Se non risulta trascritta presso l’Agenzia del territorio la relativa servitù, e i pannelli sono stati posti in opera da meno di venti anni (in caso contrario il vicino potrebbe eccepire l’intervenuta usucapione), il proprietario della terrazza può sostituirli con il parquet.

 

OSTRUZIONE CANNA FUMARIA

 

Il proprietario di un locale con camino chiede ai proprietari dei due appartamenti sopra, di eliminare le ostruzioni che impediscono il normale funzionamento della sua  canna fumaria che passa nei muri del comdominio. Domanda: la spesa della nuova canna fumaria che va dal locale al tetto più il comignolo è da ripartire in 3 o in 2? le spese di rimozione delle ostruzioni è chiaro che vengano sostenute dai  proprietari dei 2 appartamenti sopra.

 

L. C.

 

La spesa richiesta dall’installazione della nuova canna fumaria va ripartita fra i condomini che ne usufruiscono, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione.

 

UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE

 

Posso costruire un camino funzionante usando la canna fumaria del condominio senza chiedere autorizzazione?

 

M. I.

 

Se si tratta della canna fumaria dell'impianto condominiale dismesso, ed è idonea ad accogliere lo smaltimento dei fumi provenienti dal camino del lettore, può essere legittimamente utilizzata; con la dismissione dell'impianto centrale, infatti, non è venuta meno la comproprietà dei singoli condomini sulla relativa canna fumaria, che in quanto manufatto autonomo è suscettibile di svariate utilizzazioni (Cass. 17/2/1995, n. 1719). In ogni caso è consigliabile acquisire l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

 

PONTEGGIO

 

Sono proprietario di un appartamento a piano terra con villetta di un palazzo di 8 piani. Fra qualche mese si dovrà procedere a lavori di rifacimento della facciata dell'immobile che prevederà l'istallazione  del ponteggio mobile i cui piloni saranno sistemati per alcuni mesi all'interno della villetta medesima. Questo ovviamente comporterà la grave limitazione dell'utilizzo della mia proprietà verso la quale credo non posso oppormi ma vorrei sapere se tale limitazione comporta un indennizzo in mio favore da parte del condominio.

 

F. P.

 

Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007)  l'occupazione di spazi di proprietà esclusiva siti all'interno dell’edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà esclusiva del condomino, questi ha diritto a un’adeguata indennità, ai sensi del secondo comma dell’art. 843 c.c.

 

RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA

 

A gennaio ho avuto un problema di allagamento del mio appartamento dovuto ai tubi di scolo acqua dei pozzi bianchi, non puliti da parte della società di espurgo. Avendo il pavimento di legno le tavole si sono subito alzate perchè il problema si è proseguito per circa 3 giorni. Ho chiesto alla amministratrice di rimborsare il danno subito. Ho fatto pervenire un preventivo di spesa e l'amministratrice mi ha pagato il dovuto. Ora il nuovo amministratore dice che io avrei dovuto informare l'assemblea. Perchè l'assemblea deve essere sempre informata su quello che succede nel condominio. Ma questo non va a ledere la mia privacy?

 

via mail

 

Il lettore si è comportato correttamente informando l’amministratore  del danno subìto. E’ l’amministratore che, a sua volta, informa l’assemblea facendo nome e cognome del danneggiato, colpito da un evento assolutamente normale di certo non coperto da privacy nei confronti degli altri condomini.

 

 

EDIFICIO FATISCENTE

 

Abito in un condominio degli anni '40 di 8 unità abitative, comprato 2 anni e mezzo fa. Il palazzo appare fatiscente (in realtà lo è) verniciatura scale non si fa da 20 anni circa, pezzi di intonaco che si sono scrostati dall'esterno della palazzina e altri stanno per cadere, cantine dove sembra che le travi stiano marcendo, insomma , potrei andare avanti ancora, ma penso che quanto elencato possa bastare! Quando abbiamo comprato casa purtroppo per noi, non abbiamo fatto caso a tutto ciò, forse l'inesperienza... è la nostra prima casa. In previsione della riunione di condominio fra pochi giorni (dove si proporrà di risistemare le parti comuni della palazzina) vi volevo rivolgere alcune domande. Se, fatta la proposta di sistemare le parti comuni, non si dovesse raggiungere la maggioranza cosa bisogna fare? Starsene zitti e aspettare che succeda una disgrazia (se cade un pezzo di intonaco in testa a qualcuno che passa per strada) oppure andare avanti per vie legali contro i condomini che non sono d'accordo nel sistemare il palazzo? In questo caso a chi rivolgersi? L'amministratore ha il compito o un potere ben preciso per far fronte a certi problemi?

 

F. C.

 

Se le condizioni dell’edificio sono tali da rappresentare un pericolo per gli stessi condomini e per chi si trovi a transitare nei pressi, e l’assemblea non delibera i necessari interventi, il condomino può rivolgersi al giudice.  L’amministratore può nel frattempo attivarsi presso i Vigili del fuoco se, per esempio, vi sono infissi o parti d’intonaco pericolanti.

 

LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE

 

Considerato che compete al conduttore la riparazione di un danno provocato al parquet del  soggiorno a seguito di perdita  di  acqua  dal tubo della lavatrice, mi chiedo se il locatore può imporre al conduttore la scelta della propria  ditta e dunque determinare il prezzo dell'intervento, e se la responsabilità del conduttore è limitata a ripristinare la situazione preesistente. E ancora, se il danno in questione  si è sovrapposto ad un precedente danno provocato con le stesse modalità per il quale il locatore  ha  ricevuto indennizzo senza però provvedere alle riparazioni? L'ultimo conduttore è tenuto a rifare il pavimento per intero? In che misura il proprietario deve partecipare se intende rifare il pavimento da capo?

 

M. T. D.

 

Il locatore può pretendere che la riparazione venga fatta a regola d’arte ma non può imporre un proprio artigiano e il relativo prezzo. Se il danno è stato provocato a una pavimentazione danneggiata da un precedente sinistro, il conduttore è tenuto al ripristino dei luoghi quali si presentavano all’inizio della locazione, a parte il normale deterioramento dovuta all’uso. Per un ripristino che riporti la pavimentazione allo stato anteriore al primo sinistro le parti possono accordarsi sulla ripartizione della spesa in base ai valori suggeriti da un bravo tecnico.

 

INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO

 

Sono proprietario di uno stabile con 2 appartamenti e i lastrici solari di proprietà esclusiva. Il proprietario del piano terra può installare un'antenna sui miei lastrici solari?

 

C.

 

Il lastrico solare, ancorché adibito all'uso esclusivo di un condomino, può essere utilizzato per l'installazione di antenne TV da parte degli altri condomini, ai sensi dell'art. 1 della L. 6/5/1940, n. 554, dettato per le antenne radiofoniche  ma esteso dalla giurisprudenza alle antenne televisive. Questa soluzione, però,  è subordinata alla condizione che il condomino non  disponga di uno spazio proprio nel quale alloggiare l’impianto.

 

 

LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI

 

Abito in affitto in un appartamento con impianto centralizzato. Nel solo salone, molto grande, la proprietaria, circa 30 anni fa, ha fatto installare dei condizionatori al posto dei comuni caloriferi. Questi condizionatori si sono usurati e non sono più funzionanti. Abbiamo segnalato quanto sopra per tempo. Oggi, a caloriferi accesi mi trovo con una gran parte della casa al freddo. Come mi devo comportare se la proprietaria non provvede?

 

C.

 

Se il locatore disattende la richiesta di riparazione o sostituzione dei radiatori, avanzata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il conduttore può rivolgersi al giudice, anche con richiesta di provvedimento d’urgenza considerata la stagione.

 

ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE

 

Ho comprato da circa un anno un appartamento al secondo piano di un palazzo di cinque piani e ad oggi l'ascensore non è funzionante. Parlando con il costruttore mi ha detto di non volersi sobbarcare le spese di manutenzione dell'ascensore, in quanto gli altri appartamenti sono tutti invenduti. Io ho problemi alle anche che mi creano un serio disagio per affrontare le scale ogni giorno (dovendo andare a lavorare). Come posso fare per far mettere in funzione l'ascensore e pagare solo le spese che mi competono? Aggiungo che essendoci solo io non c'è nessuno che amministra il condominio anche perchè come suddetto le quote di maggioranza le detiene il costruttore.

 

M. M.

 

Il condomino può, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., inviare all’amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di  ricevimento, un formale avviso di convocazione dell’assemblea, avendo cura di rispettare  il termine di cinque giorni previsto dal terzo comma dello stesso articolo e indicando all’ordine del giorno il problema dell’ascensore. Se il costruttore non si presenta, o presentandosi non si dichiara disponibile a contribuire alla riparazione, il condomino può rivolgersi al giudice.

 

LAVORI INCOMPIUTI

 

Abito in un condominio di 6 appartamenti; abbiamo deciso di affidare a un'impresa il restauro delle terrazze. Il lavoro è stato eseguito ma non completato (manca l'impermeabilizzazione dei pavimenti) se non che l'impresa non si fa vedere almeno da un anno a questa parte. Non abbiamo versato anticipi. Come dobbiamo comportarci se l'impresa dovesse rifarsi viva per completare i lavori ed esigere il pagamento? Noi non vorremmo più averci a che fare e abbiamo intenzione di rivolgerci ad altri per terminare i lavori. C'è qualche legge che ci tuteli?

 

B. G.

 

L’amministratore del condominio può, ai sensi dell’art. 1454 c.c., intimare al costruttore,  a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, di riprendere i lavori entro congruo termine (almeno 15 giorni), specificando che,  decorso detto termine senza che ciò sia avvenuto, il contratto s’intenderà risolto per inadempimento  ai sensi dell’art. 1453 c.c. In caso d’inadempimento, prima di affidare i lavori a un’altra impresa è opportuno “fotografare” lo stato dei lavori attraverso un accertamento tecnico preventivo o quanto meno una perizia giurata, ad evitare problemi in sede di pagamento dei lavori fin qui eseguiti.

 

PULIZIA CAVEDIO

 

Ho un appartamento al primo piano con alcune finestre che si affacciano su un lastrico - molto grande, che risulta di proprietà di due negozi sottostanti. Il lastrico risulta chiuso su tutte le quattro parti dalle pareti dei palazzi contigui, le finestre del mio appartamento e di quello di fianco hanno inferriate fisse e apribili. Poichè nessuno provvede alla pulizia di questo lastrico/cortile, lo stesso si riduce in una discarica raccogliendo vari oggetti che cadono dagli appartamenti soprastanti e la situazione è aggravata dal fatto che da un terrazzo di un palazzo attiguo sporge un bellissimo glicine, che purtroppo specialmente in autunno lascia cadere le foglie in questo grande "cavedio". Preciso che un negozio risulta avere la proprietà ma non ha alcuna possibilità di accedere al lastrico se non attraverso le finestre del mio appartamento o da quello di fianco. A chi spetta la pulizia di questo lastrico/cortile? Se i proprietari dei negozi non provvedono è possibile fare effettuare le pulizie dall'incaricato delle pulizie del condominio e addebitare loro le spese? Attualmente, per avere un affaccio decente provvedo io saltuariamente a mantenere un minimo di pulizia ma ovviamente non credo sia giusto continuare in questo modo.

 

C. G.

 

Non si può pretendere che il vicino provveda alla pulizia della propria unità immobiliare e delle relative pertinenze -qual è appunto il cavedio-, a meno che la sporcizia non dia luogo a una situazione di pericolo, per esempio sotto il profilo igienico. Nel caso di specie, però, responsabili della situazione lamentata dal lettore sono il proprietario del glicine e i condomini che “lasciano cadere” nel cavedio gli oggetti più disparati: sono questi, infatti, che previa autorizzazione dei proprietari del cavedio, dovrebbero attivarsi per la pulizia.

 

 

ESALAZIONI BARBECUE

 

Vivo in un condominio. Il mio coinquilino quasi tutte le domeniche fa il barbecue in terrazza recando cattivi odori sia in casa che alla biancheria stesa sulle terrazze? Posso fare qualcosa per tutelarmi ed evitare che tutto questo non accada?

 

A. S.

 

Le esalazioni provenienti dal fondo del vicino devono essere sopportate se non superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c..; normale tollerabilità accertabile attraverso una consulenza tecnica. Considerato che il vicino accendo il barbecue soltanto  la domenica (e neppure tutte), il lettore può stendere la biancheria nei giorni feriali, avendo cura di chiudere le finestre quando il vicino cucina sul balcone.

 

 

RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE

 

In caso di scavi e successivo ripristino della sede stradale appartenente al condominio le quote vanno divise in millesimi o a testa?

 

L. F.

 

La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo (primo comma art. 1123 c.c.).

 

LOCAZIONE CASA FAMILIARE

 

L'assegnataria della casa coniugale può locare l'immobile per ragioni di necessità?

 

G. G.

 

Il primo comma dell’art. 155-quater c.c. stabilisce che il diritto al godimento della casa familiare viene meno qualora l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.

 

 

PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL

 

Possono posteggiare le auto a GPL, nei box sotterranei di un grande complesso?

 

F. F.

 

Il paragrafo 10.6 del decreto del  ministro dell'Interno 1/2/1986  sulla sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili stabilisce che il parcheggio di autoveicoli alimentati a gas avente densità superiore a quella dell'aria è consentito soltanto nei piani fuori terra, a condizione che non siano comunicanti con i piani interrati. Con successivo decreto 22/11/2002, lo stesso ministro ha stabilito che il parcheggio degli autoveicoli alimentati a gas di petrolio liquefatto con impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE/ONU 67-01 è consentito nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse, anche se organizzate su più piani interrati. Deve però trattarsi di autorimesse conformi al D.M. 1/2/1986. Nel caso, poi, di autorimesse soggette ai controlli di prevenzione incendi, è richiesto il rispetto delle procedure di cui al D.P.R. 12/1/1998, n. 37.

 

 

RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI

 

Due domande:

1. l'assemblea di condominio ha deciso il rifacimento delle facciate. Io abito al piano terreno, ho un terrazzo tutt'attorno e, tramite una scaletta, accedo al mio giardino. Volevo sapere se è prevista

un'indennità per occupazione del mio terrazzo con i ponteggi;

2. il gatto del mio vicino è libero notte e giorno, accede all'appartamento del suo proprietario tramite un'apertura nella finestra. per entrare ed uscire passa dal mio terrazzo e giardino, succede che spesso viene a fare i bisogni nel mio giardino. Siccome io ho un coniglietto nano che va in giardino, lo devo sempre seguire per paura che il gatto gli faccia del male essendo un predatore, inoltre ho paura anche che possa finire sulle feci del gatto. Come posso impedire al gatto di passare sul mio fondo? Ho già parlato con il mio vicino il quale mi ha detto che il suo gatto è abituato così.

 

S. M.

 

Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007)  l'occupazione di spazi di proprietà esclusiva siti all'interno dell’edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà esclusiva del condomino, questi ha diritto a un’adeguata indennità, ai sensi del secondo comma dell’art. 843 c.c. Quanto al gatto, il proprietario dell’animale  risponde dei danni da questo provocati a terzi, ai sensi dell’art. 2052 c.c., salvo non provi il caso fortuito: caso fortuito di certo non ravvisabile nel  lasciare l’animale libero di andare dove vuole.

 

 

SPOSTAMENTO CONTATORE

 

Sto ristrutturando casa e desidero spostare il contatore Enel attualmente nel vano scale condominiale, alloggiandolo in apposito vano tecnico sul muro di cinta . il muro  ha la parte esterna rivolta verso una strada chiusa cui accedono altri residenti in fabbricati distinti dal mio. Nel caso di diniego di autorizzazione da parte dei condomini /residenti nel mio palazzo  ho in qualche modo diritto ad eseguire comunque il manufatto?

 

A. D. M.

 

Il contatore può essere alloggiato nel muro comune, nel rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c.:  non alterare la destinazione di questa parte comune e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se però il muro affaccia su una strada sulla quale il lettore non ha il diritto di passaggio, deve chiedere l’autorizzazione ai proprietari di questa, formalizzando in caso affermativo la costituzione della relativa servitù.

 

 

SMALTIMENTO ETERNIT

 

Molti anni fa – all’incirca 30 - in un attico del mio palazzo sono state verandate una parte dei terrazzi privati con una struttura a copertura in eternit, i vecchi proprietari hanno tirato su dei muri ed intonacato il tutto - creando così delle vere e proprie stanze abusive con copertura sempre in eternit. In seguito - non so precisamente in che anno - i proprietari dei terrazzi hanno condonato le opere abusive. In occasione della sistemazione della facciata a chi spettano le spese di rifacimento dei tetti di queste stanze e di rimozione e smaltimento dell'eternit? Si possono considerare come lastrico solare?

 

M. D. V.

 

Sia lo smaltimento dell’eternit che il rifacimento dei vani ricavati sulla terrazza sono a cura e spese del proprietario di questa.

 

 

INNALZAMENTO  RETE

 

Sono proprietario di un appartamento al piano terra in un condominio. Ho un giardino privato di proprietà confinante con quello del mio vicino. Questi giardini sono divisi da una rete alta circa un metro. Il mio vicino possiede un cane di grossa taglia che piu volte ha manifestato atteggiamenti aggressivi, avendo io una bimba di nove mesi vorrei far innalzare l'altezza di tale rete divisoria. A chi spetta l'onere di farlo?

 

G. M.

 

Se il muro è comune, la relativa spesa grava su entrambi i confinanti. Poiché, però, la modifica si rende necessaria a causa di una situazione di pericolo creata dal vicino, dovrebbe essere questi a farsi integrale carico della spesa, o quanto meno a prendere l’iniziativa per l’innalzamento della rete, per evitare di essere chiamato a rispondere di possibili e più o meno gravi danni provocati dall’animale.

 

 

RIPARAZIONE LUCERNARIO

 

Abito in un condominio all'ultimo piano,in un appartamento mansardato con copertura a due falde, ho due lucernari,da tempo ogni qualvolta piove (da essi) mi entra acqua, l'Amministratore ha prospettato due ipotesi :

1) cambiare il lucernari (hanno circa 10 anni);

2) Farli ispezionare da un tecnico capire da dove entra l'acqua e ripararli.

In entrambe le soluzioni,le spese devo pagarle io oppure anche i lucernari fanno parte del condominio quindi pagamento distribuito a millesimi?

 

W.

 

Se il lucernaio è stato realizzato con la costruzione dell’edificio, è assimilabile al tetto e quindi condominiale. Se invece è stato realizzato dal proprietario esclusivo del sottotetto per dare aria e luce a questa unità immobiliare, è di sua proprietà. Per le spese di riparazione e sostituzione ci si regola di conseguenza.

 

 

COIBENTAZIONE

 

 Abito in una casa bifamiliare, sto al 2° piano, al primo stanno dei parenti di mio marito. L'anno scorso abbiamo coibentato tutta la casa mettendo il cappotto e rifatto il tetto. Con l'occasione ho utilizzato il "Piano Casa" di R.Lombardia che mi consentiva di alzare, nel sottotetto, la parte di solaio di mia proprietà ricavandone una piccola mansarda.Dal momento che i parenti di mio marito non hanno inteso ricavare nel loro sottotetto adibito a solaio nessuna mansarda poichè non interessati, ho acquistato dagli stessi i volumi allo scopo di ricavare qualche metro in più nella mansarda. Ho ottenuto regolare permesso di Costruire. Sul piano dove prima c'erano i solai (mio e degli altri coinquilini) ora c'è, quindi, la mansarda realizzata (con regolare porta di accesso) e la parte di solaio degli altri proprietari (con distinta porta di accesso). Il pianerottolo di accesso ai locali è in comune. A distanza di un anno abbiamo intrapreso i lavori per il rifacimento della scala di accesso alla mansarda ed al solaio. La scala preesistente, come da accordi intercorsi con gli altri "comproprietari" un anno fa, va ridisegnata con leggero ampliamento del pianerottolo al fine di consentire un accesso meno angusto alla mansarda. E qui arriva il dunque. Dobbiamo comprare i marmi per la scala e pianerottolo e i muratori/geometra dicono che bisogna stabilire la quota del pianerottolo. A loro avviso la quota del pianerottolo deve essere dettata dalla mansarda (di mia proprietà) che si trova a un livello leggermente più alto rispetto al solaio contiguo, considerando anche la futura pavimentazione che dovrà esservi messa, tenuto conto anche del terrazzino della mansarda ora al grezzo che dovrà essere finito e pavimentato, ma queste maestranze mi hanno anche riferito che i "parenti" proprietari del solaio attiguo alla mansarda, per il cui accesso verrà utilizzato lo stesso pianerottolo,  non intendono spostare la quota del solaio di proprietà (che non ha al momento alcuna pavimentazione). In pratica, se la quota (o livello) del pavimento del pianerottolo fosse "dettata" dalla mansarda, per accedere al loro solaio i "coinquilini" dovrebbero scendere di circa un gradino (15-17 cm.); viceversa se la quota del pianerottolo venisse mantenuta a livello del loro solaio, per entrare nella mia mansarda dovrei io salire un gradino di circa 17 cm. Chi ha ragione? Esiste la prevalenza, nel stabilire la quota di pavimentazione del piano, dell' unità immobiliare abitativa (mansarda) rispetto a un solaio (non abitabile)? Credo che fare un gradino per entrare in mansarda contravvenga anche alla normativa sulle barriere architettoniche, ma vorrei un suo autorevole parere. Può fare qualche differenza il fatto di aver pagato al Comune gli oneri di urbanizzazione per realizzazione della mansarda?

 

I. P.

 

Il rilascio del permesso di costruire e il pagamento degli oneri di urbanizzazione sono ininfluenti ai fini dei rapporti fra condomini. Chi esercita il diritto di sopraelevazione può procedere alle indispensabili demolizioni e alle successive ricostruzioni a livello più elevato (Cass. 9/12/1980, n. 6362). Nel caso di specie, considerata la disponibilità manifestata dai parenti del lettore con la vendita della cubatura destinata all’ampliamento della costruzione poi realizzata, e visto che è più scomodo ridiscendere un gradino anziché salirne uno in più, sarebbe logico propendere per questa seconda soluzione, che non sembra  in contrasto con le prescrizioni tecniche  sulle barriere architettoniche di cui al secondo comma dell’art. 1 della L. 9/1/1989, n. 13), approvate con D.M. 14/6/1989, n. 236.

 

 

RIMOZIONE AMIANTO

 

Da tempo vivo in una corte. I miei bimbi adesso giocano in cortile ma mi preoccupa il garage del vicino che ha il tetto in amianto. Cosa devo fare per farglielo togliere? A chi mi devo rivolgere? So che provoca gravi danni al corpo umano e ho tanta paura per i miei figli.

 

L.

 

Occorre preliminarmente rivolgersi all’Azienda Sanitaria Locale (organismo deputato, ai sensi dell’art. 12 della L. n. 257 del 27/3/1992, all’analisi dell’amianto presente negli edifici). La legge, infatti, prevede  che i materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all’esito di una diagnosi sfavorevole. Se il tecnico si pronuncia per la pericolosità della copertura, il proprietario del garage è tenuto a farla rimuovere da un ditta specializzata, iscritta in apposito albo (l’elenco delle ditte può essere consultato collegandosi al sito http://www.albogestoririfiuti.it ).

 

INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO

 

Abito al primo piano di una villetta tri familiare composta al piano terra da due appartamenti e al primo piano il mio appartamento. Tutti gli appartamenti hanno ingressi indipendenti. Il mio appartamento e' coperto da tutta la superficie de tetto. Posso eseguire impianto fotovoltaico per una potenza di 3 KWh sfruttando i millesimi di proprietà che mi spettano di diritto (50% di ogni falda di esposizione solare) rispettando eventuale diritto futuro dei coinquilini? Possono nel mio caso questi coinquilini negarmi la possibilità di eseguire tale impianto?

 

M. C.

 

L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli fotovoltaici sulla copertura dell'edificio condominiale riduce la possibilità di utilizzo abituale della cosa comune da parte degli altri condomini. Si tratta pertanto di verificare se l’ingombro dei pannelli è tale da impedire agli altri condomini un pari uso del tetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., per cui è consigliabile acquisirne il consenso scritto.

 

TERRENO ADIBITO A ORTI

 

Abito in un condominio di nuova costruzione; mesi fa quando ancora non ci abitavo hanno fatto una riunione con gli altri condomini per la gestione del terreno dietro i garage. A votazione hanno deciso da fare degli orti, uno per famiglia: tra lavori e tutto, il preventivo è di 19000 euro! Non voglio l'orto e non mi interessa di quel pezzo di terra; sono obbligato a pagare?

 

G. T.

 

Trattandosi d’innovazione voluttuaria, il condomino può esimersi dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma  dell’art. 1121 c.c.

 

DISSENSO RISPETTO ALLA  LITE

 

Il diritto al dissenso ex art. 1132 c.c. può essere esercitato in sede di richiesta di ratifica postuma all'assemblea da parte dell'amministratore che ha presentato opposizione ad un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo munito di precetto a lui pervenuto? Nel caso invece che l'amministratore convochi l'assemblea per portarla a conoscenza di un atto del tipo  summenzionato come può il condomino approntare le proprie difese in caso di inerzia dell'assemblea?

 

E. P.

 

L’amministratore ha fatto opposizione perché presumibilmente ne ricorrevano i presupposti. Poiché così facendo il relativo giudizio è stato introdotto dal condominio, il condomino non può dissociarsi dalla  lite ai sensi dell’art. 1132 c.c. (in ogni caso non può farlo per le spese legali fino allora sostenute da controparte), a meno che non venga autorizzato da tutti gli altri condomini. Il condominio è un ente di gestione, sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario (amministratore) non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa sia dei diritti esclusivi, sia di quelli comuni inerenti all’immobile condominiale.

 

VENDITORI INDESIDERATI

 

Abito in un condominio di circa 12 famiglie: spesso ci ritroviamo delle persone e/o gruppi di venditori che bussano direttamente alla porta per vendere qualcosa. L'ultima volta mi sono molto arrabbiato visto che hanno suonato alla mia porta in un orario poco consono ovvero alle 15 di sabato mentre riposavo e dopo aver rifiutato le loro insistenti proposte li ho letteralmente accompagnati fuori dal condominio e dicendoci che se bussano al citofono ad un condomino sono pregati di andare solo da quella persona e non farsi aprire e poi bussare a tutti. La mia domanda è: c'è una legge e quindi un modo per evitare che queste persone si introducono all'interno del palazzo e cominciano a bussare a tutti i condomini? Su qualche forum ho letto che bisogna mettere un cartello che cita una legge che non conosco fuori dal portoncino per evitare di farli entrare, è vero?

 

A. S.

 

Se un estraneo s’introduce senza averne diritto nell’edificio condominiale incorre nel reato di violazione di domicilio, perseguibile a querela; questa, però, dev’essere presentata  da  tutti i condomini e non da uno solo di essi (Cass. 18/2/2011, n. 6197).

 

INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI

 

A breve stipuleremo l'atto di compravendita per la prima casa con la ditta costruttrice e in precedenza con scrittura privata abbiamo comprato il lastrico solare. E' vero che è obbligatorio dare il consenso al condominio per l'installazione dell'impianto fotovoltaico? E' un condominio di 5 condomini e loro parteciperanno solo alle spese di manutenzione del lastrico per 2/3 dei millesimi perchè il lastrico finge da copertura mentre noi solo per 1/3 così ha stabilito la ditta.

 

A. G.

 

L’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino richiede il consenso di questi.

 

FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE

 

Vorrei sapere se è legittimo il permesso di costruire un’unità abitativa su un terreno edificabile, ad intervento diretto,  ma senza una strada di accesso. Il permesso di costruire è stato rilasciato dal Comune ad un soggetto titolare di un diritto di proprietà ma che non possiede alcun titolo,  né di proprietà né di servitù per poter utilizzare la strada di accesso all’area edificabile. L’unica strada  che potrebbe essere utilizzata è  privata, di proprietà di un altro soggetto e ricade in zona agricola da un punto di vista urbanistico.

 

T.

 

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3508 dell’8/6/2011, ha stabilito che  l’esistenza dell’accesso al fondo sul quale s’intende realizzare la costruzione è condizione per il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. Costruzione a parte, il proprietario di un fondo intercluso, ai sensi del primo comma dell’art. 1051 c.c.,  ha il diritto  di ottenere una servitù di passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.

 

PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE

 

Vorrei delle delucidazioni riguardo a un annoso problema con l'amministratore del mio palazzo. Abito al 7° e ultimo piano di un palazzo e il sottotetto pullula di piccioni che disturbano notte  e giorno; sono disperato, ho sollecitato insieme agli altri inquilini del mio piano un intervento dell'amministratore per la pulizia e la chiusura degli oblo sprovvisti di rete, ma nulla. Cosa posso fare? Oramai l'amministratore non risponde né alle mail né al telefono.

 

R. G.

 

Come previsto dall’art. 66 disp. att. e trans. c.c., almeno due condomini, in rappresentanza di almeno un sesto del valore dell’edificio (167/1.000), possono chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea in via straordinaria,  con all’ordine del giorno il problema dei piccioni. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni gli stessi condomini possono provvedere direttamente alla convocazione, integrando l’ordine del giorno con la revoca dell’amministratore.

 

 

LASTRICO SOLARE E TETTOIA

 

Abito all’attico di un palazzo di cinque piani. Su un lato della terrazza vorrei creare uno spazio coperto dove poter riparare bicicletta e biliardino. Sto per far installare una piccola copertura di plastica trasparente, tipo plexiglass, di circa due metri per tre. Questa copertura si appoggerebbe a tubolari sottili in ferro o alluminio laccato bianco, che in alto verranno saldati a uno o due paletti in ferro che sostengono una rete di protezione, e in basso saranno avvitati al lastrico solare tramite uno o due piccoli stop. Questo manufatto sarebbe leggero, ma visibile a vari condomini del palazzo, nonché a quelli di fronte. D'inverno ci metterei una tenda trasparente tutt’intorno, rimovibile; mi domando pero’ se il tettuccio di plexiglass è legale o se richiede l’approvazione del condominio (io preferirei evitare di chiedere, a costo di dover rimuovere il plexiglass se qualcuno se ne dovesse lamentare).

 

L. P.

 

Se la tettoia è visibile  dall’esterno, anche un solo condomino (ma non quelli degli edifici circostanti) può eccepire l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. Consigliabile pertanto acquisire il consenso di tutti gli altri condomini.

 

CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA

 

Possiedo, con mia moglie, il secondo piano di un edificio composto anche dal piano terra e dal piano primo che però appartengono entrambi ad un altro proprietario. Quindi in pratica noi possediamo 1/3 dell’edificio, lui i 2/3. Vorrei sapere se noi, non possedendo la maggioranza nelle eventuali decisioni sulle parti comuni, dovremo sempre subire le decisioni dell’altro proprietario.

 

R.

 

Le delibere adottate con il voto favorevole del condomino che ha la maggioranza dei millesimi sono vincolanti per il condomino che si trova in minoranza. Possono però essere impugnate in sede giudiziaria qualora siano la conseguenza di un eccesso di potere.

 

INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA

 

Nel corso della prossima assemblea condominiale uno dei condomini chiederà l’autorizzazione ad installare sulla facciata esterna del condominio, una canna fumaria, poiché vorrebbe affittare il negozio di sua proprietà ad una rosticceria. Nell’eventualità che sia io sola ad oppormi, è sufficiente il mio dissenso?

 

M. G.

 

Il condomino può opporsi all’installazione della canna fumaria sulla facciata se il manufatto altera la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio, se  le sue dimensioni sono tali da ridurre in modo apprezzabile la visuale laterale della sua unità immobiliare o se impedisce un pari uso della facciata da parte degli altri condomini. Il manufatto, inoltre, dev'essere collocato in modo tale da non provocare immissioni superiori alla normale tollerabilità.

 

LAVORI URGENTI

 

Io abito in un condominio di 10 appartamenti con balconi che danno sulla strada; sono caduti parecchi pezzi di frontalini e intonaco delle pareti della facciata e c’è pericolo per i passanti, ma alcuni condomini non sono d'accordo a fare i lavori di rifacimento, perciò non raggiungiamo la maggioranza per fare i lavori, ma se è pericoloso serve la maggioranza o si può fare diversamente?

 

M. V.

 

Considerata la situazione di pericolo immanente, i condomini intenzionati all’effettuazione dei lavori possono, di fronte all’impossibilità di raggiungere in assemblea la prevista maggioranza, attivarsi giudizialmente ai sensi del quarto comma dell’art. 1105 c.c. In alternativa possono chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 c.p.c. Se però vi sono delle parti d’intonaco o dei frontalini che rischiano di cadere sui passanti da un momento all’altro, è opportuno chiedere prima l’immediato intervento dei Vigili del fuoco per la messa in sicurezza della facciata.

 

VENDITA SOTTOTETTO COMUNE

 

Abito in un condominio dove abbiamo un sottotetto in proprietà comune tra tutti i condomini; sono anni che cerchiamo di venderlo ma c'è sempre un solo condomino che vi si oppone, volevo sapere se c'è qualche" scappatoia" o se le leggi a tal proposito sono cambiate, se è sempre necessario avere i mille millesimi per poter vendere una proprietà comune come il sottotetto.

 

R.

 

La vendita o la permuta di una parte comune dell'edificio è nulla senza il consenso di tutti i condomini, ciascuno dei quali è legittimato a far valere la nullità (Cass. 26/11/1998, n. 11986).

 

 

SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO

 

Abito in un fabbricato composto da 6 alloggi più 2 mansarde sottotetto, così disposti: 2 alloggi al piano rialzato, 2 alloggi al 1° piano, 2 alloggi al 2° piano e 2 mansarde sottotetto abitabili. Sul tetto, al momento della costruzione del fabbricato, sono stati previsti 12 abbaini per presa luce delle 2 mansarde. Ora, dal momento che dovremmo ristrutturare tutto il fabbricato, compresi tetto ed abbaini, mi interesserebbe sapere, in termini di legge, in che misura deve essere ripartita la spesa per la ristrutturazione degli abbaini fra gli 8 condomini (tutti, tra l’altro, proprietari degli alloggi o mansarde).

 

V. T.

 

Gli abbaini sono di proprietà singola se realizzati per dare aria e luce ai locali sottotetto, e di proprietà condominiale se  realizzati contestualmente all’edificio, per creare un accesso al tetto. Di conseguenza le spese per eventuali interventi di manutenzione competono al singolo se l’abbaino è di proprietà esclusiva, a tutti i condomini se di proprietà comune, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c.

 

 

INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE

 

Dal giardino sovrastante i garage del condominio confinante con la mia abitazione, si verificano infiltrazioni d'acqua. Tali infiltrazioni sono visibili nel muro di accesso alla mia cantina. Specifico che trattasi di condominio che confina con la mia abitazione singola. Da anni sollecito con telefonate l'amministratore che mi promesso di effettuare la riparazione, ma nulla è stato fatto. Provvederò a scrivere anche una raccomandata. Come mi devo comportare con l'amministratore del condominio che oltretutto mi risponde scortesemente? Che posso fare perchè il danno venga risolto?

 

P. L.

 

Se l’amministratore del condominio adiacente all’abitazione del lettore non si attiva per rimuovere il lamentato inconveniente, non rimane che rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima sollecitato detto amministratore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, assegnandogli congruo termine per provvedere.

 

 

CONDOMINI INTRAPRENDENTI

 

Gradirei sapere, se in un condominio di 12 unità abitative, 2 condomini possono di loro iniziativa far effettuare lavori di ristrutturazione esterna del fabbricato senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Infatti 2 condomini del primo piano hanno deciso di ristrutturare la parte esterna della palazzina di 6 piani solo esclusivamente al primo piano. Probabilmente hanno preso questa decisione, per risparmiare sul ponteggio che deve insistere durante i lavori che a breve inizieranno per la ristrutturazione dei restanti 5 piani (dal 2° al 6° piano). In caso di delibera dei lavori da effettuare, possono i proprietari del primo piano esimersi dal pagamento della ristrutturazione? Dato che i lavori alla loro facciata li hanno già fatti eseguire (senza la preventiva autorizzazione assembleare).

 

T. F.

 

I condomini che, senza autorizzazione dell’assemblea, hanno effettuato  lavori su parte della facciata dell’edificio, non possono per questo sottrarsi dal contribuire al rifacimento dell’intera facciata  ritualmente deliberato dall’assemblea.

 

 

POZZETTI MALEODORANTI

 

Sono proprietaria di un appartamento sito al piano rialzato con un giardino di proprietà. Nel mio giardino ci sono dei pozzetti dove vanno a finire le acque saponate ed lo scarico del bagno di servizio; molto spesso da questi pozzetti si sente un forte cattivo odore. Il mio giardino è maleodorante e non ci si può nemmeno stare. Posso chiedere ai condomini che abitano ai piani superiori di spostare queste vasche sul lato condominiale, così da allontanare i cattivi odori dal mio giardino?

 

I. G.

 

La lettrice può proporre agli altri condomini la sostituzione dei pozzetti con altri sifonati, che non facciano traspirare le esalazioni maleodoranti, o, in alternativa, l’installazione di detti pozzetti sull’area condominiale.

 

 

RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE

 

Io e mia moglie siamo proprietari di un box che abbiamo dato in locazione da agosto 2012. Il contratto, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, vede noi come locatori ed altre due persone fisiche come conduttori. In sede di contratto, questi ultimi hanno versato a titolo di deposito cauzionale una somma pari a tre mensilità di affitto (€ 90,00 x 3 = € 270,00) più altre due mensilità, quali agosto e settembre (€ 90,00 x 2= € 180,00). A fine settembre, dopo preavviso telefonico, uno dei conduttori ci ha inviato a mezzo lettera raccomandata comunicazione di disdetta  "immediata" del contratto in essere. Essendo al corrente dell'art. 4 legge  392/1978, e considerate le precarie condizioni economiche in cui versa, a suo dire, il richiedente, io e mia moglie abbiamo convenuto di accogliere la disdetta immediata trattenendo soltanto il deposito cauzionale, rinunciando quindi al preavviso dei sei mesi. Le chiediamo consiglio circa la formulazione della risposta alla suddetta disdetta, poichè mia moglie ed io abbiamo i seguenti dubbi:

- la disdetta è stata inoltrata solo da uno dei due conduttori e non conosciamo i diritti/doveri

dell'altro;

- è nostra facolta richiedere il trattenimento della cauzione per inadempimento contrattuale?

 

D. F.

 

I locatori, considerato il recesso con effetto immediato comunicata da uno dei due conduttori,  possono chiedere all’altro se intende fare altrettanto. Se  anche questi è intenzionato a liberare l’unità immobiliare, i locatori possono  invitare i conduttori a restituire le chiavi. Se i conduttori subordinano la restituzione delle chiavi a quella del deposito cauzionale è preferibile aderire alla richiesta e non imbarcarsi in una causa. Se invece il conduttore che non ha comunicato recesso rimane nell’immobile il contratto prosegue regolarmente.

 

 

SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO

 

Abito in un condominio di tre piani (siamo tutti proprietari). Abbiamo deciso di dare in affitto il tetto per istallare un impianto fotovoltaico. Una volta istallato l'impianto il ricavo deve essere diviso in parti uguali o secondo le tabelle millesimali?

 

S.

 

Il ricavato conseguente alla locazione del tetto a terzi va suddiviso fra i condomini in proporzione al diritto di ciascuno sul tetto medesimo, ossia in base ai millesimi di proprietà.

 

 

LUCE SCALE E DANNI

 

Mia madre e mio zio sono proprietari di una casa ove vi sono due appartamenti affittati ed in comune c'è la luce delle scale con relativo contatore dal quale nasce la lite da parte dei condomini per il pagamento. E' intestato a mia madre; mio zio e riuscito ad eliminare il suo nome dalle bollette ma è ancora proprietario della meta dell’immobile, quindi volevo sapere se si può eliminare la luce delle scale. Però siamo responsabili se qualcuno scivola al buio e si fa male?

 

C. M.

 

Indipendentemente dal soggetto intestatario dell’utenza, i condomini rispondono dei danni che dovessero occorrere a terzi a causa del malfunzionamento dell’impianto d’illuminazione delle scale.

 

 

RISTRUTTURAZIONE SOLAIO

 

Il mio appartamento è al secondo piano, mentre dove si è verificato l'inconveniente è posto al piano inferiore; si tratta di sfondellamento del solaio, nello specifico è caduto una buona porzione d'intonaco su cui sono rimasti "incollati" dei pezzi di laterizio facenti parte delle pignatte. Il quesito è il seguente: devo pagare le spese per metà solaio e basta o devo pagare anche la quota d'intonaco e tinteggiatura dell'appartamento posto al piano inferiore? Premetto che non ci sono perdite di acqua dal mio appartamento, nè sono stati fatti lavori, comunque la responsabilità non è a me riconducibile, ma trattasi di vetustà dell'immobile costruito ormai circa sessanta anni or sono. L'altro proprietario sostiene che se non si fosse staccata la parte inferiore delle pignatte, l'intonaco non sarebbe caduto, per cui la spesa va divisa totalmente in due.

 

A. P.

 

Se la ristrutturazione del solaio  si è resa necessaria per vetustà e non per fatto e colpa di uno dei condomini, ai sensi dell’art. 1125 c.c. la spesa per il ripristino delle pignatte va ripartita in parti uguali tra i proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco e la tinteggiatura del soffitto.

 

 

SERVOSCALA E MILLESIMI

 

Abito al terzo piano di uno stabile con solo tre condomini uno per piano (tutti e tre proprietari). Circa un anno fa dopo numerose e rumorose riunioni sono riuscito all'installazione di una pedana elevatrice tutto a mio carico quindi a mio solo uso e consumo. Gli altri due condomini vogliono cambiare le tabelle millesimali asserendo che adesso il mio appartamento ha più valore. E' legale tutto ciò? In poche parole, visto che ho pagato tutto non so se è giusto cambiare le tabelle millesimali.

 

A. M.

 

Dubitiamo che l’installazione di un servoscala (evidentemente trattasi di iniziativa assunta da un disabile) sia riguardabile come “innovazione di vasta portata”, suscettibile in quanto tale da giustificare una modifica delle  tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. e trans. c.c. Avremmo capito si fosse trattato di un ascensore. Il lettore lasci che a decidere sia il giudice.

 

 

SPESA RITENUTA SUPERFLUA

 

Abito in un condominio di undici appartamenti, tre famiglie sono proprietarie di 6 alloggi su undici. Avendo, quindi, sempre la maggioranza dei millesimi fanno il bello e cattivo tempo. Essendo anche famiglie facoltose non hanno problemi a sostenere le varie spese. Ora hanno deliberato di rifare tutto il vano scala, semplicemente per migliore l’aspetto estetico; mentre per me è decoroso e non necessita di miglioramenti. Come posso difendermi? Posso non pagare ritenendo la spesa superflua? Se vorranno sostituire tutte le porte degli appartamenti con legno pregiato e laminate d’oro dovrò sempre pagare?

 

via mail

 

Per essere esonerato dal contribuire alla spesa è necessario il consenso di tutti gli altri condomini, altrimenti occorre impugnare la relativa delibera, provando  che l’innovazione che si vorrebbe introdurre è gravosa o/e voluttuaria (art. 1121 c.c.)

 

SPESA COMUNE E DISPONIBILITA’ ECONOMICA DEL CONDOMINO

 

I miei genitori abitano al piano terra di uno stabile di 4 piani con ingresso direttamente sul marciapiede dello stabile stesso. Il condominio ha deliberato senza interpellare il proprietario dell'immobile dei lavori di ristrutturazione facciate e copertura terrazzo. Premetto che i miei genitori hanno l'usufrutto mentre l'immobile è di proprietà di mia sorella. Intanto i lavori sono stati affidati ad un direttore tecnico che abita ed è proprietario dell'appartamento al primo mentre la ditta assegnataria è parente dell'inquilino del terzo piano; in più abbiamo appurato che gli inquilini del quarto piano pagano poco meno del piano terra (non so se questo è possibile). La domanda è: c'è un difetto di forma nell'aggiudicare i lavori? Mia sorella risulta disoccupata ormai da anni e non può far fronte a tale spesa c'è qualche articolo di legge che prevede qualcosa? Pur volendo non può neanche accedere ad un prestito visto che non ha emolumenti (busta paga) il tutto grava sulla pensione di mio padre.

 

via mail

 

Se il proprietario di un’unità immobiliare non è stato convocato per l’assemblea che ha deliberato l’effettuazione dei lavori, la delibera è impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c.  Le condizioni economiche del condomino sono ininfluenti ai fini dell’obbligo di contribuire a una spesa ritualmente deliberata dall’assemblea. In teoria lavori e direzione degli stessi dovrebbero essere affidati a soggetti super partes, ossia estranei al condominio, per non dar luogo a conflitto d’interessi;  se però  i condomini sono in buoni rapporti, affidare le suddette operazioni a uno di essi o a un suo parente può risolversi in un vantaggio economico e/o di buona esecuzione dei lavori.

 

ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE

 

Le mie domande sono: 1) Gli allacci acqua, gas, enel e fognature (non intendo i contatori) chi li deve pagare? Il costruttore o noi acquirenti? 2) Si può fare un rogito senza che la casa abbia gli allacci funzionanti perchè il costruttore non li ha pagati?

 

M. G. G.

 

Di norma l’allaccio alla rete viene fatto a cura e spese del costruttore, mentre all’attivazione (e relativa intestazione) delle utenze provvede il compratore. Occorre comunque rifarsi al contenuto del contratto di vendita. Se il costruttore non avanza pretese di  sorta ed è pertanto disponibile ad intervenire al rogito, non dovrebbero esserci difficoltà a che venga stipulato (sul punto il lettore può sentire il notaio di fiducia).

 

 

PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE  E ODORE DI GAS

 

I miei genitori sono anziani. Nel periodo estivo ci sono stati dei furti in alcuni appartamenti. Ora i derubati chiedono al condominio di adottare dei provvedimenti ma i miei genitori pensano che i primi ad assumersi gli oneri dei dispositivi di sicurezza debbano essere in primis i derubati stessi, mettendo delle inferriate alle finestre, un sistema d'allarme, porta blindata ecc. E' giusto il loro ragionamento o è veramente il condominio che ci deve pensare? E a tale riguardo cosa deve fare il condominio? Nel palazzo ci sono un portone e un cancello di ferro che delimita l'ingresso dal portone al palazzo vero e proprio. A seguito dei furti di cui sopra, alcuni condomini pretendono che il portone resti sempre chiuso e le cassette della posta vengano spostate dall'interno del palazzo ai pressi del portone. Nel palazzo spesso e volentieri si sente puzza di gas (l'odore permane nonostante i ripetuti interventi da parte dell'Italgas) e non ci sono aperture o sfiati di sorta, l'unica via d'uscita è rappresentata dal portone che per questo motivo deve restare aperto. In occasione di una riunione condominiale di alcuni anni fa venne deliberata "la realizzazione di un cancello con la clausola che il portone sarebbe dovuto rimanere sempre aperto". Inoltre i miei genitori hanno grossi problemi di vista, soprattutto mia madre che è cieca da un occhio. Negli ultimi tempi con il portone chiuso e la luce interna che non funzionava è caduta in più occasioni. Cosa fare? Denunciare il condominio se l'episodio dovesse ripetersi? Farlo presente, a scopo cautelativo, con una raccomandata AR al condominio, chiedendo che il portone resti aperto anche per ovviare al problema del gas?

 

S. D. P.

 

L’idea d’installare un cancello per poter lasciare il portone aperto in modo da smaltire le esalazioni di gas è sicuramente apprezzabile. Nel frattempo, però, visto che col gas non si scherza, il lettore può invitare l’amministratore a dare esecuzione alla delibera che ha introdotto il cancello, a ripristinare l’illuminazione delle scale, e soprattutto a sollecitare un nuovo, urgente intervento dell’azienda erogatrice.

 

 

AMMINISTRATORE  E COMPENSO EXTRA

 

L'amministratore in occasione di spese della seguente natura: "Gestione Frontalini" e "Impianto a Fibra ottica ed antenna satellitare" si è autoliquidato extracompensi per  "Spese amministrative" inserendo i primi direttamente nel rendiconto finale spese; i secondi nello stato di riparto pro-quota che ha inviato ai condòmini. In entrambi i casi senza promuovere alcuna discussione assembleare. E' lecita tale condotta?

 

E. P.

 

Se, per seguire l'esecuzione di lavori straordinari  lunghi o complessi, è richiesto un particolare impegno dell'amministratore, il compenso va regolato a parte, a meno che fra amministratore e condominio non  sia intervenuto un accordo per il quale il compenso,  stabilito per esempio nel verbale di nomina dell’amministratore,  doveva intendersi omnicomprensivo (Cass. 24/3/2009, n. 7057). L’amministratore che dovesse autoliquidarsi un compenso extra sarebbe tenuto a restituirlo qualora l’assemblea non dovesse ratificarlo.

 

 

CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO

 

Scrivo per esporle un contenzioso riguardo la proprietà di un giardino in piena terra e il muro perimetrale di un'abitazione confinante.Sono l'affittuario di un appartamente al piano rialzato, avente un piccolo giardino (Mq. 80 ca). Ho deciso di abbellire tale giardino con l'impianto di verde ornamentale, piante, e prato inglese. Confinante con il giardino vi è un muro perimetrale di una abitazione adiacente di due piani. Il muro in questione è molto rovinato, tanto da mettere a nudo i tufi di cui è composto, e le giunture che in alcuni punti presentano fessure larghe fino a dieci centimetri e profondi anche venti. Tali lesioni sono presenti da un'altezza dal livello del terreno di 60 cm. ca a 120 cm. ca. Per cui l'intonaco alla base del muro è in discrete condizioni ed abbastanza asciutto. Il muro in questione oltre a rilasciare continuamente intonaco sbrecciolato che cade sul terreno, e quindi mi costringe a pulire continuamente la base del muro, danneggerà certamente piante e prato inglese che andrò ad impiantare. Mi sono rivolto al proprietario del muro, il quale ha addotto le seguenti motivazioni per negare il ripristino delle buone condizioni del muro stesso:

1) Il muro non era il su e quindi non toccavano a lui le riparazioni. Alla mia proposta di istallare quindi delle piante che ne nascondono lo stato indecoroso, mi dice che:

2) Il muro era il suo ma che la responsabilità era del mio proprietario di appartamento, e che non dovevo mettere alcuna pianta perchè avrebbe ulteriormente danneggiato la sua proprietà.

3) Siccome sono semplicemente affittuario, non dovevo intromettermi in quelli che erano affari solo dei due proprietari.

Ho ribadito che i danni ero io a subirli e quindi certo che mi interessa la cosa. Parlando con il proprietario del mio appartamento, non si è mostrato disponibile ad alcuna azione anche legale che stabilisse la cosa, dicendo che siccome non danneggiava alcuna sua proprietà in quanto sottostante al muro c'era solo terreno, l'unico danneggiato dall'altrui proprietà era io, e quindi toccava a me adire eventualmente le via legali per costringere il confinante a riparare il muro che tra l'altro all'altezza del terrazzo è evidentemente ammalorato tanto da rendere reale il pericolo di caduta di pezzi di intonaco piuttosto grassi e pericolosi. Posso fare qualcosa che mi permetta di costringere il proprietario del muro confinante ad apportare le necessarie riparazioni, in modo da e portare a termine il mio progetto, tra l'altro a mie spese per abbellire il giardino?

 

A. S.

 

Il conduttore non ha azione diretta contro il confinante. Può invece pretendere che il locatore provveda a mettere in sicurezza il muro, qualora le sue condizioni siano tali da creare situazioni di pericolo.

 

 

SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE

 

Sono disabile. Per poter uscire di casa con la carrozzina è necessario sostituire il cancello esistente, in quanto vecchio di trent’anni e arrugginito e non adatto alla autonomizzazione. Come devono essere pagate le spese in considerazione che e l’unica via d’uscita, perché dal passaggio pedonale si trovano due gradini?

 

A. F.

 

La L. 9/1/1989, n. 13, non prevede, per i vecchi edifici, l'obbligo del superamento delle barriere architettoniche a spese del condominio; il secondo comma dell'art. 2, infatti, stabilisce che, se il condominio rifiuta di assumere, o non assume, entro 3 mesi dalla richiesta scritta, le delibere finalizzate al superamento di dette barriere, i portatori di handicap o chi ne esercita la tutela o la potestà possono installare a proprie spese servoscala, nonché strutture mobili e facilmente rimovibili, e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. Qualora le opere finalizzate al superamento delle barriere vengano invece decise dall'assemblea, alla spesa devono contribuire tutti i condomini, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c., in proporzione ai millesimi di proprietà.

 

ASCENSORE FANTASMA

 

Nel mese di agosto ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l’acquisto di un appartamento situato in un palazzo con ascensore. Ho acquistato l’appartamento tramite agenzia immobiliare. Purtroppo né l’agenzia né il venditore mi hanno detto (volutamente) che il proprietario non aveva partecipato alle spese per l’installazione dell’ascensore con conseguente impossibilità di utilizzo dell’ascensore. L’ho scoperto solo quando, dopo infiniti tentativi, sono riuscita a parlare con l’amministratore del condominio, il quale mi ha detto che per l’utilizzo avrei dovuto pagare 4.300 euro. Hanno, il venditore e l’intermediario, omesso di dirmi una cosa che erano tenuti a dirmi? Doveva essere scritto nel preliminare di compravendita che anche se presente non era consentito utilizzare l’ascensore? Ho qualche possibilità di riuscire a far pagare al venditore, anche se in minima parte, la cifra richiesta?

 

T. F.

 

L’art. 1337 c.c. stabilisce che le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede. Non v’è dubbio che l’aver taciuto la circostanza indicata dal lettore costituisca violazione del suddetto principio, legittimando una richiesta  risarcitoria ragguagliata al maggior aggravio economico determinato dal comportamento scorretto.  Se però l’appartamento fosse ubicato a piano terra e la copertura dell’edificio non fosse costituita da lastrico solare condominiale, sarebbe più difficile parlare di reticenza  del venditore.

 

TENDA BUCATA

 

Abito in un condominio al quarto piano. Un negoziante al piano terra mi chiama un giorno e mi dice che io gli ho bucato la tenda con la sigaretta, quando poi ci sono 50 finestre e un albergo. Come mi devo comportare? Devo denunciarlo, perché mi ha detto che mi fa scrivere da un avvocato?

 

A. P.

 

Il negoziante, per vedere accolta la domanda di risarcimento, deve provare il nesso di causalità fra il danno e il comportamento della persona nei cui confronti viene azionata la pretesa. Il lettore, se non è stato lui a bucare la tenda, può diffidare il negoziante dall’intraprendere una lite temeraria.

 

CASSETTA POSTALE

 

Ho da poco venduto un immobile facente parte di un condominio in cui ho altre proprieta' per cui ho necessita' di avere piu' cassette postali. Abbiamo da poco rinnovato le cassette postali dividendo le spese sulla base di quante ne sono state richieste e pertanto senza applicare le tabelle millesimali. Da cio' deduco che le cassette postali sono proprieta' individuali e non a servizio dell'immobile. La domanda è: sono obbligato a cedere la cassetta postale al nuovo proprietario?

 

R. D. V.

 

Se nel contratto di vendita non è specificato che la cassetta postale non s’intende  alienata con l’unità immobiliare, essa, in quanto pertinenza dell’immobile, ne segue la sorte.

 

RIPARAZIONE  LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA

 

Il solaio di copertura dello stabile in cui abito è di proprietà dei singoli condomini degli appartamenti sottostanti. L'edificio ha due scale, A e B. Su una parte del solaio di copertura, riguardante la scala B, sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione. Mentre al proprietario dell'area ristrutturata spetta il pagamento di 1/3, i 2/3 spettano a quali Condomini? A tutti, solo alla scala di riferimento, oppure ai soli appartamenti che cadono sotto la propria verticale?

 

P. S.

 

Ai sensi dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa gravano sui condomini le cui unità immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, con esclusione dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico stesso non sia sovrapposto (Cass. 4/6/2001, n. 7472).

 

 

AGEVOLAZIONE  FISCALE

 

Nel 2008 ho acquistato una porzione di bifamiliare. Esternamente c’è un cappotto di circa tre centimetri, pannelli solari, e valvole a zona su tutti i termosifoni, e una stufa a pellet idro. La mia domanda è posso chiedere delle detrazioni maggiori sulle rate del mutuo, sul 730?

 

G. N.

 

Il quesito va posto a un commercialista, anche se, che io sappia, l’agevolazione fiscale per il mutuo garantito da ipoteca su immobile per l’acquisto dell’abitazione principale (19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, per un massimo di 4.000 euro, detraibile dal 730) prescinde dalle caratteristiche dell’immobile.

 

CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE

 

Abito in una palazzina (sono in affitto) da quattro anni; siamo quattro famiglie, più quattro magazzini. Non c'è mai stato un amministratore, ma adesso non si può, ognuno fa quello che vuole. Come si può fare? Deve essere il mio proprietario a richiedere la nomina dell'amministratore?

 

P.

 

Il conduttore può soltanto invitare il locatore-condomino a convocare l’assemblea dei condomini ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., con all’ordine del giorno la nomina dell’amministratore.

 

 

DIFFICOLTA’ ALLACCIO IDRICO

 

Cinque anni fa abbiamo comprato un locale e lo abbiamo ristrutturato. Questo locale ha due porte d' entrata, su due vie parallele. Quando siamo andati ad aprire per collegare i tubi d'acqua allo scarico, la signora del cortile dove ci sono le utenze condominiali, non ci ha permesso di entrare. Abbiamo fatto causa e abbiamo perso, non ho capito bene perchè: la signora non era la proprietaria, non siamo riusciti a risalire al proprietario, che dovrebbe essere la figlia. Hanno acquisito il chiostro con usucapione. A quel punto, dopo aver sperperato inutilmente tempo, energie e denaro, ci siamo rivolti al comune: Tutto andava liscio, ma poi è successo l'assurdo, il sindaco vende la manutenzione ad una ditta e questa blocca tutte le domande di nuove utenze per l'acqua, sia per appartamenti che per locali commerciali. Morale della favola, l' esercizio commerciale non è stato aperto dal 2007.

 

N. F.

 

Se la vicina non concede l’allaccio del tubo dell’acqua al pozzetto di sua proprietà non resta che ripiegare su un percorso alternativo. Quanto all’Azienda di cui lei parla, è presumibile che le domande di nuove utenze non siano state bloccate ma rallentate a causa dell’elevato numero di richieste.

 

ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA

 

Un Condominio ha stipulato una polizza assicurativa  che copre anche i danni tra privati. Perciò, al verificarsi di danni provocati da una perdita dell’impianto idrico di un privato nei confronti dell’altro, l’assicurazione liquida i danni trattenendo la franchigia. Chiedo: chi risarcisce il danneggiato nella misura della franchigia, il Condominio che ha stipulato la polizza o il privato che ha causato il danno?

 

A. G.

 

Salvo che tra condomini e condominio non sia intervenuto diverso accordo, la franchigia è a carico dell’assicurato, ossia il condominio.

 

TETTO E ARDESIA

 

Per la nuova copertura del tetto è obbligatoria l’ardesia? Noi abbiamo già lo smaltimento dell’amianto e le possibilità sono limitatissime, in quanto nel condominio vivono solo dei pensionati. Con che cosa si può sostituire l’ardesia?

 

G. G.

 

Per la copertura del tetto possono essere usate comunissime tegole, salvo che il regolamento edilizio comunale preveda, per edifici di particolare interesse storico e/o artistico, l’utilizzo di particolari materiali.

 

BAMBINI VIVACI

 

Abito in un condominio di 3 palazzine il quale possiede un’area di manovra condominiale per accedere ai box e ai posti auto condominiali. In questa area, però giocano continuamente i bambini con palloni, bici e altro rompendo frequentemente auto, portoni etc.. Proprio ieri un bambino con la bici mi ha rigato l’auto.

Le domande sono due:

Posso chiedere un rimborso per la rottura della mia macchina anche se non ho visto personalmente quale bambino ha graffiato l’auto?

Quali responsabilità possiamo attribuire all’amministratore visto che più volte gli abbiamo ricordato che l’area utilizzata dai bambini è un area di manovra?

Aggiungo che a 50 mt da casa ci sono parchi giochi comunali con verde e giostrine dove i bambini possono tranquillamente giocare.

 

C. R.

 

Se non si riesce ad individuare l’autore del danno, questo dev’essere sopportato da chi l’ha subìto. Il fatto che i bambini giochino nel cortile  non integra un’occupazione dello stesso,  né un’alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso da parte degli altri condomini,  ma si risolve in una forma di utilizzazione diversa da quella normale, compatibile con la destinazione del bene (Cass. 8/7/1981, n. 4479). Nel caso di specie  si tratta di accertare se la presenza dei bambini nell’area di manovra delle auto può dar luogo a situazioni di pericolo per la loro incolumità; se così fosse l’assemblea può formalizzare il divieto di giocare in detta area e revocare l’incarico all’amministrazione che non si attivasse per farlo rispettare. 

 

LOCAZIONE E GAS

 

Da poco ha affittato un appartamento dove l'allaccio del gas non poteva essere fatto dal precedente locatore perché c'è una perdita nelle parte privata del appartamento identificata dalla ditta che dovrebbe allacciarlo. Sono entrata da tre settimane nell’appartamento e ancora non posso cucinare (gas solo per la cucina) e ho dovuto comprare qualcosa di elettrico per poter cucinare qualcosa. Posso chiedere una riduzione temporanea sul prezzo del affitto visto che non posso usare il gas? Il proprietario non era messo al corrente di questa cosa dal precedente locatore che lo ha rivelato solo ridando le chiavi. Però la perdita potrebbe essere dovuta a lavori che ha fatto il proprietario prima che arrivasse il precedente affittuario.

 

C. C.

 

Il locatore è tenuto, ai sensi dell’art. 1575, n. 2), c.c., a mantenere l’abitazione in condizioni tali da servire all’uso convenuto. La Cassazione sentenza n. 18197 del 28/8/2007) ha statuito che il conduttore non può autoridursi il  canone a fronte di un  di un inadempimento degli obblighi di manutenzione facenti carico al locatore, a meno che tale inadempimento non determini la totale inutilizzabilità dell’immobile. La lettrice può  concordare con il locatore una riduzione del canone a fronte del disagio subìto, fino a quando non verrà  ripristinato l’allaccio del gas.

 

RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE

 

Mia moglie è proprietario di un immobile, affittato con uso transitorio per la durata di 18 mesi con scadenza a marzo 2013; questo è già il secondo contratto stipulato con questo inquilino. A maggio ci ha comunicato verbalmente che era intenzionato a cambiare casa poichè avrebbe voluto acquistarne una, fatto sta che il 27 settembre l'inquilino in questione dovrà effettuare il rogito per l'acquisto della casa, ma ancora non ci ha comunicato nulla per iscritto. Preciso che per una mancanza dell'agenzia sul contratto non sono stati specificati i termini per la disdetta: c'è qualcosa che posso fare? Aggiungo inoltre che questo inquilino paga un canone mensile di 600 euro, di cui 500 d'affitto e 100 di spese condominiali, essendo questa abitazione con riscaldamento condominiale ed il riscaldamento viene compreso in queste spese ma che i 100 euro non coprono in pieno le spese sostenute, nel contratto è stata apposta la clausola salvo conguaglio delle spese condominiali; per farla breve mancano 460 euro per il riscaldamento che lo stesso non vuole corrispondere perché asserisce di averle già pagate con i 100 euro in più. Posso trattenere la cifra dalla caparra?

 

A. M.

 

Il secondo comma dell'art. 4 della L. 392/1978 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, a condizione che questa facoltà sia prevista dallo stesso contratto, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno sei mesi prima del giorno in cui il recesso diverrà operativo. Il lettore può trattenere dal deposito cauzionale  l’importo dovuto dal conduttore a titolo di conguaglio per spese di riscaldamento, non senza avergli prima  consegnato copia della documentazione comprovante il credito.

 

DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO

 

Nel caso di demolizione parziale di fabbricato a chi spettano le spese di ristrutturazione della parte intatta e a chi quelle di ricostruzione. Chi decide per la ricostruzione?

 

A. A.

 

Ai sensi del  secondo comma dell’art. 1128 c.c., in caso di perimento dell’edificio in misura inferiore ai tre quarti del valore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni  e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione ai suoi diritti sulle parti stesse. Circa le spese di ristrutturazione della parti comuni intatte, ciascun condomino vi deve contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art. 1123 c.c.).

 

COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI

 

A seguito di costruzione di un box in muratura, su posto auto di proprietà (concesso dall’assemblea a maggioranza), sussistono i presupposti di variazione tabelle millesimali? E in caso positivo, chi deve farsene carico?

 

D. L.

 

Va premesso che una parte  del suolo comune può essere concessa in proprietà esclusiva a un condomino solo all’unanimità. La modifica delle tabelle millesimali presuppone che l’innovazione introdotta sia di “vasta portata”, come  stabilito dall’art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c.; questo accertamento va condotto caso per caso. Se l’innovazione è tale da portare alla modifica delle tabelle, la relativa spesa grava sul condomino che vi ha dato luogo.

 

 

BONIFICA TERRENO

 

Sono proprietario di un suolo recintato dove, nell’area di pertinenza, ignoti hanno gettato amianto in grande quantità. Essendo richiamato dal nucleo Noe mi sono addebitato le spese di bonifica complete. Vorrei sapere se esiste un ente o qualche articolo di legge che mi possa far recuperare anche in parte le spese subite, dato che non si tratta della prima volta.

 

F. P.

 

Se il lettore non riesce a risalire a chi  ha abbandonato l’amianto nel terreno di sua proprietà, è

tenuto a farsi carico della spesa richiesta dalla bonifica.

 

ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT

 

Sono in affitto. Nel contratto è scritto che devo pagare le spese condominiali;  io, però, mi chiedo: l’assicurazione del palazzo è di mia competenza? Il proprietario mi dice che devo pagare ogni mese l'aumento istat. Come stanno le cose?

 

G.

 

Il premio di assicurazione è a carico del proprietario dell’appartamento. Nei contratti liberi può essere previsto che il canone venga aggiornato annualmente in misura pari o inferiore (per esempio l'80%) all'aumento, accertato dall'ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, mentre nei contratti concordati questa clausola può essere inserita se prevista dall'accordo locale e l’aggiornamento non può essere superiore al 75%.

 

 

SPAZZACAMINO SENZA  CHIAVE

 

Ho comprato casa al pian terreno di una palazzina di 3 piani. Dopo 2 anni ho chiamato gli spazzacamini ma ho trovato il cancello, che è stato messo dal signore del primo piano, chiuso! Ha consegnato le chiavi al signore del secondo ma a me no e quando sono arrivati gli spazzacamini ho dovuto farli passare sugli altri balconi! La mia domanda è: anche se ho comprato la casa a corpo non facendomi consegnare a suo tempo le chiavi, ho perso il diritto della proprietà comune dunque devo chiedere il permesso per salire sul tetto o devo avere le chiavi come mio diritto di bene comune?

 

K. C.

 

Se - evenienza alquanto improbabile - il contratto di acquisto esclude il lettore dall’uso di una  parte comune (è presumibile si tratti di un terrazzo, il quesito non lo specifica) che si trova al di là del cancello poi chiuso dal condomino del primo piano, non può pretendere di accedervi a  piacimento. In mancanza di una limitazione del genere può esigere la consegna di una copia della chiave.

 

PAVIMENTAZIONE CORTILE

 

Viviamo da 15 anni in una corte lombarda, siamo proprietari di un appartamento sito al primo piano di circa 60mq. Da alcuni giorni ci è arrivata la prospettiva di altri proprietari di piastrellare il cortile, tutt'ora in terra. Desideravo chiederle se siano obbligati a tale spesa e se si in che proporzioni di pagamento. Le famiglie sono 9 e abbiamo un posto auto di proprietà.

 

G. C.

 

Se l’assemblea ha deliberato la pavimentazione del cortile con il previsto quorum (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che  in seconda convocazione), la relativa spesa va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art. 1123 c.c.).

 

CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI

 

Sono proprietaria di un immobile che mio padre mi ha donato tanti anni fa. Il mio diritto di proprietà comprende anche due quote di proprietà su un pozzo che si trova nella strada dove è sito l’immobile. Dagli atti notarili vecchi datati 1800 si parla di immobile pertinenze ed accessori; come faccio per conoscere il contenuto di questi ultimi visto che qualcuno è interessato all’acquisto?

 

A. M.

 

Il contenuto degli atti pubblici è consultabile sia presso l’Agenzia del Territorio che presso l’archivio notarile distrettuale.

 

 

TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE

 

Un condomino ha trasformato una finestra in balcone senza autorizzazione del condominio per accedere su un’area comune a tutto il fabbricato come bisogna intervenire per far ripristinare il tutto com'era prima?

 

via mail

 

In teoria, in mancanza di un divieto contenuto nel regolamento del condominio, la trasformazione di un finestra in balcone rientra fra i diritti che gli artt. 1102 e 1122 c.c. riconoscono ai condomini sulle cose comuni; l'intervento, però, non è consentito se pregiudica la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, o se lede il diritto all'uso o al godimento delle parti comuni dell'edificio da parte degli altri condomini. Se l’intervento riportato dal lettore vìola uno o più dei suddetti limiti, l’assemblea può autorizzare l’amministratore ad intraprendere un’azione giudiziaria nei confronti del condomino che lo ha realizzato, per ottenere il ripristino dei luoghi.

 

 

LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA

 

Mio padre viveva in un condominio appartenente all’istituto case popolari. Il 29/12/2011 ha avuto un incidente ed è rimasto in ospedale fino al 3 luglio, giorno della sua morte. Nel mese di marzo, frattanto, viene fatto come lavoro straordinario il montaggio di un impianto tv terrestre centralizzato, noi l’appartamento lo abbiamo riconsegnato alle case popolari la fine di luglio e adesso vogliono farci pagare la sua quota di 170 euro per l’antenna. Chi deve pagare visto che non ha mai usufruito di questo servizio e mai più lo farà dato che non abbiamo più la casa?

 

F. C.

 

L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse. Pertanto, tenuto al pagamento è chi è proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (Cassazione 2/09/2008, n. 22034).  In particolare, grava sul locatore (nel caso di specie l’ente proprietario dell’appartamento) e non sul conduttore la spesa richiesta dall’amplificazione dell’antenna televisiva centralizzata, in quanto non si tratta né di un onere accessorio per la fornitura di un servizio comune ai sensi dell’art. 9 L. 27/7/1978, n. 392, né di una riparazione di piccola manutenzione ai sensi dell’art. 1609 c.c. (Pret. Taranto 4/12/1981)

 

 

TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO

 

Vivo in una palazzina (costruita alla fine degli anni 50/inizi 60) composta di sei appartamenti dotata di impianto di riscaldamento centralizzato; realizzato mediate una caldaia a gasolio installata a metà anni 90. Il condominio, durante un’assemblea appositamente indetta dall’amministratore, ha stabilito, all’unanimità, di sostituire la caldaia esistente. Una volta visti i preventivi, sempre tutti d’accordo, si è stabilito, non essendo riusciti a metterci d’accordo sul quale fornitore scegliere principalmente per motivi economici, di rinviare l’attività al prossimo anno. Nei giorni scorsi un condomino ha convocato una "riunione" (senza la presenza dell’amministratore) per informarci della sua intenzione di staccarsi dal riscaldamento centralizzato e per consigliarci di farlo tutti. Infatti, secondo lui, non solo è possibile staccarsi dal riscaldamento centralizzato semplicemente comunicandolo ai vari condomini. Ma, sostiene, anche che è possibile abbandonare il riscaldamento centralizzato e passare tutti all’autonomo. Questa ipotesi inizialmente è stata scartata in quanto, secondo l’amministratore, nei condomini con più di quattro appartamenti, già dotati di riscaldamento centralizzato, è vietato passare all’autonomo per motivi di risparmi energetico/rispetto dell’ambiente.

 

E. P.

 

Se il lettore abita in Piemonte, il Consiglio Regionale, con delibera dell'11/01/2007 n. 98-1247, ha stabilito che negli edifici con più di quattro unità abitative non possono essere realizzati interventi finalizzati alla trasformazione dell’impianto termico centralizzato in impianti autonomi per ogni singola unità abitativa. Sul punto Trib. Verbania 9/1/2008, n. 3.

 

SERVITU’ E RESPONSABILITA’

Ho acquistato una casa e due pertinenze (cantine) nel 2008. Dopo l’acquisto ho scambiato una cantina con quella della mia vicina. Quindi ora nella mia passano tutti i suoi impianti (elettrico, gas, citofono, canna fumaria caldaia). Ora i rapporti si sono incrinati. Siccome non mi sento sicuro essendo i suoi impianti molto vecchi posso:

· Obbligarla a rimuoverli?

· Obbligarla almeno a mostrarmi che tutti gli impianti sono certificati ed a norma?

Le ho già mandato una raccomandata ma mi ha detto che sapevo il fatto che i suoi impianti fossero nella proprietà al momento dello scambio e che quindi lei non fa nulla. Se dovesse succedere qualcosa ai suoi impianti (incendi?) ne sarei anche responsabile! Premetto che tutti i miei impianti sono stati rifatti ed ho tutte le certificazioni del caso. Come posso cautelarmi?

 

F. G.

 

Se il lettore ha motivo di ritenere che gli impianti che attraversano la sua cantina non sono a norma, e la  proprietaria degli stessi disattende l’invito a regolarizzarli, può chiedere un sopralluogo ai Vigili del fuoco. Se la verifica conferma l’irregolarità degli impianti, il lettore può nuovamente invitare la vicina, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a metterli a norma entro dieci giorni, preannunciando, in difetto, il ricorso all’Autorità Giudiziaria e richiamando nella missiva sia il precedente invito che l’esito del sopralluogo.

 

 

VENDITA E DIFETTI

 

Ho acquistato un appartamento ristrutturato a nuovo con le certificazioni usando tutti i miei risparmi, dopo l'acquisto su un muro dell'appartamento è comparsa una macchia di umidità. Non sapevo dell'umidità anche perchè era ben nascosta dalla pittura che dopo qualche tempo è venuta via. Ho delle tutele?  L'appartamento è stato acquistato per investimento ma con l'umidità non posso affittarlo, sto perdendo dei soldi e non lavoro.

 

G. L.

 

Ai sensi dell’art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso  cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Ai sensi del successivo art. 1495, il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta (la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato). L’azione giudiziaria si prescrive entro un anno dalla consegna.

 

 

INSTALLAZIONE INFERRIATE

 

Nel condominio in cui risiedo al piano terreno sono state montate dal costruttore delle inferriate di sicurezza. Ora, dopo che ci sono stati dei furti, vorrei installare le stesse inferriate, visto che dimoro al primo piano e non mi sento piu' sicuro visto che ho un bambino piccolo. L'amministratore ha portato la mia richiesta in assemblea, ha fatto votare la richiesta come innovazione, quindi con la necessità dei 2/3 dei millesimi non è passata, con la scusante del decoro dell'edificio. Non mi sembra corretta la cosa, vorrei una vostra opinione su quanto mi è successo.

 

via mail

 

Se il pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio non è economicamente apprezzabile l'innovazione è consentita, in quanto finalizzata alla tutela della sicurezza  di persone e beni  (App. Milano  14/4/1989). La circostanza dev’essere ovviamente valutata caso per caso, anche in  relazione, per esempio, al tipo di edificio e alla sua ubicazione; così, se nella facciata sulla quale insistono le finestre dell’unità immobiliare di proprietà del lettore vi sono anche le finestre di una o più altre unità immobiliari, il rischio di alterare il decoro architettonico dell’edificio è maggiore, anche se con i tempi che viviamo, a parte l’esigenza di salvaguardare l’estetica di edifici di indubbio pregio storico e/o artistico,  la sicurezza dovrebbe avere la precedenza sul rispetto dei canoni estetici.

 

 

SPESE COMUNI  E  COMPROPRIETA’

 

Sono separata dall’Agosto 2010 e vivo con i miei figli nella casa a me assegnata. La casa è di

proprietà 2/3 di mio marito e 1/3 mia. Pago regolarmente le spese ordinarie, così come 1/3 di quelle straordinarie. La palazzina è composta da 4 scale ed un giardino condominiale recintato. Da poco abbiamo dovuto rimuovere le siepi ormai secche e quindi reimpiantarle. Contestualmente si è deciso di verniciare anche la recinzione anch'essa ormai usurata dal tempo. Mio marito sostiene che a lui spetta di pagare i 2/3 della spesa per le siepi, ma di non dover pagare i lavori eseguiti per “Verniciatura recinzione e portoni”. Vorrei sapere se queste spese si intendono come spese straordinarie o ordinarie. Inoltre vorrei sapere se l'amministratore può procedere comunque nei miei confronti e pignorarmi.

 

M.

 

La verniciatura della recinzione e dei portoni attiene alla manutenzione ordinaria di queste parti comuni dell’edificio, per cui la relativa spesa grava sull’utilizzatore dell’immobile, salvo che gli usi locali (consultabili presso la Camera di Commercio) dispongano altrimenti. I comproprietari di un’unità immobiliare sono obbligati in solido  al pagamento delle spese condominiali, per cui l’amministratore può agire esecutivamente nei confronti di uno qualsiasi di essi, con diritto, in capo a chi abbia pagato anche per l’altro o per gli altri comproprietari, di rivalersi nei loro confronti per la rispettiva quota.

 

SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE

 

Sono amministratore di un condominio composto da 12 appartamenti. Uno di questi è abitato da un condomino con diritto di abitazione fino alla sua morte. L'assemblea, regolarmente convocata, ha deciso per la manutenzione straordinaria del terrazzo condominiale e della facciata ed il relativo riparto. La spesa afferente all'appartamento condotto dal condomino con diritto di abitazione a chi spetta? al proprietario oppure al condomino con diritto di abitazione fino alla sua morte.

 

A. F.

 

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1026 e 1005 c.c., le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, il quale può esigere da chi ha il diritto di abitazione  l’interesse legale sulle somme spese.

 

 

INFILTRAZIONI DI ACQUA

 

Il nostro condominio è formato da appartamenti a schiera su due piani. L'appartamento al piano terra ha il giardino di proprietà. In uno di questi appartamenti al piano terra entrano delle infiltrazioni d'acqua. Il proprietario vorrebbe fare uno scavo lungo la sua parete nel suo giardino per vedere se le infiltrazioni vengono da li. Le spese che andrà a sostenere devono essere ripartite fra tutti i condomini o no?

 

A.

 

Se l’intervento volto a stabilire l’origine delle infiltrazioni viene condotto nel giardino di proprietà esclusiva di un condomino la cui abitazione è fatta segno al lamentato inconveniente, è soltanto questi a dover sostenere la relativa spesa.

 

 

SOSTITUZIONE CONDUTTURA

 

Siamo in un condominio di 4 appartamenti, niente amministratore, poichè le famiglie interessate sono qui residenti da quando lo stabile è stato costruito e hanno sempre svolto le loro mansioni di operazioni di manutenzione collettiva in modo civile e collaborativo. Da 10 anni c'è un condomino la cui presenza è sempre stata motivo di probabili conflitti, fino ad oggi evitati per la ragionevolezza degli altri condomini. Abito al 2° piano e ho dovuto rifare l'impianto dell'acqua esterno, poichè le tubature vecchie di 35 anni erano al limite, perdevano e non avevamo nemmeno l'acqua per lavarci. Il lavoro era assolutamente necessario e i condomini sono stati avvisati prima che fosse effettuato, compresa la signora che ora ha cambiato idea e non vuole più la canalina che copre le tubature nuove che passano, coperte da una canalina, sui muri parte comune, ma in mezzo a due sue finestre per circa un metro. Il lavoro è fatto benissimo, non reca danno architettonico; abbiamo anche proposto di internare i tubi (si dovrebbe naturalmente rompere la facciata del condominio all'altezza delle sue finestre), ma la signora sostiene che lo dobbiamo tirar via e basta. Questo comporterebbe che il nostro garage e parte personale del piano terra rimarrebbe completamente senza acqua. E' possibile? Abbiamo torto? Chi abita al piano superiore non ha uguali diritti di chi sta sotto, con il privilegio di non dover mai chiedere oltre quello di spendere sempre molto meno per ogni tipo di lavoro?

 

P. C.

 

Il lettore può installare il tubo all'interno del muro comune, a condizione che ciò  non alteri la destinazione di questa parte dell'edificio e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. 11/2/1999, n. 1162). La stessa Cassazione (sentenza n. 8801 del 20/8/1999) ha statuito che la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, è applicabile anche  agli edifici in condominio, salvo si tratti di impianti da considerare indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile (quale è appunto il caso dell’acqua), tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema d’igiene.

 

 

LOCAZIONE E FURTO

 

Mia figlia è residente in un appartamento in affitto presso un condominio, in Milano, con unico accesso per i vari appartamenti e servizio di portineria. Lo scorso 13 agosto, presumibilmente in orario notturno, durante la sua assenza, è stata vittima di un furto con scasso durante il quale è stata sottratta diversa merce di valore.Vi si può configurare una responsabilità da parte del servizio di portineria o da parte della proprietà?

 

R. A.

 

Se al portiere non è imputabile alcuna negligenza nell’espletamento dell’incarico, l’inquilino non può pretendere  di chiamarlo a  rispondere del  danno conseguente al furto, né può rivalersi nei confronti del proprietario-locatore.

 

RIPARTIZIONE SPESE COMUNI

 

Spulciando fra i consuntivi condominiali degli scorsi anni, mi sono accorta che diverse spese non sono state ripartite secondo quanto previsto dall'articolo 1123 c.c. - laddove, al secondo comma, recita: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne" - ma sono state ripartite su tutti i condomini in proporzione ai millesimi, anche quelle che erano riferibili a una sola scala (il nostro condominio ne possiede due, con ingressi distinti), o alla conduttura riguardante una sola colonna. Ho letto che per modificare le delibere approvate, ma che contengono errori di ripartizione, è sufficiente chiedere all'amministratore che sottoponga nuovamente tali delibere all'assemblea perché essa provveda a correggerle. E' vero? Per quanti anni è possibile chiederne la correzione? Quali i riferimenti legislativi e/o la giurisprudenza prevalente? Qualora l'amministratore non provveda a sottoporre a revisione tali delibere è possibile il ricorso all'autorità giudiziaria?

 

via mail

 

I criteri di ripartizione delle spese comuni, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere modificati soltanto all’unanimità, per cui una delibera adottata a semplice maggioranza sarebbe radicalmente nulla e quindi impugnabile senza limite di tempo davanti all’Autorità Giudiziaria. Sul punto Cass. 15/3/1995, n. 3042.

 

 

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

 

Sono possessore del 1/6 di un appartamento a Messina ed è l'unico bene immobile posseduto, sono residente a Milano ove vorrei comprare casa: per questa posso usufruire delle agevolazioni di prima casa? Per quanto incide la proprietà di 1/6 a Messina?

 

S. A.

 

La proprietà, in ragione di 1/6, di un’abitazione ubicata in altra città, lontana da quella di residenza, non è di ostacolo alla  fruizione delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, a condizione che questa presenti le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici  2/8/1969. La misura dell’agevolazione andrebbe ridotta in proporzione alla quota di cui sopra: circostanza, questa, da approfondire presso la locale Agenzia delle Entrate.

 

 

CAMBIO SERRATURA

 

Un condomino senza avvisare l'assemblea ha cambiato la serratura del portoncino secondario condominiale usato da tutti. Accampando la motivazione (mai però espressa per scritto ad alcuno ma solo per voce all'amministratore) che, siccome vi è una indicazione nel regolamento di condominio (cortile uso esclusivo e passaggio per chi è del piano rialzato... ma non è così chiaro) può farlo essendo, ora, il nuovo proprietario del piano rialzato (egli desidera dividere la proprietà e vendere gli alloggi ricavati). Premessa: l'edificio è adibito soprattutto a seconda casa abitato nei periodi festivi (non vi è ora un condomino residente). I restanti condomini non vogliono avere grane e non si impegnano a voler chiarire ma anche molti non sanno che la propria chiave, non apre più. Chi ha cambiato le chiavi non è il primo proprietario (che aveva al piano rialzato camere ad uso hotel) e, non dovrebbe avere automaticamente uso esclusivo. Ora, il piano rialzato ora ha cambiato destinazione d'uso (ora abitazione). Da sempre - tutti i restanti condomini hanno avuto la chiave di tale portoncino (anche perché per portare bici e varie in cantina il percorso a volte è l'unico possibile) tanto che tutti nel portachiavi abbiamo ora una chiave non utilizzabile. Il palazzo (5 piani ft. - circa 5 alloggi per piano) ha un portoncino principale (5 gradini e si accede all'androne) da cui possono accedere tutti e, il famoso portoncino secondario (nessun gradino e - in discesa – si accede alle cantine, in salita - facendo alcuni gradini si accede al medesimo androne). L'amministratore (a voce e solo ad alcuni condomini) ha detto che tale proprietario accampando diritti legati al regolamento di condominio - ha cambiato la chiave e ne ha consegnata una all'amministratore ed ora le cose sono cambiate. Un verbale 1000 /1000 (e vi era anche il condomino in questione) aveva chiarito che tale percorso che utilizzava il portoncino era passaggio per tutti, per necessità quindi il portoncino. Conclusione: l'Amministratore ha avallato un cambiamento gravosissimo senza comunicare ufficialmente nulla ai condomini. Il proprietario ora impedisce un accesso - che si ritiene necessario per la sicurezza e servizio) - zona sismica. La situazione attuale è:ufficialmente i condomini nulla sanno ma la chiave non l'hanno più. Chi ha il potere di aprire e chiudere ora sono esclusivamente  un amministratore (che non abita nel palazzo) e un privato. Tale portoncino ora o è sempre aperto anche la notte (con pericolo d'ingressi indesiderati e pericolosi) o è chiuso (essendo zona sismica se mai il portoncino principale si bloccasse potremmo fare la fine dei topi non potendo uscire). Non nego di essere molto preoccupato. Cosa si deve fare in questo caso?

 

M. R.

 

Se il verbale che costituisce la servitù di passaggio attraverso la porticina e l’area adiacente reca la firma di tutti i condomini, si può invitare l’amministratore ad attivarsi presso il condomino che ha cambiato la serratura, affinché entro congruo termine la ripristini  o metta a disposizione degli altri condomini una copia della chiave dell’attuale serratura. Se l’invito viene disatteso il  lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato. Se però il verbale non reca la firma di tutti i condomini non è riguardabile come scrittura privata idonea alla costituzione della servitù; di conseguenza, per stabilire se la porticina e l’area adiacente sono di proprietà condominiale o di proprietà esclusiva di un condomino occorre rifarsi ai titoli di proprietà.

 

  

ALBERI E FOGLIE

 

Nel mio giardino ci sono alberi alti 10/15 metri messi a dimora circa 9 anni fa alla distanza dal confinante di circa 6 metri. Ora il nuovo confinante si lamenta che le foglie soprattutto quando tira vento  invadono il suo giardino. Cerca da me proprietario la soluzione. Io penso di aver rispettato le distanze dovute e non ho nessuna intenzione di pulire il giardino dei vicini.

 

Marco

 

Se gli alberi sono stati messi a dimora a distanza legale (tre metri  dal confine, trattandosi di piante di alto fusto, art. 892 c.c.), il  vicino può soltanto pretendere che il confinante tagli i rami che si protendono nella sua proprietà, e tagliare egli stesso le radici che si addentrano nel suo fondo (art. 896 c.c.). In entrambi i casi sono fatti salvi i regolamenti e gli usi locali. 

 

 

BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA

 

Vivo al secondo piano di un palazzo che il proprietario ha affittato tutto dividendo per tre inquilini. Dunque abbiamo l'entrata e scala esterna in comune col vicino del primo piano mentre l'inquilina del piano terra usa una seconda entrata diversa. Il problema è che quando l'inquilino del primo piano accende la brace per arrostire e questo lo fa nel terrazzino appena sotto di lui dove il proprietario lo ha dato solo per depositare la legna e tutti i fumi,cenere e odori salgono su da me dove ho il terrazzo costringendomi a chiudere tutto e stare in casa anche in pieno estate. Volevo sapere se lo può fare visto i ripetuti tentativi in modo bonario e se io vivendo al secondo piano con un terrazzo ampio e all'ultimo piano posso arrostire. Volevo chiedere che avendo la scala esterna in cemento in comune col primo piano quando ci passo per scendere mi ritrovo i vicini del primo piano fuori al balconcino con tanto di tavolo e naturalmente mangiando e bivaccando fuori. Mi sento a disagio in quanto è una persona maleducata e prepotente. Cosa posso fare per evitare tutto ciò?

 

A. F.

 

Se l’inquilino usa il terrazzo in modo difforme da quello pattuito con il locatore è questione alla quale il vicino deve rimanere estraneo, a meno che ciò non gli arrechi un danno. In particolare,  il vicino non può impedire le immissioni di fumo, calore e odori provenienti dal barbecue del confinante, a meno che non  superino la normale  tollerabilità di cui all’art.  844  c.c. Né  può  impedire all’inquilino e  ai suoi familiari di consumare i pasti sul proprio balcone, a meno che le immissioni (in questo caso rumorose) prodotte non superino il citato limite o, peggio, realizzino gli estremi del disturbo  delle occupazioni  o del riposo  delle persone (art. 659 c.p.).

 

 

ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO

 

Le ferrovie - per costruire un nuovo binario - mi portano via 4 metri di terreno di mia proprietà impedendomi una ristrutturazione già autorizzata dal comune. Posso ottenere un risarcimento danni?

 

G. P.

 

Se il trasferimento del suolo avviene attraverso una trattativa privata, il proprietario può chiedere un prezzo che tenga conto del lamentato inconveniente. Se invece si fa luogo a procedimento di espropriazione, il proprietario può contestare l’ammontare dell’indennità ma non chiedere il risarcimento del danno: azionabile, questo, solo in caso di occupazione illegittima del bene.

 

 

CONDOMINO MOROSO

 

Il condominio è costituito da 48 unità abitative e 3 locali commerciali, tra cui un bar, il quale non paga per morosità le spese condominiali (riscaldamento, acqua, eccetera) per un ammontare di circa 6000 euro. Il nostro amministratore vuole ripartire la spesa con tutti i condomini. Come ci dobbiamo comportare? Noi condomini non vogliamo pagare anche perchè sono morosi per oltre 70.000 euro anche per l'affitto di locazione.

 

L. M.

 

Il condomino in regola con i pagamenti può legittimamente rifiutarsi di farsi carico, pro-quota, di quanto dovuto dal condomino moroso, non sussistendo, in capo ai condomini adempienti, alcun vincolo di solidarietà passiva nei confronti del terzo creditore (Trib. Salerno 6/6/2009). Di fatto accade però che, a causa del mancato pagamento del fornitore da parte dell’amministratore, il servizio  venga interrotto nei confronti dell’intero condominio (si pensi alla distribuzione dell’acqua in  presenza di un’unica utenza condominiale), per cui trattasi di situazione da valutare caso per caso. Naturalmente chi è costretto a pagare  anche per il condomino moroso può rifarsi nei suoi confronti, se del caso attraverso il pignoramento dell’unità immobiliare. 

 

 

MILLESIMI E DESTINAZIONE D’USO

 

Sono un tecnico e vorrei sapere se nella compilazione delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione d'uso effettiva di una u.i. o di quella catastale? Esistono sentenze in merito?

 

A. L.

 

Nella messa a punto delle tabelle millesimali si deve prendere in considerazione esclusivamente il rapporto intercorrente fra il valore del singolo piano (o porzione di piano) e quello dell'intero edificio, desumibile fra l’altro dalla categoria catastale di ciascuna unità immobiliare (per es. abitazione, studio professionale, negozio) e dal coefficiente di destinazione assegnatogli dal tecnico, a nulla rilevando gli altri elementi estranei a tale rapporto (Trib. Cagliari 31/3/1978). Se un’unità immobiliare viene trasformata in modo tale da provocare una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (si pensi a una soffitta trasformata in civile abitazione), si creano le premesse per una richiesta di modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2), disp. att. e trans c.c.

 

 

MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE

 

Le sottopongo un quesito sulla manutenzione ordinaria di una quadrifamiliare. Sono proprietario di un appartamento in una quadrifamiliare cat. A4 con un piccolo giardino di mq. 200 circa. La proprietà si sviluppa in due appartamenti al primo piano e due a piano terra ognuno con un ingresso autonomo e giardino. Come al solito quando si deve intervenire per le opere di manutenzione ci sono interpretazioni discordi per la divisione delle spese, in particolare dovremmo eseguire:

1) frontalini del tetto di copertura con spicconatura  e rimozione delle parti pericolanti e rifacimento delle stesse;

2) sostituzione delle copertine di marmo delle parti esterne del tetto;

3) sostituzione delle gronde;

4) tinteggiatura delle facciate.

In particolare i proprietari degli appartamenti a fianco al mio vorrebbero procedere per conto loro dividendo la proprietà a metà e il sottoscritto dovrebbe vedersela con il proprietario dell'unità abitativa sottostante.

 

C. C.

 

La soluzione prospettata al lettore dai vicini è praticabile se tutti i condomini sono d’accordo. Altrimenti, essendo il tetto e la facciata parti comuni dell’edificio, la relativa spesa va deliberata dall’assemblea e ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c.

 

PARCHEGGIO E DISTANZA

 

Da circa 16-17 mesi è venuta ad abitare da mio cognato una signora che è solita parcheggiare la sua vettura attaccata alle finestre della mia abitazione (abito al piano terra e i davanzali delle finestre hanno una altezza da terra di circa 80-90 cm; non è presente il marciapiede condominiale è una abitazione rurale). La mia domanda e la seguente: vorrei conoscere la distanza consentita al parcheggio auto, da una finestra di civile abitazione consentita per legge?

 

F. M.

 

Non esiste una distanza normativamente stabilita. Il lettore può però pretendere che l’autovettura venga parcheggiata a distanza tale da  consentirgli di ricevere aria e luce, e di aprire e chiudere le persiane della finestra. Inoltre le esalazioni e i rumori prodotti dal motore dell’auto non devono superare la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., normale tollerabilità facilmente superabile se il parcheggio avviene a ridosso della finestra. Una soluzione  potrebbe essere quella di farsi autorizzare dall’assemblea a collocare un dissuasore (per esempio fioriera) a una certa distanza dalla finestra.

 

BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI

 

Sono proprietario di un appartamento facente parte di un condominio di 12 appartamenti più un locale commerciale. Con mia sorpresa ho notato che nella fattura dell'acquedotto risultano 12 moduli e non tredici. Tutto questo è a norma? Il locale commerciale comunque ha sempre

partecipato alla ripartizione spese di acqua e fogna. Poco tempo fa c'è stata l'otturazione della fogna con conseguente invasione di liquami nel suddetto locale. Ora il titolare del locale ha chiesto i danni subiti all'amministratore del condominio. Alla luce di tutto ciò, ci tocca pagare?

 

G. C.

 

Le utenze sono 12 anziché 13 perché presumibilmente il locale commerciale è collegato a uno degli appartamenti, di proprietà di uno stesso condomino. Se i liquami che hanno invaso il locale sono fuoriusciti dalla fognatura condominiale, i condomini (ivi compreso il proprietario del locale, che è ad un tempo danneggiato e danneggiante) sono tenuti a risarcire i conseguenti danni.

 

RISTRUTTURAZIONE BALCONI

 

Stiamo ristrutturando totalmente i balconi dell'ultimo piano a causa di infiltrazioni. Alcuni balconi sono aggettanti e alcuni sono incassati. Come devono essere ripartite le spese della parte sovrastante e del cielino sottostante? Che durata ha la garanzia del costruttore?

 

A.

 

La Cassazione (sentenza n. 4576 del 30/7/2004) distingue, nei rapporti fra proprietari di balconi l’uno all’altro sovrastante, fra balconi aggettanti e balconi incassati, precisando che, ancorché possa riconoscersi, alla soletta di un balcone aggettante, la funzione di copertura del balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a servizio di entrambe le unità immobiliari, come accade, invece, per i balconi incassati. Pertanto, nel caso di balcone aggettante la spesa occorrente al rifacimento della soletta è a carico del proprietario dell’unità immobiliare di cui fa parte il balcone. Nel caso di balcone incassato, invece, trova applicazione l’art. 1125 c.c., per il quale le  spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il costruttore è tenuto alla garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c.

 

TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA

 

Vorrei sapere se posso trasformare il mio sottotetto in un terrazzo. Abito in un condominio con altri tre proprietari.

 

A. F.

 

La trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino è illegittima, poiché altera  l’originaria destinazione della cosa comune,

sottraendola  all’utilizzazione da parte degli altri condomini. L’intervento richiede pertanto il consenso, opportunamente formalizzato, di tutti gli altri condomini.

 

TUBATURA E SERVITU’

 

Io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile, derivato da un lotto diviso in due. Dopo tre mesi abbiamo scoperto che all'interno del nostro pozzetto di scarico in fognatura, è presente un altro tubo di scarico di pertinenza del venditore, che lo ha ereditato dai genitori insieme ad un manufatto condonato. Sospettiamo che lo scarico sia abusivo ed il venditore ci parla di servitu' per destinazione del padre di famiglia. Sulle planimetrie del gestore sono presenti solo 10 allacci in fognatura, ma dopo la divisione dei lotti, sono diventati 11. Il gestore dice che non è possibile un ampliamento ad 11. Devo denunciare al condominio l'irregolarita'? E' possibile che si tratti di servitu' occulta? Possiamo impugnare l'atto e chiedere i danni? Il tubo di scarico passa per il giardino di nostra proprieta' e lo scarico funziona con un pozzetto con pompa sommersa e galleggiante. Il venditore asserisce che non sapeva.

 

R. R.

 

   Il primo comma dell’art. 1061 c.c. stabilisce che le servitù non apparenti non possono essere acquistate per destinazione del padre di famiglia. Il  secondo comma dello stesso articolo definisce non apparenti le servitù al cui esercizio non sono poste opere visibili e permanenti. Poiché il tubo di  cui parla il lettore è nascosto alla vista dal coperchio del pozzetto, il lettore può pretenderne la rimozione a cura e spese del vicino, con diritto al risarcimento degli eventuali danni. La comunicazione, all’amministratore, dell’esistenza del tubo, non esime il lettore  dall’obbligo di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare a terzi dalla sua presenza.

 

 

DAVANZALI, PIGNE E VASI

 

Abito in una frazione turistica di un Comune, condominio 2 piani 4 appartamenti, piano terra; ognuno ha il suo garage, il mio è sul lato esterno del palazzo non ho alcuna strada in quel lato solo il muro di un'altra abitazione e la recinzione che distano 3/4 metri. Ho alcune finestre (mezzefinestre e alte) con le tapparelle sempre giù dove sul davanzale poggio sia dei vasi che delle pigne a seccare per poi recuperare i pinoli e una volta vuote usarle per la stufa. Può un condomino impormi di levare il tutto? Può chiedere di radere al suolo tutte le piante (sia che siano da frutta orto ecc.) che ci sono nel cortile condominiale messe da noi vecchi condomini negli anni?

 

E. P.

 

La presenza dei vasi e delle pigne  sui davanzali delle finestre può essere contestata se sussiste il pericolo di una loro caduta, con conseguente rischio per chi si trovi a transitare nella  sottostante area condominiale: di eventuali danni sarebbe chiamato a rispondere il lettore. Quanto all’estirpazione degli alberi, essa va deliberata dall’assemblea con la prevista maggioranza e previa, se richiesta, autorizzazione comunale.

 

 

STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO

 

Ho acquistato una casa completamente recintata, il vecchio proprietario mi disse che il problema erano i vicini, che posteggiano ovunque, infatti davanti la mia recinzione ci sono sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata, la strada sopracitata è una via privata consorziale.

 

M. P.

 

Se la proprietà della lettrice è gravata da servitù di passaggio a favore degli immobili di proprietà dei consorziati, non è detto che questi, oltre che transitarvi, possano anche parcheggiarvi le proprie autovetture: il primo comma dell’art. 1067 c.c., infatti, stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente. Se i vicini disattendono l’invio a non parcheggiare, non resta che rivolgersi al  giudice, non senza aver  prima adeguatamente documentato il comportamento illegittimo.

 

 

LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC

 

Vivo in affitto. Mi si rotto il cassonetto dello scarico dell’acqua del bagno. Per cambiarlo le spese sono mie o della padrona di casa?

 

A. A.

 

La spesa occorrente alla sostituzione della cassetta del wc fa carico al locatore, salvo che gli usi locali (consultabili presso la Camera di commercio) dispongano altrimenti.

 

 

SPOSTAMENTO SERVITU ‘

 

Vi sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino c'è un pozzetto con i tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette furono costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, avendo subito un furto,   ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le chiavi ai proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le chiavi possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. Potrei, a mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale,a confine dei loro giardini, come già suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento?

 

C. M.

 

La servitù può essere  spostata, a condizione di non renderne più incomodo l’esercizio da parte del proprietario del fondo dominante (secondo comma art- 1067 c.c.).

 

 

TINTEGGIATURA MURO CIECO

 

Posseggo una villettina al mare singola ma è tipo un villaggio: sono tutte uguali come struttura. Non c'è amministratore condominiale. Un muro cieco che presumibilmente è del proprietario accanto la facciata dà all'interno della mia proprietà e in 40 anni l'ho dipinta sempre io come d'altronde tutte le altre villette del villaggio avendo lo stesso muro cieco hanno dipinto in base alla loro casa. Ora ho dipinto la casa di bianco e con una decorazione azzurra e il presumibile proprietario del muro mi ha detto che devo togliere la decorazione blu e farla marrone come è la sua casa. Dico presumibile proprietario in quanto non ho contratto di acquisto perchè mi è stata data con successione (eredità). Secondo Lei devo eseguire gli ordini del signore della casa accanto?

 

R. D. S.

 

Se il muro fa parte della struttura del fabbricato adiacente a quello della lettrice, le spese richieste dalla sua manutenzione gravano sul proprietario dello stesso. Questi, pertanto, ha diritto a che il confinante che sia intervenuto  sul muro cieco con lavori di tinteggiatura provveda al ripristino dei luoghi.

 

 

SPOSTAMENTO SERVITU‘

 

Ci sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino vi è un pozzetto con i tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette furono costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, avendo subito un furto,  ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le chiavi ai proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le chiavi possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. Potrei, a mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale, a confine dei loro giardini, come già suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento?

 

C. M.

 

La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l’esercizio da parte del proprietario del fondo dominante (secondo comma art. 1067 c.c.).

 

 

LOCAZIONE: UMIDITA’ E DISDETTA CONTRATTO

 

Vivo da quasi 4 anni in un appartamento in affitto pieno di muffa in tre zone della casa. Ho informato subito i padroni di casa che hanno pensato bene di non rinnovarmi il contratto nei prossimi 4 anni ora quindi mi ritroverò a breve in mezzo ad una strada con due figli minori. Vorrei sapere a chi devo rivolgermi per fare un controllo e quindi provvedere (nel caso in cui serva) a sporgere denuncia.

 

D. P.

 

L'art. 3 della L.  431/1998  prevede che, alla prima scadenza del contratto, il locatore possa avvalersi della facoltà di  diniego di rinnovo solo nei casi in esso indicati: per es.  quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, o  quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. Il controllo delle macchie di umidità può essere chiesto all’Azienda Sanitaria Locale, fermo restando l’obbligo, in capo al locatore, di risarcire gli eventuali danni prodotti dal lamentato inconveniente.

 

 

COSTITUZIONE CONDOMINIO

 

Siamo proprietari di un appartamento acquistato nel 2008 in uno stabile di 10 appartamenti e 2 locali garage, il palazzo è stato costruito negli anni '70 da due fratelli che si sono divisi i 10 appartamenti. Circa 6 anni fa sono deceduti entrambi. Gli eredi di uno hanno venduto tutti e 5 gli appartamenti. Il loro pensare sempre che lo stabile sia virtualmente diviso permane negli eredi dell'altro defunto che a loro volta hanno affittato tutti gli appartamenti. In questo stabile non c'è il condominio: ho inviato una lettera agli eredi proprietari per costiiturlo, ma non mi è stato permesso. Questa situazione mi crea enorme disagio in quantoil contatore dell'acqua risulta intestato il contratto ancora ai due defunti, il palazzo non ha l'assicurazione, i due garage non pagano la bolletta dell'acqua avendo loro i servizi (bagno-lavandino-giardino). Mi è stato detto che uno stabile con 10 appartamenti ha l'obbligo del condominio, vorrei sapere se è vero, e come devo agire anche se necessita per le vie legali.

 

C. P.

 

La nascita del condominio non richiede un formale atto costitutivo ma si verifica con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento, da parte dell'unico proprietario, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà esclusiva. Ciò non esclude che gli interessati possano formalizzare il rapporto davanti ad un notaio, magari in occasione della formazione delle tabelle  millesimali. Se i condomini sono più di dieci dev’essere formato un regolamento. Non essendoci amministratore, il lettore può provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c. Se l’assemblea non riesce ad approvare il regolamento il lettore può rivolgersi al giudice.

 

 

RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE   

 

Desidererei sapere se posso oppormi alla delibera di rifacimento balconi per la parte che riguarda la pavimentazione dei miei balconi. Per tutelarmi dall'eventuale ingresso abusivo di operai tramite il ponteggio posso avvertire l'amministratore della eventuale denuncia di violazione di domicilio?

 

T. C.

 

L'assemblea non  può obbligare un condomino a rifare la pavimentazione del proprio balcone, trattandosi di incidere sulla sua proprietà esclusiva. Il condomino può pertanto vietare l’accesso a terzi alla propria unità immobiliare, a meno che non sia indispensabile all’esecuzione di lavori su parti comuni dell’edificio.

 

 

ANCORA SUI FRONTALINI

 

Ho letto la vostra risposta circa la modifica ed eliminiamo quella. Ho  appreso che  i frontalini e la soletta sottostante fanno parte del condominio ma qua si va per le calende greche perchè è 1 anno che si discute ma non si arriva mai a nessuna conclusione. I miei balconi sono proprio in pessime condizioni e più di un muratore mi ha detto di darmi da fare. Allora a questo punto la domanda è: Posso a spese mie farmi riparare i balconi del mio appartamento e limitare il danno non facendoli rimanere così ancora per chissà quanto tempo e peggiorare ancora di più il loro stato?

 

R. C.

 

Se l’assemblea non delibera e sussiste un problema di sicurezza, il condomino può, attraverso un avvocato, promuovere un accertamento tecnico preventivo davanti all’Autorità Giudiziaria.

 

 

DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA’

 

Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un condominio; tale edificio desta in stato di vetustà ed è  abitato solo da una famiglia che tuttavia pur facendo parte dello stabile ha acceso da un altro portone: i muri portanti sono in comune con i nostri. Il comune ha comunicato ai condomini che qualora non si metta in sicurezza lo stabile provvederà alla demolizione dello stesso con spese a carico dei condomini. Qualora venisse demolito lo stabile perderei l'aria dato che sono all'ultimo piano? Si tratta di uno stabile molto vecchio. I proprietari che hanno accesso da un altro portone ma facenti parte dello stesso stabile hanno le stesse responsabilità di tutti gli altri? 

 

M. R.

 

La responsabilità  per danni  che potrebbero derivare a terzi da parti comuni dell’edificio condominiale ricade sui condomini, indipendentemente dall’ingresso attraverso il quale accedono al fabbricato. La comproprietà dei condomini, una volta demolito l’edificio, si trasferisce sull’area di risulta, in proporzione alla quota che avevano sulla costruzione abbattuta.

 

 

CONTATORE UNICO

 

Siamo tre proprietari, ma abbiamo un solo contatore dell’acqua: come dividere le spese? Le utenze sono abitazioni con e senza terrazzo, negozi e uffici con aree comuni a verde irrigato e box . Come vanno ripartite le spese non essendo costituito condominio e senza ripartizione millesimale?

 

M. M.

 

Se i condomini non trovano un accordo sulla ripartizione dei consumi, e quindi della spesa, ci si può rifare al  secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al  D.P.C.M.  4/3/1996. Questa norma stabilisce che,  se la consegna e la misurazione dell’acqua avviene per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi  dev’essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare. Si è pertanto nel diritto di pretendere l’applicazione della suddetta disposizione, se del caso ricorrendo al Giudice di pace.

 

 

RIFACIMENTO FRONTALINI

 

Nel condominio di 5 appartamenti dove sono proprietario di un appartamento, privo di amministratore, abbiamo rifatto la solita inutile riunione per la riparazione dei frontalini dei balconi e della sottostante soletta in quanto il cemento circa un anno fa è scoppiato e quindi è uscito fuori il ferro. Chi ha la maggioranza dei mill/mi la tira per le lunghe adducendo la scusa che bisogna ancora interpellare altre ditte, oltre quelle già interpellate,  per il preventivo più conveniente,  poi che non ha i soldi per poter pagare perché la spesa a suo carico, secondo i millesimi posseduti  è enorme e via dicendo. Ora poiché i miei balconi sono quelli peggio ridotti e noto che il ferro altre ad arrugginirsi si sta anche pericolosamente assottigliando. Posso io a mie spese sistemare i miei  balconi e far applicare sui frontalini delle protezioni di rame?

 

R. C.

 

I frontalini dei balconi, stando al più recente indirizzo della Cassazione (sentenza n. 2241 del 30/1/2008), rientrano fra le parti comuni dell’edificio. Di conseguenza il condomino potrebbe, ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., apportarvi a proprie spese le  modifiche finalizzate ad una loro migliore utilizzazione. Usiamo il condizionale perché questa norma va coniugata con l’art. 1122 c.c., per il quale il condomino non può, nel piano o porzione di piano di  sua proprietà, eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. E siccome il  rivestimento in rame che il lettore vorrebbe introdurre potrebbe alterare il decoro architettonico della facciata dell’edificio,  con conseguente, possibile contestazione anche ad opera di un solo condomino, è consigliabile che questo intervento venga autorizzato dall’assemblea.

 

 

AMPLIAMENTO PORTA GARAGE

 

Ho acquistato un appartamento in condominio, siamo 20 condomini e ci sono 4 box, io possiedo uno di questi. I box sono in un corpo di fabbrica staccato dal palazzo ma ricadente nel cortile comune. Il regolamento di condominio prevede testualmente: "sono di proprietà comune tra i singoli comproprietari dello stabile, in proporzione dei millesimi rispettivi determinati...l'area su cui sorge il fabbricato, gli atri di accesso allo stabile, il cortile, escluso però la proprietà ad uso garage che insistono su area condominiale". Io vorrei allargare l'ingresso del mio garage che internamente misura 2,90 mt mentre la porta misura 1,95 mt. Andrei perciò ad operare nella sola mia proprietà, mi basterebbe allargarla di 40 cm in totale. Devo chiedere l'autorizzazione al condominio? Nel regolamento è detto anche "qualsiasi modifica del fabbricato dovrà essere autorizzata dall'amministratore anche quando non ne guasti l'estetica e la simmetria esteriore". Come conciliare le due clausole?

 

F. M.

 

Le due clausole non sono in contrasto fra loro; l’esercizio della proprietà esclusiva di un’unità immobiliare, infatti, incontra un limite nell’esigenza di non arrecare danni alle parti comuni dell’edificio  (art. 1122 c.c.). E poiché l’ampliamento della porta del garage potrebbe alterare le linee architettoniche  del corpo di fabbrica in cui esso è ubicato, il condomino è tenuto ad assicurarsi l’autorizzazione prevista dal regolamento, tanto più che questo la richiede a prescindere.

 

 

RIPRISTINO CANNA FUMARIA

 

Vivo in un palazzo di 8 appartamenti del 1900 (ha circa 100 anni). Nel mio appartamento c'è una canna fumaria che veniva usata per la cucina economica. Tale canna attraversa due appartamenti ma si ferma al terzo ed ultimo. In questo periodo sto effettuando lavori di manutenzione straordinaria al mio appartamento e mi piacerebbe ripristinare la canna fumaria. Posso farlo? Oppure ci sono delle restrizioni in merito? La canna fumaria probabilmente non viene usata da diversi anni. Io sono proprietario dell'immobile solo da 15 anni.

 

D. De D.

 

Se la canna fumaria è di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare di proprietà del lettore e non viene usata da meno di venti anni, può essere ripristinata avendo cura di evitare che provochi immissioni superiori alla normale tollerabilità.

 

 

SOSTITUZIONE CASSETTA POSTALE

 

Un condomino già da diversi anni lamentava la non adeguatezza delle cassette postali condominiali alla ricezione della sua posta (riceve parecchi giornali e libri) chiedendone la sostituzione. Ogni volta l'Assemblea ha sempre negato la sostituzione delle cassette postali e il condomino ha messo una sua cassetta personale, diversa di colore forma e dimensione dalle altre, di fianco alle cassette condominiali. In qualità di Amministratore del condominio come mi devo comportare visto che lo stesso si rifiuta di toglierla finché non si delibera di sostituire le cassette postali esistenti, vecchie, piccole che non permettono la ricezione di riviste e giornali e, inoltre le stesse sono poste all'interno dell'androne e quindi non soddisfano i criteri dettati dal decreto Ministeriale del 9 Aprile 2001 (art. 45 e 46)?

 

M. S.

 

   Il primo comma dell’art. 21 del D.M. 1/10/2008, intervenuto a ridisegnare le condizioni generali per l’espletamento del servizio postale,  stabilisce che forma, dimensioni e apertura delle cassette postali devono essere tali da consentire d’introdurvi gli “invii semplici” senza difficoltà. Il quarto comma dello stesso articolo prevede che le cassette vengano collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo accordi particolari con l’ufficio postale di distribuzione. Se l’assemblea non delibera la sostituzione delle cassette, in quanto  incapienti, il condomino ha il diritto d’installarne una più grande, destinata ad accogliere giornali e riviste, nel rispetto dei limiti  di cui all’art. 1102 c.c.

 

 

SERVITU’ SMINUITA

 

Da circa 2 anni ho acquistato un fondo sul quale si trova una piccola costruzione; il fondo, su di un lato, è delimitato da un muro costeggiato da una stradina  a carico della quale sussiste una servitù di passaggio che mi consente di accedere al mio fondo. Il proprietario di questa stradina ha collocato, ai margini della stessa, diversi oggetti ingombranti, quali panchine, bidoni etc. appoggiandoli al muro di mia proprietà. Gli ho chiesto di rimuoverli, atteso che riducevano il passaggio di accesso, ma lui si è rifiutato sostenendo che da anni esercita il possesso in modo pubblico e pacifico e quindi ne ha acquistato il diritto. Posso fare qualcosa per far rimuovere questi oggetti? Questi oggetti possono rimanere appoggiati al muro di mia proprietà?

 

L. T.

 

   Il secondo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo. Il lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima documentato il lamentato inconveniente.

 

CORTILE E  RACCOLTA DIFFERENZIATA

 

Una recente delibera di un'assemblea condominiale, a maggioranza, ha deciso di ubicare i cassonetti della spazzatura (plastica, umido e secco) a 50 cm dall'ingresso del mio garage che è una proprietà privata con accesso dal cortile condominiale rendendo difficoltosa la manovra di accesso in auto al garage e spesso, inoltre, l'ambiente è maleodorante e malsano per la presenza di sacchetti e altra spazzatura depositata a terra, a ridosso dei cassonetti perché pieni. Vorrei sapere se la maggioranza dei presenti puo' decidere in tal senso, ignorando non solo i diritti di un condomino, il sottoscritto, ma anche  mutare la destinazione d'uso di questa zona di cortile.

 

D.

 

Il collocamento dei contenitori della raccolta differenziata non cambia la destinazione d’uso del cortile. Se però la loro presenza provoca esalazioni superiori alla normale tollerabilità (soprattutto nei mesi caldi), se ne può chiedere la rimozione al giudice. Lo stesso dicasi se i rifiuti vengono collocati all’esterno dei cassonetti.

 

INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO

 

E' stato installato un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto. Il quesito è: 9 su 10 partecipano alle spese, un proprietario (al 2 piano) non vuole pagare: è obbligato a farlo, oppure la sua spesa deve essere a carico di altri condomini?

 

U. G.

 

Trattandosi d’impianto suscettibile di utilizzazione separata, il condomino può esimersi dal contribuire alla spesa ma deve esimersi anche dall’utilizzo dell’ascensore. Può tuttavia (come pure i suoi eredi o aventi causa), in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione debitamente rivalutate, nonché a quelle di manutenzione dell’impianto (art. 1121 c.c.).

 

PULIZIA SCALE “FAI DA TE”

 

Nel condominio dove abito la pulizia delle scale viene effettuata da un altro condomino. Nella mia scala però un condomino non partecipa al pagamento della spesa ma un mese ogni sette (essendo in otto condomini nella scala) provvede alla pulizia della scala. La pulizia della scala dovrebbe avvenire due volte alla settimana, una volta la scala viene solo spazzata, mentre l’altra viene spazzata e lavata. Andrebbero poi puliti i vetri del portone e il corrimano. Peccato che tutto questo non venga fatto quando tale condomino provvede alla pulizia, la scala viene a volte solo spazzata una volta alla settimana e a volte nemmeno lavata, per  non parlare dei vetri del portone e del corrimano. Volevo chiedere se possiamo imporre a tale condomino la partecipazione al pagamento della pulizia scale pur sapendo che questa avviene senza regolare contratto. Premetto che con tale condomino molte volte per la tranquillità del quieto vivere in passato si sono lasciate correre molte ingiustizie, però vorrei provarci lo stesso.

 

S. B.

 

Per evitare di discutere con il condomino che si approfitta, ma soprattutto per non incorrere nella sanzione amministrativa da 516 a 1.032 euro, l’assemblea può deliberare di affidare la pulizia delle scale, con regolare contratto d’opera, ad un’impresa iscritta nel registro delle ditte o nell’albo provinciale delle imprese artigiane, come imposto dall’art. 6 L. 25/1/1994, n. 82.

 

ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE

 

Ho acquistato un piccolo bilocale di 35mq nell'aprile 2011. Vorrei sapere se posso rivenderlo subito oppure se devono passare alcuni anni dopo il primo acquisto.

 

F. S.

 

Se il contratto di acquisto non contiene una clausola che limita temporaneamente l’alienabilità dell’immobile,  e non si tratta d’immobile  per  il quale l’inalienabilità temporanea sia prevista dalla legge (come nel caso del socio di una cooperativa edilizia ammessa a fruire di benefici economici e fiscali), il bilocale può essere rivenduto anche subito.

 

 

LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI

 

Il mio ragazzo possiede con i fratelli la proprietà di un appartamento (ognuno al 25%) che abitiamo solo noi due. A chi compete il pagamento delle spese condominiali? In che misura?

 

M. M.

 

Di fronte al condominio tenuto a pagare le spese condominiali, siano  queste ordinarie o straordinarie, è il proprietario (o i comproprietari se più d’uno) dell’immobile. Per quanto riguarda i rapporti fra proprietario-locatore e  inquilino, l’art. 9 L. 27/7/1978, n, 392, stabilisce che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. In particolare, le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Se i proprietari sono più d’uno, ciascuno deve contribuire alle spese in ragione della proprie quota (nel caso  di specie in quarto ciascuno). Nel caso di comodato di norma le parti si accordano nel senso che a pagare le spese condominiali sia il comodatario, ossia chi ha l’uso dell’immobile.

 

 

TITOLO DI COMPROPRIETA’ E RIPARTIZIONE SPESE

 

Ho un locale commerciale in un condominio composto da n° 8 appartamenti e n° 8 locali commerciali, con due vani scale, una scala per ogni 4 appartamenti,  ogni appartamento ha un garage posizionato in seminterrato, piccolo giardino, piazzale e posto macchina dove i proprietari dei locali commerciali non hanno accesso, lo spazio avanti ai locali commerciali e condominiale, sia per i locali commerciali che per gli appartamenti (al momento dell’acquisto dei locali il venditore aveva detto che lo spazio adiacente al detto  locale  non era in comune ma di proprietà del locale adiacente). Inoltre dopo circa 20 anni si sta  nominando un amministratore il quale pretende in parti uguali e non per quote millesimali, la somma di € 7,00 mensile più percentuale sulle varie contabilità. Le domande sono:

1) si può impugnare l’atto visto che tra il dire a voce e la trascrizione sull’atto prevede che lo spazio davanti ai locali commerciale e condominiale?

2) è giusto che i proprietari dei locali commerciali pagano una  somma fissa uguale agli appartamenti nonostante le parti comuni dei locali sono: coperture, mura, fondamenta, parte delle fogne e spazio adiacente i locali?

3) Nelle quote millesimali per i locali commerciali nella voce a di destinazione e stato inserito un coefficiente di 1.50, visto che i negozi sono stati costruito con una altezza di 3,00 metri e quindi ad oggi fuori norma, il coefficiente e alto o va bene?

 

L. C.

 

La comproprietà o meno di una parte dell’edificio deve risultare da un titolo scritto e non da dichiarazioni verbali. Le spese comuni vanno ripartite fra i condomini seguendo il criterio dettato dal primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia in base ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione. La congruità o meno del coefficiente attribuito ai locali commerciali va verificata tenuto conto di tutta una serie di caratteristiche degli stessi locali (per es. superficie, orientamento, luminosità) e non della sola altezza del solaio.

 

 

LOCAZIONE E TERRAZZA

 

Sono il conduttore di un immobile "contratto di locazione 4+4" posto al terzo piano in una palazzina che ha solo 2 piani, il mio e un piano mansarde posto sul terrazzo. Ho chiesto alla proprietaria le chiavi dal terrazzo per andare solo a sistemare l'antenna e non me le ha voluto dare. Io ho l'uscita dalla casa mia direttamente sul terrazzo, nella cucina ce la porta da dove si potrebbe uscire sul terrazzo ma invece non posso. Mi rendo conto che anche se ho 2 balconi non posso stendere panni grandi vicino agli balconi per asciugare, ma ho avuto reclami dagli altri inquilini che abitano ai piani sotto di me per l'acqua dei miei panni che bagna i loro balconi. Vorrei andare sul terrazzo a mettere un stendirobe ma anche per pulire la polvere che c'è sul terrazzo, però non posso accedervi: che devo fare?

 

J. P.

 

   Se il contratto di locazione  non prevede l’uso della terrazza, il conduttore non può pretendere di accedervi, a meno che non  debba recarvisi per la riparazione dell’antenna  ivi  esistente. Se invece il contratto prevede anche l’uso della terrazza, di fronte al diniego, opposto dal locatore, di consegnare la relativa chiave, il conduttore può rivolgersi al giudice.

 

SERVITU’ E SOSTITUZIONE COPERTURA

 

Sono proprietaria di un antico fabbricato (cantina fine '800) coperto da lastre di eternit che  ha  servitù dominante di sporto e stillicidio sul terreno (giardino incolto) di un confinante. Ho deciso di effettuare una "bonifica ambientale" sostituendo alle lastre di amianto le tegole in coccio originarie (caddero negli anni '70 e furono sostituite appunto con l'ethernit). Nessuna altra modifica viene apportata al tetto (capriate, pendenze, ampiezza delle falde, tutto immutato,etc.) solo mera sostituzione del rivestimento del tetto. Il vicino, dopo avermi fatto completare i lavori (scorretto!) si è rivolto ad un legale perché sostiene che in tale circostanza (lavori  sul  tetto) cessano  le servitù e pertanto devo eliminare sia lo  sporto che lo stillicidio convogliando  le acque piovane all'interno del mio fabbricato. Questo è praticamente impossibile per motivi tecnici e per  gli enormi costi di ricostruzione che dovrei sopportare. Oltretutto credo che in oltre 110 anni ho usucapito le suddette servitù senza mai un'opposizione del confinante ne prima ne dopo l'eternit!

 

P. M.

 

   La sostituzione del tipo di copertura, nel rispetto delle condizioni indicate dal lettore, non comporta il venir meno della servitù, né la violazione di cui al primo comma dell’art. 1067 c.c. (divieto di aggravare l’esercizio della servitù).

 

REGOLAMENTO E  COSTRUTTORE

 

Nel novembre 2010 ho acquistato un alloggio in un complesso nuovo di casette bifamiliari. Siamo dodici famiglie: ad oggi non abbiamo ancora regolamento e millesimi. L'amministratore dice che deve darli il costruttore- Cosa possiamo fare? L'ultima riunione si è scolta nel marzo 2011.

 

M. O.

 

   Se il costruttore si era formalmente impegnato a redigere il regolamento del condominio con i relativi millesimi, l’amministratore  può sollecitarlo a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento. Se il costruttore disattente l’invito è l’assemblea non vuole ricorrere al giudice, può incaricare un tecnico di provvedere alla stesura del regolamento e alla messa a punto dei millesimi, da approvare in una successiva riunione.

 

GAZEBO E DISTANZA LEGALE

 

Bisogna rispettare delle distanze dal confine per montare un gazebo in metallo? Ci sono leggi che tutelino i cittadini dal posizionamento alla distanza di 5 metri dal confine di casa?

 

L. M.

 

  La Cassazione (sentenza n. 5897 dell’11/3/2010) ha stabilito che, ai fini dell’osservanza delle distanze legali nelle costruzioni, alla nozione di “costruzione” dev’essere ricondotto qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i requisiti della solidità e della immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad una preesistente fabbrica. Il Tribunale di Roma, con sentenza dell’8/2/2006, ha ordinato la rimozione di un gazebo installato a distanza inferiore a quella legale su un terrazzo adiacente ad altro terrazzo, avendo ravvisato un vincolo reciproco di servitù altius non tollendi, ossia di non costruire più in alto, per non  pregiudicare la visuale al confinante.

 

VENDITA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E ASSEMBLEA

 

Posso rifiutarmi di partecipare a lavori nel condominio, in quando ho deciso di vendermi

l'appartamento per ragioni di sopravvivenza? E' legale? Posso mandare una lettera all'amministratore per comunicargli che non intento più partecipare ai lavori nel condominio perché vendo la casa?

 

A. N.

 

   Il condomino  non ha l’obbligo di partecipare  alle assemblee ma assume su di sé le conseguenze delle eventuali delibere adottate. Egli resta tale a tutti gli effetti, fino a quando non comunichi all’amministratore del condominio le generalità dell’acquirente dell’unità immobiliare.

 

SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI

 

Ho acquistato un appartamento in un condominio, ma l'ho non utilizzato. Ho comunque l'obbligo di pagare le spese condominiali?

 

G. G.

 

  L’obbligo di contribuire alle spese condominiali prescinde dall’utilizzo dell’unità immobiliare: quello che rileva, infatti, non è l’uso effettivo ma l’uso potenziale: un esonero dal contributo alla spese comuni richiede pertanto il consenso di tutti gli altri condomini.

 

LUCE SCALE

 

Nel condominio in cui abito la luce scale non è regolata da un temporizzatore ed il pulsante per l'accensione, posto lontano dagli ingressi, costringe i condomini a muoversi al buio per raggiungerlo. Per ovviare a questo problema alcuni condomini hanno portato all'interno della loro abitazione l'accensione della luce  sempre utilizzando la luce condominiale. E' lecito questo comportamento? Preciso che non sono stati autorizzati dall'assemblea.

 

D. D. P.

 

   Il primo comma dell’art. 1102 c.c. stabilisce che il condomino può apportare alla cosa comune, a proprie spese, le modifiche necessarie al suo migliore godimento. Nel caso di specie sarebbe opportuno che l’innovazione fosse deliberata dall’assemblea, ad evitare possibili contestazioni, anche parte di un solo condomino,  sotto il profilo della sicurezza dell’impianto.

 

PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE

 

Sono proprietario di uno stenditoio coperto con solaio costruito con concessione edilizia del '67, tutti gli altri proprietari hanno chiuso trasformandoli ad appartamenti, ho chiesto al comune la concessione edilizia in base all'articolo 18 legge 4 del 16/4/2003 regione Sicilia; il comune ha dato parere favorevole al  rilascia della  concessione solo dietro il parere dell'assemblea condominiale, che ha dato parere negativo. L'articolo 18 non dice di chiedere il parere condominiale? Come mi devo comportare, si possono citare i condomini per danni?

 

A. G.

 

   Se il Comune ha chiesto il parere dell’assemblea condominiale si presume che potesse farlo: la circostanza può essere verificata presso l’ufficio tecnico dello stesso Comune. I condomini non sono tenuti ad esprimere parere favorevole all’innovazione, e tantomeno possono essere obbligati a risarcire il danno conseguente alla loro decisione.

 

FORNO E IMMISSIONI

 

Il condominio dove abito è composto da una parte che riguarda l'abitativo e una parte che riguarda il commerciale, dove sono situati alcuni negozi, tra cui un panificio, quest'ultimo ha installato sul lastrico solare (di proprietà del commerciale, funge da copertura per i vari negozi e uffici) posto sotto le mie finestre, una sorta di aspiratore facente funzione di canna fumaria, il quale viene acceso tutte le mattine verso le ore 3,30 e spento a fine attività di cottura dei vari prodotti. Questo aspiratore emette rumore, emette calore e non filtra gli odori inoltre, fa fuoriuscire una sorta di polvere di cui non si conosce la natura. Un panificio non dovrebbe avere una canna fumaria a norma? Tutte le mattine vengo svegliata dal rumore e dal cattivo odore, e spesso sono costretta a stare in casa con le finestre chiuse. Inoltre il fatto di dormire poche ore la notte è causa per me di stress, scarsa concentrazione sul lavoro e continui mal di testa. Come posso tutelare la mia salute? A chi devo rivolgermi? Di chi è la competenza?

 

C. P.

 

    Se le immissioni di fumo, rumore, polveri e calore provenienti dall’aspiratore superano la normale  tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di pace, non senza aver prima invitato il proprietario del forno a mettere a norma l’impianto.

 

LETTURA CONTATORE

 

E' obbligatorio per legge che il conduttore abbia libero accesso ai contatori (in questo caso, del gas)? Sono in affitto. Il mio si trova nel giardino del locatore e ogni volta che ho bisogno di controllare i numeri per inviarli all'Enel, ogni due mesi, sono costretta ad andare a chiedere il permesso e farmi aprire il cancello in quanto non ho le chiavi. L'altro la cosa mi pesa moltissimo poichè la proprietaria è una persona sgradevole. Mi è inoltre accaduta una cosa che considero gravissima. Un giorno si è permessa di chiamare i miei datori di lavoro (che lei non conosce) e chiedergli se è vero che lavoro lì, come mi pagano, eccetera, dicendo loro cose non vere. Cosa posso fare?

 

A.

 

  Se il contratto di locazione non stabilisce nulla a riguardo, e il contatore è dotato di chiavetta, il conduttore può rappresentare al locatore la necessità, anche nel suo interesse, di disporre della chiave del giardino per poter accedere al contatore e bloccare il flusso del gas in caso di emergenza. In caso di rifiuto il conduttore può rivolgere al giudice adducendo esigenze di sicurezza. Se invece la chiavetta è all’interno dell’appartamento, e non sussistono esigenze di sicurezza,  il conduttore non può pretendere di disporre della chiave di accesso al giardino del conduttore per il solo fatto di recarvisi ogni due mesi per la lettura del contatore. Quanto al colloquio avuto dal locatore con i datori di lavoro del conduttore, se ricorrono gli estremi della diffamazione, dimostrando la circostanza (circostanza da valutare attentamente perché si potrebbe  incorrere in una querela per calunnia), può essere sporta querela.

 

RICOSTRUZIONE MURO

 

Da sei mesi sono proprietario di un appartamento nuovo al secondo piano di una palazzina di tre appartamenti costruita circa da due anni. Nel muro confinante che separa il giardino dall'altra proprietà vi è stato uno stacco di blocchi causando un buco (premetto che il giardino è proprietario il signore del piano terra). Come devono essere ripartite le spese? 

 

G.

 

   Se il muro non è posto a protezione delle parti comuni, alla spesa richiesta dalla sua ricostruzione devono contribuire il proprietario del giardino e il confinante, a meno che un regolamento contrattuale (ossia approvato o accettato da tutti i condomini) non comprenda detto muro fra le parti comuni.

 

APERTURA VETRATA

 

Abito in un condominio composto da tre palazzine, ogni palazzina è abitata da n. 6 condomini. Gli ultimi piani, nonchè il mio, sono forniti di mansarda. La superficie dell'appartamento è di 130 metri quadri (137 con i balconi). La mansarda, ovviamente, copre i 130 mq. Ora: vorremmo creare un terrazzino in prospettiva del matrimonio dell'ultima figlia. In pratica vorremmo aprire un "finestrone" partendo sotto i già esistenti due lucernari, per dare più luce all'ambiente riducendo così, internamente, il metraggio della superfice del salone. Una rientranza, in pratica! Abbiamo, previa lettera di avviso a tutti i condomini di tutte le palazzine, chiesto un loro consenso ai lavori che verrebbero fatti dall'impresa che anni fa ha costruito le stesse palazzine (quindi sicura). Quasi tutti, tranne due condomini che non hanno nemmeno risposto, hanno dato parere positivo firmando la lettera di avviso dei  presunti lavori previa assemblea condominiale; tutto ciò è avvenuto, felicemente, nel novembre 2011. L'11 giugno 2012 c'è stata l'assemblea dove con nostra meraviglia e molto sdegno si sono astenuti, anche diversamente da quel che prima avevano positivamente asserito, tranne alcuni e soprattutto tranne i condomini che abitano la palazzina, la nostra, dove dovrebbero svolgersi i lavori e cioè 5 sì contro un solo "mi astengo". Ora domando: non si può comunque procedere visto che abbiamo la maggioranza favorevole dei condomini che occupano la palazzina nella quale vorremmo fare questo piccolo terrazzino? Le faccio presente che nelle altre due palazzine si sono astenute solo i "soliti": 3 famiglie. Come dobbiamo comportarci? Anche l'Amministratore è rimasto allibito alle risposte da "voltafacce" di chi prima aveva acconsentito senza alcuna discussione (abbiamo tutte le risposte positive in mano). 

 

M. R.

 

   Se il condomino è  in possesso di autorizzazione scritta dei condomini del fabbricato in cui dovrà essere introdotta l’innovazione, ed è in regola nei confronti del Comune, può dar corso ai lavori, dal momento che i condomini degli altri due edifici (che fra l’altro si sono astenuti e non opposti) non hanno titolo per eccepire un’eventuale alterazione del decoro architettonico del fabbricato (Cass. 13/1/1983, n. 255,  con riferimento al confinante).

 

SPOSTAMENTO SERVITU’

 

Lo scorso anno ho comprato un appartamento ubicato in un piccola palazzina (6 condomini), dove il vecchio proprietario, ha confermato che tutti gli impianti sono a norma (concessione fine 2004 - consegna 2006) quindi parliamo di nuove abitazioni. Il mio appartamento è ubicato su due livelli. quindi il primo livello - salone - cucina con accesso al giardino, il secondo livello, collegato con una scala interna porta al seminterrato, dove si trova il bagno - due camere (h. 2,70) e il garage (h. 2,50). qui c'è il problema, nel mio garage ci sono dei pozzetti d'ispezione, l'unico proprietario che abito sopra il mio, anche lui ha due livelli, per farla breve giorni fa dalla sua cucina non è stato possibile scaricare l'acqua, (tenga presente che la mia cucina si trova) nel lato opposto della sua... quindi è intervenuta la ditta spurgo e non sono riusciti a risolvere il problema, pertanto (io non ho permesso l'accesso al mio garage che utilizzo in un altro modo (avendo posti auto di proprietà) ma appena fuori dal mio garage ci sono due pozzetti ispezionabili, dopo l'apertura è emerso che i miei due pozzetti interni sono in linea con quest'ultimo pozzetto che manda il tutto nelle fognature. mi chiedo ma io devo restare sempre a casa perchè in caso di intasamento devo essere lì pronto ad aprire i pozzetti? E' un limitare alla mia libertà di movimento, pertanto chiedo, posso fare un cambio di destinazione d'uso (e vorrei far spostare quei pozzetti, che per un mio amico idraulico dice che sono assolutamente inutili visti che arrivano al pozzetto esterno direttamente senza curve o impedimenti (verificato con telecamera) visto che ho posti auto di proprietà (qualcuno parla della legge Tognoli che permette ai proprietari di posti auto esterni di poter cambiare la destinazione d'uso magari in cantina - taverna) perchè nel mio garage è problematico effettuare manovre di ingresso, inoltre al piano inferiore ho una seconda porta di accesso all'appartamento.

 

M. R.

 

   Il proprietario del fondo servente -stabilisce il primo comma dell’art. 1068 c.c.- non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente. Il successivo comma, però, precisa che, se l’originario esercizio della servitù è divenuto più gravoso per il fondo servente o  impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un luogo ugualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo.

 

ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE

 

In un suo libro si parla della verbalizzazione di dichiarazioni fatte da un condomino. Gradirei sapere se tale dichiarazione può/deve essere verbalizzata anche nel caso di assemblea di prima convocazione andata deserta per mancanza di numero legale?

 

via mail

 

    L’omessa redazione del  verbale che attesta la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida. Se il verbale viene redatto, il condomino può esigere che vi vengano inserite sue dichiarazioni.

 

SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE

 

Vivo in un quartiere composto da circa 10 palazzine. Di fronte al palazzo dove abito insiste un'area da bonificare in quanto piena zeppa di sterpaglie e che, in inverno, si trasforma in una palude per le abbondanti piogge. Il rischio fondato è che le fondamenta del palazzo si riempiano di umidità. In Assemblea non possiamo deliberare nulla per l'opposizione di un Condomino che si oppone a che vengano deliberati interventi tecnici di qualsiasi natura in quanto, secondo lui, la nostra Assemblea non potrebbe deliberare su problemi che riguardano il Supercondominio e dunque le altre palazzine. Per lui se ne potrebbe discutere in qualunque luogo o posto tranne che in Assemblea. Preciso che il Supercondominio esiste di fatto ma non di diritto in quanto non s'è mai costituito e non ha organi o cariche sociali. Il Condomino non vuole neppure che il nostro Amministratore si attivi per raccogliere pareri tecnici che ci aiutino quanto meno a inquadrare le soluzioni più adatte alla bisogna. Mi sembra esagerato. Nè lavori,  nè pareri tecnici. E' giuridicamente corretto questo ostruzionismo?

 

 F.

 

    La costituzione del supercondominio non richiede la stipulazione di atti formali. Se il lamentato inconveniente ha origine dal suolo comune agli edificio del complesso immobiliare, l’amministratore del fabbricato in cui abita il lettore  può, d’intesa con gli amministratori degli altri nove  edifici, convocare l’assemblea del supercondominio con all’ordine del giorno sia la nomina dell’amministratore del supercondominio che il problema dell’umidità.

 

SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI

 

Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi. Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato. Per spiegarmi meglio farò l'esempio che mi interessa:

1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori.

2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m² cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargate un po' qui e un po' là sul lastrico solare ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100 m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli - e la cameriera-baby-sitter).

3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40 come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50 millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi.

4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio € 1350 all'anno mentre quei signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo € 780.

5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi; altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo.

6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore, la revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i millesimi di tutti gli altri condomini e quindi le relative spese condominiali.

7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini acendosi pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese.

8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese?

 

F. C.

 

   La spesa per la modifica delle tabelle millesimali  deve gravare sul condomino che vi ha dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i condomini, sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che ha introdotto l’innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del tecnico incaricato di procedere all’operazione. 

 

SPESA SPOSTAMENTO SERVITU’

 

Abbiamo acquistato due anni fa un app.to con garage. Il garage è gravato, purtroppo, da una servitù fognaria. Per servitù fognaria intendo un bel tubo in eternit che sbuca dal soffitto nel quale si riversano le acque nere dei cinque appartamenti (noi compresi che stiamo all'ultimo piano). Questo tubo in eternit continua con una curva in pvc e con un tratto di altro tubo verticale in eternit, peraltro in condizioni pietose che si collega al pozzetto fognario con un coperchio in ghisa sul pavimento del nostro garage. All'inizio nessun problema. Poi il tubo in eternit sul soffitto ha iniziato a gocciolare sul pavimento e il proprietario del 1° piano non intende mettere mano alla sostituzione dei tubi di scarico del suo appartamento. Pertanto, abbiamo stillicidio continuo nel nostro garage. Secondo problema, dal pozzetto sul pavimento fuoriescono odori sgradevoli, tali da renderci impossibile soggiornare nel nostro locale. Terzo problema, la presenza del tubo in eternit (peraltro bagnato) a vista nel nostro locale che risale al 1957, ci preoccupa. Purtroppo abbiamo a che fare con un Condominio ostile a qualsiasi lavoro, soprattutto quando il problema è solo nostro e non di tutti. Vogliamo ristrutturare il nostro garage, e dal momento che siamo gli unici nel Condominio a non poter godere come si deve della nostra proprietà privata, possiamo chiedere nel rispetto dell'art. 1068 cod. civ. di trasferire la servitù fognaria fuori dal nostro garage? Abbiamo intenzione di:

1° rivolgerci direttamente ad un Avvocato intimando le vie legali al Condominio. Ciò ci eviterebbe inutili perdite di tempo nel caso dovessimo inviare una raccomandata all'Amministratore che non brilla certo nell'adempimento dei suo compiti;

2° richiedere un sopralluogo della USL di Cagliari per inconveniente igienico e un altro sopralluogo sempre della ASL per accertamento per presenza di materiale contenente amianto.

Riteniamo che un pozzetto nel nostro garage sia inutile perchè spesso ci assentiamo per lunghi periodi e in caso di necessità (ostruzione fognaria) nessuno può entrare nella nostro garage.

Possiamo chiedere che le spese dello spostamento della servitù debbano essere sopportate dai 5 Condomini che utilizzano il tratto di colonna (noi compresi) oppure suddette spese  devono essere sopportate interamente da noi richiedenti lo spostamento della servitù e come proprietari del fondo servente? Se è il proprietario del fondo servente ad accollarsi la spesa, non trovo giusto che essendo danneggiati dalla presenza di servitù dobbiamo anche pagarne le spese per lo spostamento.

 

T. M.

 

   Le spese occorrenti allo spostamento della servitù devono essere sopportate, salvo diverso accordo, dal proprietario del fondo servente che l’abbia richiesto (Cass. 3/3/1994, n. 2104). Questi ha però il diritto di  esigere dagli altri condomini che utilizzano il condotto il risarcimento del danno provocato dalla sua rottura: danno che nel frattempo è opportuno documentare idoneamente, anche  attraverso i sopralluoghi indicati dal lettore.  Non dovrebbe pertanto essere difficile trovare un accordo sulla ripartizione della spesa richiesta dallo spostamento della servitù.

 

ACQUA E DANNI

 

Ho lasciato il rubinetto dell'acqua aperta e ho prodotto una serie di danni all'appartamento sottostante. Sono stato chiamato a riparare il tetto perché compromesso dall'umidità e all'acquisto degli strumenti musicali che a causa dell'acqua avevano subito dei danni. Mi sono reso disponibile a riparare il tetto e a fare la tinteggiatura. Per quanto riguarda gli oggetti musicali si pretende l'acquisto di nuovi  strumenti presso il negozio di loro conoscenza. Volevo sapere come si valutano gli strumenti musicali. Si tiene conto delle vetustà degli oggetti? Bisogna nominare un perito per la valutazione?

 

G. R.

 

   Danneggiato e danneggiante  possono affidare a un tecnico scelto di comune  accordo la  quantificazione del danno riportato dagli strumenti musicali. Quanto alla vetustà, dipende dallo strumento; per un violino, per esempio, potrebbe essere un pregio: si pensi a uno Stradivari o un Guarneri del Gesù.

 

TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO

 

Vorrei gentilmente che mi venga data una risposta ad un paio di quesiti riguardanti il Condominio premetto che vivo in un condominio di 16 appartamenti  e che fino al 31/12/2010 eravamo tutti soci di Cooperativa e che partire da tale data si è provveduto ad effettuare l’atto definitivo di assegnazione dell’alloggio mediante atto notarile e conseguente scioglimento della Cooperativa. Il nostro edificio è costituito da sette piani ed esattamente al piano terra: i garages; al piano terra: portico e fonaci; Al secondo, Terzo, Quarto e quinto 16 appartamenti; al sesto ed ultimo piano oltre al locale per l’ascensore, vi sono 16 locali divisi ed assegnati ai singoli appartamenti adibiti inizialmente a soffitta poi successivamente trasformate dalla maggior parte dei proprietari in mansarde con relativo cambio di destinazione d’uso. Si tenga presente che in ogni locale sono presenti gli allacci fognari ed acqua. Ora in sede di discussione di assemblea sono sorti due quesiti:

A) La trasformazione da soffitta a mansarda doveva essere autorizzata dall’assemblea ed eventualmente con quale maggioranza?

B) Una volta effettuata la variazione di destinazione d’uso, le stesse possono essere affittate ad esempio a studenti oppure occorre l’autorizzazione dell’assemblea o dei proprietari degli appartamenti sottostanti le mansarde?

 

A. F.

 

  In mancanza di divieti contenuti in un regolamento condominiale contrattuale (ossia approvato o accettato da tutti i condomini), la  trasformazione della soffitta in vano abitabile, che avvenga mediante opere meramente  interne, non richiede autorizzazione dell’assemblea. E’ però opportuno assicurarsi il consenso dei condomini che abitano al piano sottostante, i quali sono nel diritto di  ottenere l’inibizione del diverso uso, in quanto  pregiudizievole a causa dei maggiori rumori derivanti dall’uso diuturno da parte degli occupanti, rispetto a quello discontinuo proprio della soffitta (Cass. 5/1/1985, n. 17). Assicurarsi anche il consenso dei condomini serviti dagli impianti (per es. scarichi di cucine e bagni) ai quali dovrà essere allacciata la nuova utenza. Se il proprietario della soffitta trasformata come sopra non assume obbligazioni di segno contrario, ben può concedere in locazione la propria unità immobiliare.

 

INSTALLAZIONE  SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA

 

Abito in un condominio di 10 unità immobiliari; il comune ci ha imposto l'installazione di un canna fumaria esterna, poiché abbiamo soltanto degli esalatori e lo scarico in essi è ritenuto pericoloso. Ci sono condomini che non vogliono partecipare alle spese ed optano per l'installazione di scaldabagni elettrici. Possono farlo? Io abito all'ultimo piano, posso installare una canna tutta mia?

 

P. S.

 

I condomini possono installare scaldabagni elettrici  nella rispettiva unità immobiliare. Il lettore può a sua volta installare una canna fumaria sul muro condominiale, a condizione che essa non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e che le sue dimensioni non siano tali da ridurre in modo apprezzabile la visuale laterale agli altri condomini (Trib. Milano 26/3/1992). Il manufatto, inoltre, dev'essere collocato in modo tale da non provocare immissioni superiori alla normale tollerabilità.

 

LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE

 

Sono affittuaria di un appartamento posto al secondo piano. Posso togliere il recipiente d'acqua della proprietaria del piano di sotto senza il suo consenso dato che è situato nel mio appartamento e che il nuovo allaccio é a nome mio (e a spese mie) perchè non ha voluto contribuire per la parte che le spettava?

 

C. S.

 

   L’affittuario non può rimuovere, dall’appartamento condotto in locazione, un contenitore che non gli appartiene. Può, invece, attivarsi giudizialmente per esigere che il proprietario del contenitore versi la propria quota.

 

UTILIZZO LOCALE COMUNE

 

Nel condominio dove abito, uno spazio comune è stato trasformato in locale chiuso per riunioni condominiali e incontri tra condomini. La maggior parte dei condomini lo sta utilizzando anche per feste private, permettendo l'accesso ad estranei al condominio - anche a bambini (adottando un regolamento e autofinanziandosi per le spese di pulizia, luce ed altro). Io e pochi altri condomini non siamo d'accordo e non abbiamo firmato per accettazione. L'amministratore non ha preso alcun provvedimento. Come possiamo tutelarci per eventuali danni a persone che potrebbero verificarsi durante tali feste?

 

C. A.

 

   Per evitare di essere chiamati a rispondere civilmente dai danni che dovessero  essere causati a  terzi da parti comuni dell’edificio, l’assemblea può deliberare la sottoscrizione di una polizza di assicurazione.

 

USUCAPIONE E MILLESIMI

 

Ho perso la cantina per usucapione, acquistata e pagata regolarmente nel 1992. Se chiedo all’amministratore del caseggiato l’adeguamento dei millesimi, posso chiedere al nuovo proprietario il rimborso delle spese pagate in più?

 

G. C.

 

   Si potrebbe promuovere, per gli importi non coperti da prescrizione, un’azione d’indebito arricchimento: prima, però, sottoporre la documentazione a un avvocato.

 

CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA

 

Abbiamo letto molto attentamente sia la risposta che ha dato al nostro quesito e sia l'atto di compravendita mio e dell'altro condomino proprietario della mansarda;  nei due atti  il venditore fa specificare che, la parte posteriore del fabbricato confina ad altra proprietà del venditore (giardino) e quindi si capisce subito che   si era riservata la proprietà del giardino. Non risulta da nessuna parte, però  che si era riservata l'asservimento dell'area ad una erigenda costruzione, cosa del resto intuibile visto che con la mansarda, avendo superato l'indice di cubatura,  aveva dovuto portarla  in sanatoria come risulta anche dagli atti notarili.  Sono stato, come da voi consigliato,  all' Ufficio tecnico del Comune ad esporre la cosa ma ho ricevuto risposte ambigue a dir poco.  A quel punto,  ho chiesto per iscritto, in base alla legge 241, copia del regolamento comunale in materia. Noi altri due condomini cosa possiamo fare per far capire all'altro comproprietario che non può fare sempre quello che gli pare e cosa possiamo fare nei riguardi dell'Ufficio tecnico del Comune?

 

R. C. S.

 

Se il venditore si accinge a realizzare una costruzione prospicente il condominio senza disporre della necessaria cubatura e magari anche  in violazione della distanza legale fra costruzioni (risultante, questa, dal regolamento edilizio del Comune e comunque non inferiore a tre metri, art. 873 c.c.), il lettore può rappresentargli l’intenzione di chiedere la sospensione dei lavori al giudice civile qualora dovesse intraprenderli. Quanto al Comune, se sorge contestazione in ordine al rilascio della richiesta documentazione si può adire il Tribunale Amministrativo Regionale.

 

COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE

 

Abito al 2° piano, in un condominio al mare, composto da 5 appartamenti. Due giorni fa, senza alcuna comunicazione, un condomino dello stabile ha iniziato i lavori per installare un barbecue (aveva già alzato di più di un metro la recinzione metallica con una "rete a rombi in bambù" ricoperta d'erba sintetica), a detta sua con l'autorizzazione degli altri 3 e la supervisione dell'amministratore. Avrei urgenza di sapere se vi sono sentenze e/o normative che mi possano far impedire l'installazione sul terreno condominiale comune, nell'angolo della recinzione, del suddetto manufatto permanente, in muratura, con relativa pavimentazione, proprio antistante, purtroppo, alla mia autorimessa, che, oltre a ridurmi l'area di manovra e la relativa possibilità di carico-scarico, sarà proprio sotto le mie camere da letto con le conseguenti immissioni d'indesiderati fumi ed odori. Io sono anche asmatica. Sarà, inoltre, a meno di un metro da una pianta pluridecennale confinante, all'esterno, con la recinzione. Temo anche problemi di sicurezza in merito agli incendi.

 

C. L. P.

 

    Un condomino non può, senza il consenso  degli altri (nessuno escluso), occupare stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Il lettore può pertanto, attraverso un avvocato, rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza che ordini la sospensione dei lavori.

 

RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE

 

Nel condominio dove abito all'ultimo piano, il palazzo ha il tetto vecchio e ammalorato. Due, tre, o più volte all'anno in media, in caso di pioggia si verificano infiltrazioni dal tetto nel soffitto dell'appartamento, qualche volta - nei casi più gravi - anche con copioso gocciolamento di acqua e sempre con danni all'appartamento. Ogni volta che ciò si verifica il condominio procede a sistemare le tegole e per un po' non perde più, poi si ricomincia da capo.  Da tempo sollecito l'amministratore a convocare un'assemblea straordinaria per rifare il tetto, che ha circa cento anni, ma ciò non viene fatto perché i condomini dei piani più bassi non sono interessati ai lavori e non vogliono spendere soldi. La situazione è per me insostenibile. Che cosa posso fare?

 

L. G.

 

   Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio, possono, ai sensi dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno il rifacimento del tetto. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

 

SERVITU’ E ACCESSO AL FONDO

 

Gradirei sapere se per la stesura di cavi per utenze acqua e gas nel terreno di un condominio,  a servizio  di una unitá immobiliare separata dal resto dello stesso per accessi e nessuna parte comune (dichiarato in atto di acquisto) ma facente parte di un unico permesso a costruire  era necessario costituire servitù volontaria, oppure se il costruttore l'ha costituita con destinazione padre di famiglia, come lui stesso sostiene (anche se non apparente?). Un domani, in caso di problemi, a che titolo posso entrare in una proprietá altrui per effettuare le riparazioni?

 

B. F.

 

   La costituzione per destinazione del padre di famiglia riguarda solo le servitù apparenti. Per quelle non apparenti, quindi, è necessario un atto di costituzione, formalizzato con l'intervento di un notaio e trascritto presso l'Agenzia del Territorio. Il primo comma dell’art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la  necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera propria del vicino  oppure comune .

 

ALLACCIO IMPROPRIO

 

Mi sono appena trasferito in un contesto di 4 appartamenti dove i rimanenti tre sono ancora vuoti. Mi sono accorto che l’impresa costruttrice ha collegato il cancello passo carraio (dove tra l’altro io devo passare con i mezzi) e luci box al mio contatore d’energia elettrica, Le volevo chiedere cosa posso fare o come posso agire visto che per il momento non c’è un amministratore e che dopo varie volte interpellata l’impresa non ha ancora provveduto a installare il contatore condominiale.

 

D. S.

 

   Il lettore può invitare il costruttore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento e assegnando congruo termine,  a staccare dalla propria utenza l’apertura del cancello e l’illuminazione dei box e a collegarle ad apposito contatore condominiale. Se il destinatario non provvede non resta che rivolgersi al giudice.

 

PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI

 

Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi. Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato.

Per spiegarmi meglio farò l'esempio che mi interessa:

1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori.

2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m² cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargati un po' qui e un po' là sul lastrico solare ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100 m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli - e la cameriera-baby-sitter).

3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40 come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50 millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi.

4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio € 1350 all'anno mentre quei signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo € 780.

5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi; altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo.

6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore se facesse bene il suo mestiere la revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i millesimi di tutti gli altri condomini e quindi le relative spese condominiali.

7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini facendosi pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese.

8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese?

 

F. C.

 

   La spesa per la modifica delle tabelle millesimali  dovrebbe gravare sul condomino che vi ha dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i condomini, sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che ha introdotto l’innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del tecnico incaricato di procedere all’operazione.  Se l’assemblea non delibera  la modifica, questa può essere chiesta al giudice, che nominerà un consulente, mentre per ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza si può promuovere un’azione d’indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto.

 

ACQUA E SFRATTO

 

Il proprietario dell'appartamento concessomi in affitto non paga le bollette del canone acqua contratto a suo nome mi ha fatto staccare il contatore dell'acqua dicendo ad acea che lo stabile e vuoto e non usato per uso abitativo. Premetto che ho regolare contratto di affitto; ho scoperto che il proprietario è moroso anche di pagamenti vecchi prima del mio arrivo. Sono ormai sette mesi che sono senza acqua: io non gli sto pagando i canoni di affitto in questi ultimi tre mesi. Lui nel frattempo mi ha fatto recapitare ingiunzione di sfratto per morosità. Che diritti ho in questa vicenda? Posso rivalermi sul proprietario per vie legali la legge cosa dice o prevede in merito?

 

M.

 

   Nei rapporti fra locatore e conduttore il pagamento delle utenze fa carico a quest’ultimo, salvo che il contratto di locazione disponga altrimenti. Se nel caso di specie è previsto che il pagamento delle utenze faccia carico al locatore e questi non provvede, con conseguente interruzione  del relativo servizio da parte dell’ente erogatore, il conduttore citato per sfratto per morosità può eccepire la legittimità della sospensione del pagamento del canone ai sensi dell’art. 1460 c.c.

 

MOROSITA’

 

Il mio condominio ha 5 morosi condomini che in 5-6 anni hanno accumulato il debito di 34000 euro. Vorrei sapere chi pagherà? Noi che abbiamo sempre pagato? E se sono obbligata a pagare, perché i fornitori o le aziende non denunciano i malpagatori?

 

O. N.

 

   La responsabilità dei condomini nei confronti del creditori del condominio è, come sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione   con sentenza n. 9148 dell’8/4/2008, parziaria, per cui ciascun condomino risponde della propria quota, a meno che non abbia assunto l’obbligo di garantire per i condomini morosi.

 

 

 

AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA

 

Abito in Sicilia. E' possibile (in base al piano casa della regione) aumentare la cubatura del mio appartamento senza autorizzazione dell'Assemblea condominiale?

 

G.

 

   E’ consigliabile procurarsi l’autorizzazione dell’assemblea, autorizzazione che potrebbe fra l’altro essere richiesta dal Comune per il rilascio del permesso di  costruire: ciò per evitare possibili interruzioni dei lavori ad opera anche di un solo condomino che dovesse eccepire l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

 

CESSIONE AREA COMUNE

 

Nel nostro condominio (uno stabile di 2 villettine laterali e 4 mini appartamenti nel mezzo) abbiamo un passaggio pedonale che porta ai garage, senza discese per eventuali disabili ma su una scala abbastanza ripida che passa dietro al mio giardino (premetto che sono nella villetta di testa: nessuno passa di li perché la scala scende vicino al mio garage ma non a quello degli altri condomini). Lo stato del camminamento è inagibile in quanto si sono alzate tutte le mattonelle che lo ricoprivano e sono nate piante selvatiche che raggiungono il metro di altezza... per ovvi motivi mi sono lamentata perché non è per niente un belvedere... al che gli altri condomini mi hanno proposto di spostare la rete e di integrarlo nel mio giardino chiudendo cosi il passaggio definitivamente, la proposta non mi dispiace affatto anche perché si ingrandirebbe il mio, ho telefonato subito al costruttore per avere una risposta e mi ha risposto che se la maggioranza è d'accordo si può fare! Secondo lei è una cosa fattibile o è meglio non farla?

 

E. S.

 

   La cessione in proprietà esclusiva a un condomino di una parte dell’area comune richiede il consenso di tutti i condomini, formalizzato davanti a un notaio con trascrizione del relativo atto presso l’Agenzia del Territorio.

 

COSTRUZIONE BARBECUE

 

Alcuni condomini vorrebbero costruire un barbecue nella zona comune, sotto il nostro balcone. Le chiedo se, come proprietario di circa 100 millesimi, posso in qualche modo oppormi dato che il fumo salirebbe proprio verso di noi.

 

A. M.

 

Alcuni  condomini non possono, senza il consenso  degli altri, occupare stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Pertanto, se ciò dovesse avvenire, il lettore potrà rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza. Se invece l’assemblea delibera con la prevista maggioranza la costruzione di un barbecue condominiale, ci si potrà rivolgere al Giudice di pace qualora le immissioni di fumo e odori dovessero superare la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.

 

ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI

 

Quando la signora del piano sovrastante al mio stende i panni grondanti all'interno al suo balcone, o lava il pavimento dello stesso, l'acqua che esce dal gocciolatoio finisce nel mio balcone. La signora non vuol sentire ragioni affermando che quando piove il mio balcone viene ugualmente bagnato. Temo che un giorno o l'altro possa insudiciarmi i panni che io stendo fuori in un altro balcone con le stesse caratteristiche. Secondo il codice civile, è lecito?

 

Sergio

 

La Cassazione (sentenza n. 5772 del 6/12/1978) ha stabilito che non si può occupare con panni stesi, neppure se non sgocciolanti, la colonna d'aria sovrastante il terrazzo del  piano di sotto, a meno che non sia stata  costituita una servitù in tal senso. 

 

PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA

 

Potete ragguagliarmi sullo spazio manovra locali boxes? E' possibile parcheggiare scooter nei locali interrati boxes, lungo i muri, senza che si ostacoli le manovre veicolari (spazio manovra) e che soprattutto non si impedisca l'accesso ai box delle singole proprietà private, in ragione della mancanza di un esplicito divieto nel regolamento di condominio (contrattuale) e nell'ottica del miglior godimento della cosa comune visto che sono diversi i condomini interessati?

 

C. P.

 

Il parcheggio di uno scooter nell’area di manovra dell’autorimessa interrata è implicitamente escluso dal decreto 1/2/1986 (normativa sulla sicurezza antincendio per l’esercizio delle autorimesse e simili), che definisce  l’autorimessa “area coperta destinata esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi” , escludendo quindi altri tipi di veicolo.

 

SE LA SPESA E’ VOLUTTUARIA

 

Nel mio condominio ci sono posti auto coperti e posti auto scoperti di proprietà individuale. Inizialmente i posti auto coperti non erano dotati di cancelli di entrata – uscita auto ed entrata –uscita persone. Un’assemblea condominiale di solo proprietari di posti auto coperti decise, a maggioranza,  in nome della sicurezza da eventuali intrusi di dotare tutte le uscite ed entrate delle auto e persone con cancelli automatici a telecomando e chiavi. Ora poiché alcuni condomini hanno lamentato la presenza di intrusi ignoti ed il furto di alcune moto, l’assemblea, a maggioranza ha deliberato di installare centraline antifurto con una serie di componenti accessori. A me sembra che non possono deliberare a maggioranza perché trattasi di spesa di innovazione voluttuaria in nome della sicurezza che è già data dai cancelli e del resto la garanzia di essere esente da furti non la può dare nessun meccanismo al 100%, anche perché i ladri possono abitare nello stesso condominio o essere persone ai quali è stato affittato il posto auto. Posso dissociarmi ed esimermi dal pagare?

 

C. C.

 

   L’accertamento se  si tratti di spesa voluttuaria o meno va condotto (primo comma art. 1121 c.c.) in relazione alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, anche se con i tempi che corrono la sicurezza non è mai troppa. Se si perviene alla conclusione che si tratta di innovazione voluttuaria, non essendo suscettibile di utilizzo separato non è consentita, a meno che la maggioranza che l’ha deliberata o accettata non si faccia integrale  carico della spesa.

 

COSTRUZIONE SOSPETTA

 

Il condominio dove sono proprietario di un appartamento ed un altro condomino della mansarda,  fu iniziato a costruire  nel 1980 e terminato nel 1984 sulla particella 511 che era di circa 1150 mq. Avendo la costruzione superata la cubatura consentita, rispetto alla superficie della particella 511 perchè venne costruita in più detta mansarda,  la stessa fu portata in sanatoria come si evince anche dal rogito notariIe. Ma la sorpresa è stata quando, circa un mese fa,  ad un matrimonio,  incontrando e parlando per caso,  col titolare della ditta che costruì detto condominio, ho scoperto che il giardino di circa 550 metri quadri , retrostante detto  condominio, era" asservito" al condominio stesso per la concessione della licenza edilizia. All'atto della vendita, il proprietario, di detto condominio, che è proprietario di 3 appartamenti nel condominio stesso, ci tenne nascosta la cosa, tenendo il giardino regolarmente recintato, per sua esclusiva proprietà. Lo stesso proprietario circa 7 anni fa costruì su detto giardino un garage di 40 metri quadri chiudendo addirittura una strada interpoderale. Da una fonte riservata del comune sono venuto a sapere che per ottenere la concessione per questo garage nel giardino  fece risultare dalla particella 511 una sub particella senza che l'ufficio tecnico del Comune  verificasse da dove provenisse quella sub particella e verificare quindi che quel terreno già era stato asservito ad altra concessione edilizia.  Nel giro di tre ore, con una squadra di operai, oggi 2 giugno, giorno in cui tutto è chiuso, dalle ore 05,00 alle ore 08.00, ha tirato su, a confine di detta strada interpoderale, un pollaio enorme che sarà di una ventina di metri quadrati e distante dai miei balconi una decina di metri.  Ora i quesiti sono questi: Poteva il venditore tenerci nascosta questa cosa?  Se no cosa si può fare? Ammesso che non si possa fare niente, se tale giardino era asservito già alla concessione della licenza di questo condominio poteva fare tutto quello che ha fatto e continuare a fare tutto ciò che sta facendo?

 

R. C. S.

 

   Se dagli atti di acquisto delle unità immobiliari risulta che il costruttore si era riservato la proprietà esclusiva del giardino o l’asservimento dell’area a un’erigenda costruzione, poteva successivamente realizzarla ma nel rispetto, per esempio, delle normativa in materia di distanza legale fra costruzioni. Tempi e modalità di edificazione del pollaio farebbero ritenere  che questa seconda costruzione sia stata realizzata violando la legge: circostanza, questa, che potrà essere accertata presso l’ufficio tecnico del Comune.

 

GUASTO ANTENNA SATELLITARE

 

Da circa una settimana un guasto della antenna satellitare centralizzata del mio palazzo, non mi permette di vedere i prodotti satellitari nonchè canali come la7, nonostante pagassi un'utenza sky massimale con il pacchetto totale; il vero guaio è che il guasto si è verificato nella data di un'importante evento sportivo che ho ahimè potuto solo guardare nei vari notiziari; ho contattato l'amministratore per due volte, sollecitandolo a far riparare il guasto, ma ancora nulla, da voci di altri condomini costui vorrebbe convocare una nuova assemblea, per nuovi lavori sul sistema di ricezione satellitare (da tetto a altra destinazione), che a quanto pare comportino una spesa di circa 3000 /5000 euro.

1) Posso sottrarmi da questa gravosa spesa installando un antenna sat.re sul mio balcone ? (non è centro storico , ne vincolo paesaggistico)

2) Come posso comportarmi?

 

M. M.

 

    Ai sensi del secondo comma dell’art. 1118 c.c., il condomino non può rinunciare al diritto sulle cose comuni per sottrarsi dal contribuire alla spesa, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini. Può semmai, ai sensi dell’art. 1121 c.c., provare ad eccepire in assemblea la gravosità della spesa richiesta dalla riparazione.

 

VIZI DELL’OPERA E AZIONE LEGALE

 

Dopo l'esecuzione di un  impianto fotovoltaico sul tetto di un Condominio, l'impresa esecutrice per quanti anni può essere ritenuta responsabile di una eventuale infiltrazione di acqua  nelle proprietà sottostanti dovuta a lavoro non eseguito a regola d'arte ? Se possibile gradirei conoscere il numero dell'articolo del c.c. che lo prevede. E' possibile  inserire nel contratto d'appalto il numero di anni per i quali perdura la responsabilità dell'impresa esecutrice?

 

A. A.

 

 I vizi dell’opera devono essere denunciati all’appaltatore, pena decadenza, entro sessanta giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’opera (art. 1667 c.c.).

 

FIORIERA E POSTO AUTO

 

Volevo chiedere se nel mio posto auto privato potevo mettere sul fondo una fioriera rimanendo dentro i miei limiti delineati.

 

A. G.

 

   La fioriera può essere collocata nel perimetro del posto auto, a meno che la sua presenza non impedisca ai condomini dei posti auto adiacenti di aprire lo sportello della rispettiva  autovettura, o un divieto in tal senso  sia previsto da un regolamento condominiale contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini.

 

RAMPA  SDRUCCIOLEVOLE

 

Vivo in una quadrifamiliare, abbiamo una rampa d'ingresso fatta di piastrelle scivolose con un po' di pendenza. Ho fatto la proposta di bucciardare le piastrelle ma i miei condomini non hanno accettato per motivi antiestetici. Per non rischiare nulla se qualcuno scivolando si dovesse far male, cosa posso fare?

 

M. R.

 

   Si può ovviare al rischio sottoscrivendo una polizza di assicurazione, anche se questa non coprirebbe l’eventuale responsabilità penale riconducibile alle lesioni personali prodotte da un eventuale infortunio.

 

INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI

 

Abito in un appartamento mansardato con travi a vista, e purtroppo con i violenti temporali vi è qualche infiltrazione di acqua. Con gli altri 3 condomini si è deciso di effettuare i lavori di ristrutturazione e copertura cappotto del condominio e del tetto. Il problema che le pongo è il seguente: i condomini hanno proposto di installare i pannelli fotovoltaici dopo la fine dei lavori, in tempi non decisi, magari dopo qualche mese o un anno (i lavori di ristrutturazione  inizieranno tra qualche giorno), il mio cruccio è il fatto che bucare il tetto nuovo per la posa dei pannelli e, rischiare di avere ancora infiltrazioni in casa, mi mette ansia.  Ora la domanda è questa: posso oppormi alla posa dei pannelli fotovoltaici? Per la copertura del tetto era previsto un cappotto di 8cm la cui spesa è divisa in parti uguali tra noi condomini, però io che ci abito sotto, per ottenere la detrazione del 55% ho bisogno di 12 cm di copertura, per cui la differenza di 4cm sarà a mie spese. Ho qualche diritto in più sul tetto rispetto ai condomini?

 

R. R.

 

   Il proprietario dell’ultimo piano  dell’edificio ha, sul tetto, gli stessi diritti degli altri condomini, cui si aggiunge, ricorrendone i presupposti, il diritto di sopraelevazione. L’installazione di pannelli fotovoltaici può essere deliberata, sia in prima che in seconda convocazione, con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza semplice delle quote millesimali (secondo comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, come modificato dall’art. 7 D. Lgs. 29/12/2006, n. 311). Se  dall’installazione dei pannelli  derivano danni all’unità immobiliare di un condomino, il condominio è tenuto a risarcirli. 

 

LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE

 

Sono proprietario di un appartamento sito al secondo (e ultimo) piano di una palazzina di famiglia (senza condominio) dove al piano terra abita mia suocera ed al primo il conduttore di un mio cugino. Questa palazzina è dotata di una pertinenza nello scantinato (dove vi sono due piccole stanze ripostiglio) e un lastrico solare (terrazzo che copre tutto l'edificio) entrambi indivisi e ad uso dei tre proprietari. Il problema sta nel fatto se l'inquilino, anche in forza di un contratto di locazione che ne prevede chiaramente l'accesso, sia debba sentire autorizzato ad utilizzare le suddette pertinenze come vuole, come deposito di oggetti ovvero il terrazzo per allocare un barbecue per andare ad arrostire e/o mangiare in loco. Siccome io da proprietario lo faccio, così come mia suocera e mio cugino (locatore dell'appartamento del primo piano) che da proprietario ha il pieno diritto di poterlo fare ma può autorizzare un estraneo, senza il permesso degli altri proprietari, a comportarsi da proprietario? L'accesso al terrazzo previsto nel contratto non dovrebbe esser consentito a un conduttore solo per problematiche riguardanti la propria antenna o il recipiente dell'acqua situato in terrazza?

 

G. C.

 

Il conduttore ha, sulle parti comuni dell’edificio, gli stessi diritti del locatore-condomino, ad eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione o confliggenti con il diritto dello stesso locatore o di terzi (Cass. 24/10/1986, n. 6229).

 

INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE

 

Stiamo procendendo all'affitto di un immobile a Torino (casa di civile abitazione) costruita circa nei primi anni settanta. Premetto che non abbiamo ancora firmato il contratto di locazione. Stamattina abbiamo fatto un sopraluogo con la proprietà a fronte del rilascio dello stesso dal precedente affittuario. La porta della cucina è mancante (molto probabilmente è in cantina e non in condizioni ottimali) però è presente il telaio della stessa. Mia moglie ed io abbiamo proposto, come alternativa, un'installazione di una porta a soffietto/porta a scrigno/scorrevole esternamente a nostre spese. Essa ci tornerebbe utile a fronte della disposizione dei nuovi mobili della cucina che stiamo acquistando. Però la proprietà ci ha risposto che l'installazione di tale porta scorrevole non è consentita dalla legge per motivi igienici. A me sembra una risposta senza fondamento ma gradirei ricevere un suo parere supportato dal diritto.

 

P. R.

 

    Se la cucina è dotata di finestra, non si vede  in base a quale norma dovrebbe essere vietata l’installazione della porta scorrevole per motivi igienici: dovrebbe, semmai, valere il contrario, per evitare che gli odori della cucina si propaghino agli altri ambienti dell’unità immobiliare.

 

RIFACIMENTO SOTTOBALCONE

 

Potrei sapere come vengono ripartite del spese dei sottobalconi (aggettanti). Il problema è: poiché il condominio è vista mare occorre spesso la manutenzione. Il signore che abita al piano inferiore al mio, mi ha chiesto tramite lettera raccomandata di eseguire i lavori a mie spese? E' giusto?

 

A. G.

 

   I balconi aggettanti e le relative solette, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cass. 12/1/2011, n. 587), con i conseguenti oneri. 

 

INSTALLAZIONE CANCELLO

 

Sono proprietario di appartamento a piano terra e come altri due proprietari che hanno realizzato l'apertura del cancello che immette su parte comune, ho fatto richiesta in assemblea. La parte in comune che è formata da un vialetto ove accedono le autovetture per poi essere sostate nei propri posti auto di proprietà ben lontani ove dovrebbe essere installato il cancelletto. L'amministratore riferisce che per deliberare l'assemblea occorrono i due terzi, perché trattasi di innovazione. Già da due assemblee precedenti non si è raggiunto i due terzi mentre alla terza assemblea vedendo che e quasi impossibile raggiungere il predetto quorum unanime la maggioranza ha dato parere favorevole (sempre senza il raggiungimento dei 2/3). Mi chiedevo innanzitutto se veramente occorrono i 2/3 per tale situazione che è stata interpretata come innovazione o magari dovrebbe essere intesa come modifica, visto che non va ad alterare la destinazione d'uso della parte comune. Ed ancora, considerato l'art 1102 c.c per l'uso del bene in comune debbo chiedere delibera assembleare?

 

C. B.

 

   Il condomino non  può, per sua utilità, interrompere il vialetto condominiale  con un cancello di cui consegni la chiave agli altri condomini, dal momento che tale uso della cosa comune è stato considerato dalla Cassazione (25/11/1995, n. 12227) una modifica delle modalità d’uso e di godimento della cosa comune, tale da interferire nel pari uso della cosa stessa da parte degli altri condomini. L’assemblea può però, a maggioranza, deliberare l’installazione del cancello, a condizione che ne venga consegnata la chiave (o il telecomando, se automatico) a tutti i condomini. (Cass. 28/11/1986, n. 7023).

 

DA PARCHEGGIO A GIARDINO

 

Il nostro complesso e composto di 2 palazzi separati con caldaia in comune. Ogni palazzo ha la proprietà delle zone di parcheggio e giardini. Un palazzo ha chiesto l’autorizzazione in comune di cambiare i parcheggi condominiali in giardino. L'autorizzazione è stata concessa, a chi spetta pagare le spese inerenti a questi giardini ed eventuali danni: il condominio o il supercondominio?

 

L. G.

 

Se ciascuno dei due edifici ha un proprio parcheggio, e la delibera di trasformazione è stata assunta dai condomini dell’edificio interessato, alla relativa spesa devono contribuire soltanto questi. Se invece il cortile è comune ai due edifici, la delibera dev’essere adottata dall’assemblea del supercondominio e la spesa va ripartita fra tutti i condomini.

 

IMU E REDDITO

 

Posseggo una casa ma non ho reddito, perché sono disoccupata. Devo pagare la tassa sulla casa?

 

via mail

 

Allo stato non sono previste esenzioni per chi non ha reddito. Se però si tratta di prima casa si è ammessi a fruire di una detrazione pari a 200 euro, oltre a 50 euro per ogni  figlio a carico.

 

SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE

 

A seguito del verbale delle autorità competenti, è stato sostituito nel nostro condominio il quadro di manovra ascensore. Vorrei sapere quale criterio è applicabile per la ripartizione della spese: secondo la tabella A (proprietà) oppure secondo la tabella C (manutenzione e conduzione ascensore).

 

M. M.

 

La spesa occorrente alla sostituzione del quadro di manovra dell’ascensore rientra fra le spese di manutenzione e va pertanto ripartita fra i condomini sulla base della tabella  relativa a scale e ascensore, salvo che un regolamento contrattuale (ossia accettato o approvato da tutti i condomini) disponga altrimenti.

 

TETTO E ANTENNA

 

Vorrei sapere se ho la possibilità di  riparare un'antenna (per l'arrivo del digitale) preesistente sul tetto della mia abitazione: ad oggi mi viene negato l'accesso per riparare la stessa adducendomi la risposta che il tetto non è condominiale. Mi spiego meglio: nell'immobile abitiamo in 4 famiglie, l'ultimo piano è abitato dalla persona che nega l'accesso perché ritiene che il tetto sia di sua esclusiva proprietà. Mi viene detto anzi, di togliere l'antenna e installarla in un altro luogo. Chi ha ragione?

 

L. B.

 

Il tetto rientra  fra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che da un titolo risulti il contrario. Di conseguenza il condomino ha il diritto di mantenervi la propria antenna televisiva.

 

CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA’ E PRESCRIZIONE

 

In un palazzo/condominio ci sono due appartamenti che fanno capo alla cooperativa edilizia costruttrice in liquidazione coatta (ancora non chiusa); questi non pagano le quote condominiali. I debiti sono alti e i soci proprietari (da assegnatari a proprietari con rogito notarile) decidono in assemblea di farsi carico di questi debiti (accettazione del debito) e rivalersi nei confronti della cooperativa. Nessuno fa opposizione, passano dieci anni, e qualcuno ora non vuole pagare. Dopo dieci anni e in mancanza di opposizione, diventa esigibile nei loro confronti l'obbligo al pagamento dei debiti che continuano ad aumentare?

 

C. P.

 

  I pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali attengono all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell’art. 2948, n. 4, c.c., con  conseguente loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale (Cass. 28/8/2002, n. 12596). Se però i condomini solvibili hanno assunto su di sé, nei confronti dei terzi, il debito dei condomini morosi, il credito è soggetto alla prescrizione ordinaria decennale (art. 2946 c.c.), salvo che il termine sia stato interrotto nei modi previsti dall’art. 2943 c.c.: per esempio da un atto di messa in mora.

 

DETRAZIONE FISCALE E  CERTIFICAZIONE

 

Sono un condomino. Nel 2009 sono stati effettuati lavori di straordinaria manutenzione. Ho pagato la quota di mia competenza al condominio negli anni 2009-2010-2011. Ho chiesto la relativa certificazione all'amministratore per gli anni 2010-2011 - per poter fruire della detrazione del 36% nella dichiarazione dei redditi -, dopo che me l'aveva rilasciata per il 2009. Mi ha risposto: "Voglia procedere in autonomia a ricavare l'importo da dedurre, avendo peraltro già a disposizione rendiconti e giustificativi: non le serve altro anche in caso di verifica dall'Agenzia delle entrate". All'Agenzia delle Entrate e al CAF, da me interpellati, mi hanno detto che è necessaria la "certificazione" rilasciata dall'amministratore del condominio, non sono ammesse altre modalità per poter fruire della detrazione. Faccio notare che l'importo da me versato, in totale, è superiore agli 11.000 euro, per cui non posso detrarre circa 300,00 euro all'anno. Cosa fare? Dovendo fargli causa, può rientrare fra quelle previste dalla mediazione obbligatoria o è tempo sprecato?

 

via e-mail

 

   L’Agenzia delle Entrate  (pag. 15 della guida sulle agevolazioni fiscali in occasione di ristrutturazioni edilizie) stabilisce che, per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, il contribuente, in luogo della prevista documentazione, possa utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione. Il lettore può pertanto invitare il recalcitrante amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a rimettergli la certificazione entro congruo termine. Perdurando l’atteggiamento di chiusura può  giovarsi del procedimento di mediazione, e, in caso di esito negativo, citare in giudizio l’amministratore.

 

SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO

 

Nel mio palazzo di 7 condomini, due stanno facendo ex-novo i propri balconi e al posto delle soglie in travertino metteranno delle mattonelle ad L con sotto una scossalina di alluminio che sporgerà dalla mattonella circa 2 cm e che poi verrà dipinta di bianco come il frontalino, e non credo che ciò possa pregiudicare il decoro dell’edificio. Un condomino non vuole che si sostituisca la soglia in travertino, ma se il balcone è di mia proprietà, e non vieto ad altri di fare altrettanto perché dovrei sottostare alla sua richiesta? Gli altri condomini hanno anche firmato una dichiarazione  in cui nulla-osta a tale modifica. C'è qualche sentenza in merito alla questione?

 

F. B.

 

Se l’innovazione di cui parla il lettore altera o meno il decoro architettonico della facciata potrà dirlo soltanto il giudice all’esito del giudizio che potrebbe essere promosso anche da un solo condomino. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto specifico.

 

SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA

 

Abito in un condominio formato solo da piano terra e primo. Mi trovo al primo piano e tra le due finestre della mia abitazione c'è una canna fumaria in amianto. I proprietari di questa canna fumaria sono i condomini al piano terra. Un medico dell'ASL ha dichiarato che la canna non è pericolosa in quanto non presenta spaccature e che può risultare pericolosa solo in futuro, ma io osservandola da vicino mi sono accorta che inizia a deteriorarsi nonostante non presenti spaccature. Cosa posso fare? Devo prima ammalarmi e poi far rimuovere la canna fumaria in amianto? Da precisare che la canna fumaria è presente da più di 40 anni.

 

M. M.

 

   Se un tecnico dell’ASL (organismo deputato, ai sensi dell’art. 12 della L. n. 257 del 27/3/1992, all’analisi dell’amianto presente negli edifici) si è pronunciato per l’attuale non pericolosità della canna fumaria, vi è da credergli fino a prova contraria, per cui i proprietari dell’impianto non possono essere costretti a rimuoverlo; la citata legge prevede infatti che i materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all’esito di una diagnosi sfavorevole.

 

ACQUA POTABILE E IMU

 

Buongiorno, mia mamma ha la casa di proprietà da 5 anni e il Comune non le ha ancora allacciato l'acqua potabile, nonostante siano già state pagate tutte le imposte dovute, in questo caso l'imu va pagata lo stesso?

 

S. F.

 

   L’imposta municipale unica prescinde dal lamentato disservizio, per cui va  pagata. Il proprietario dell’immobile può però agire nei confronti del Comune per il risarcimento del danno provocato dal ritardo nell’allaccio dell’utenza.

 

LOCAZIONE E CONTATORE GAS

 

Sono residente a Torino con la mia famiglia, in una villetta divisa in 3 appartamenti. L'appartamento è in affitto. La proprietaria abito al piano sotto il mio e suo figlio a quello sopra. Dal momento che presumo, che anni addietro fosse una villetta composta da una sola unità abitativa, la bolletta del gas per il riscaldamento arriva alla signora proprietaria della villetta, che appunto abita sotto di me. In pratica  per 3 appartamenti ci sono 2 contatori del gas: uno dedicato al mio appartamento e l'altro dedicato ai loro 2. Ogni qualvolta arriva alla proprietaria la bolletta del gas, la signora scorpora dal totale dei consumi ,il consumo che segna il contatore del mio appartamento e mi fa i conteggi. Io vorrei avere la possibilità di avere una bolletta del gas intestata a me in modo da poterla pagare con la domiciliazione bancaria, ma la Signora mi dice che il costo per portare i tubi dalla strada al mio contatore devo sostenerli io, al contrario io sostengo che tali spese siano a carico suo. Mi può dare un consiglio?

 

F. V.

 

   Se il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, ha accettato la lamentata situazione, non può pretendere che sia il locatore a farsi carico della spesa richiesta dall’installazione di una nuova tubazione.

 

 

RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE

 

Sono proprietario di un appartamento al terzo piano, in cui si sono verificate forti infiltrazioni d'acqua dalla soprastante terrazza dell'appartamento all'attico. L'assemblea condominiale ha deliberato l'esecuzione dei lavori necessari, con ripartizione delle spese di 2/3 ai condomini e 1/3 al proprietario della terrazza. Il suddetto proprietario, che pure aveva votato a favore dell'esecuzione dei lavori, ora si oppone, in quanto le mattonelle di copertura del lastrico da sostituire reperibili sul mercato, pur essendo identiche per materiale, dimensione, colore e grammatura a quelle esistenti, presentano una differenza cromatica con   quelle preesistenti, sottoposte per anni all'azione degli agenti atmosferici. L'integrale, anziché parziale come da delibera, sostituzione del lastrico comporta un aggravio di spesa che la maggioranza dei condomini non intende sostenere, come deliberato in un'ulteriore assemblea straordinaria. Mi chiedo: è possibile eseguire i lavori anche in dissenso del condomino proprietario del lastrico e se costui rifiuta l'ingresso nell'appartamento alla ditta, pure in presenza di una delibera che impone i lavori, è possibile ottenere un provvedimento giudiziale d'urgenza, considerato che l'infiltrazione è di notevoli dimensioni e pregiudica gravemente la situazione igienico-sanitaria dell'appartamento sottostante?

 

G. B.

 

Il proprietario esclusivo del lastrico, avendo votato a favore del rifacimento parziale della pavimentazione, non può opporsi all’esecuzione dei conseguenti lavori. Se rifiuta l’accesso alla propria unità immobiliare l’amministratore può ricorrere al giudice, se del caso con richiesta di provvedimento di urgenza provando l’impellenza dei lavori.

 

MANUTENZIONE SOLAIO

 

Nel soffitto della sala del soggiorno del mio appartamento si è verificata una crepa, definita dal geometra che ha fatto il sopralluogo "tratta del solaio in via di distacco per cui occorre rimuovere il tratto danneggiato e ripristinarlo prevedendo una rete di contenimento". Attualmente sembrerebbe che il pavimento del condomino che abita al piano superiore non presenti problemi. Domanda: a chi competono e in quale misura le spese per la riparazione del danno? Se in futuro nel pavimento del piano superiore dovessero verificarsi cedimenti come verrebbero ripartire le spese?

 

via e-mail

 

   L’art.1125 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

 

SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE

 

Due anni fa ho intentato causa ad un condomino del piano superiore al mio, per via di una percolazione che si trascina da anni, specie nelle giornate piovose. La mia controparte per allungare i tempi ha chiamato in causa il condominio affermando temerariamente che il danno era condominiale. Il condominio si è costituito in giudizio e la causa è a tutt'oggi pendente. Con la presentazione del consuntivo del 2011 l'amministratore addebita quota delle spese legali anche a me, nonostante il giudizio sia ancora pendente ed esso non sia stato chiamato in causa da me. E' giusto che paghi?

 

M. A.

 

   Il lettore avrebbe dovuto  dissociarsi dalla delibera con la quale il condominio scelse di costituirsi in giudizio, nelle forme e nel termine di cui all’art. 1132 c.c.

 

MANSARDA E RISCALDAMENTO

 

Nella palazzina dove abito sono proprietario di un appartamento al primo piano e ogni anno viene suddiviso il riscaldamento a millesimi. L'edificio ha 3 piani e 4 appartamenti per piano. I 4 appartamenti all'ultimo piano hanno delle mansarde sovrastanti di ampia superfice che una volta erano usate come locali di sgombero ed hanno l'ingresso indipendente. Da parecchi anni i proprietari le hanno ristrutturate e collegate a gli appartamenti con una scala interna in muratura o legno. Ho fatto presente all'amministratore che i millesimi andrebbero suddivisi per la cubatura completa degli appartamenti incluse le mansarde. Alcuni hanno installato radiatori collegati all'impianto centralizzato e altri utilizzano solamente il riscaldamento che sale dall'appartamento (effetto camino). Dopo il terzo anno che l'ho fatto presente all'amministratore mi ha risposto che non sono tenuti al pagamento della metratura delle mansarde. Richiedo in quale modo andrebbe ripartito il riscaldamento e poiché questa settimana sarà sostituita la caldaia se questa spesa straordinaria sarà pagata dai proprietari dell'ultimo piano calcolando la mansarda ? Qualora sia esatta la mia teoria adirei per vie legali nei confronti dell'amministratore richiedendo il rimborso degli anni arretrati.

 

M. B

 

   Il collegamento, ad opera di un condomino, dell'appartamento con il sovrastante sottotetto, legittima una modifica della  tabella millesimale del riscaldamento se questo intervento comporta una diminuzione del rendimento dell'impianto e quindi un aumento di spesa in capo ai condomini. A maggior ragione se  il sottotetto viene munito di radiatori collegati all’impianto centralizzato. Una volta aggiornata la tabella millesimale si farà luogo, su questa base, alla ripartizione dei costi richiesti dalla sostituzione della caldaia.

 

LA SPESA DEL CAPPOTTO

 

Abito in un condominio dove sono proprietario di un appartamento sfalsato su due livelli, privo di amministratore. Di comune accordo tra i condomini, si è convenuto che  tra qualche mese bisogna rifare i frontalini dei balconi perché, essendosi crepato il cemento, sono usciti i ferri allo scoperto. Il muratore ed il geometra che ho interpellato, per far fare anche io un  preventivo quando sono entrati in casa mi hanno fatto notare che le camere da letto, sebbene esposte a sud e ubicate sul piano sfalsato,  avevano una diversa temperatura ambientale rispetto al resto della casa e che pertanto era opportuno valutare di fare una camicia termica esterna a dette stanze da letto al fine di evitare condensa , umidità e freddo. Lo stesso problema si è visto che lo ha anche il proprietario dell'appartamento a me sovrastante il quale però, interpellato, ha detto che per mancanza di soldi, a differenza mia, lui non era interessato a risolvere questo problema. I quesiti ora sono questi: Questo lavoro che io intendo fare al mio appartamento rientra nelle spese condominiali oppure sono solo a mia carico? Possono vietare gli altri di farmi fare questo lavoro?

 

   La spesa richiesta dalla posa in opera di quello che viene correntemente denominato “cappotto” grava sul proprietario dell’appartamento. Questi può introdurre l’innovazione nel rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. Trattandosi d’intervento che potrebbe alterare il decoro architettonico dell’edificio, è consigliabile sottoporre all’assemblea un progetto dell’opera.

 

INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE

 

Superattico e cassetta della posta

- Superattico di un appartamento acquistato (inizio anni '60) già con bagno. Nel modello (credo n. 55) del catasto il superattico -identificato con numero di interno diverso dall'appartamento sottostante- risulta A/2, nell'atto di vendita come ripostiglio.

- I millesimi comprendono appartamento e superattico e non sono separati.

- Superattico condonato nel 2004.

- Superattico affittato nel 2009 con regolare contratto di affitto.

- Al momento di rinnovare le cassette postali condominiali chiedo una cassetta a parte per l'inquilino del superattico. Alcuni condomini si oppongono ufficialmente perché nelle ripartizioni di condominio non è mai apparso l'interno identificativo del superattico, perché questo non ha un contatore a parte (cosa vera: l'inquilino paga la sua quota secondo un 'contatore' interno) e neppure un citofono. L'esperienza mi insegna che in realtà vorrebbero una revisione dei millesimi anche se la superficie del superattico non è aumentata neppure di un centimetro.

Possono opporsi alla mia richiesta di una cassetta postale per il mio inquilino? Se no, come posso difendermi?

 

via e-mail

 

   E' possibile includere in un'unica espressione millesimale più appartamenti appartenenti allo stesso proprietario, dal momento che l'art. 72 disp. att. e trans. c.c. non include fra le norme non derogabili da parte del regolamento condominiale quelle riguardanti la ripartizione su base millesimale dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 19/10/1988, n. 5686). Pertanto, se il lettore contribuisce alle spese comuni anche in ragione dei millesimi del superattico, ha il diritto all’installazione di una cassetta postale per questa unità immobiliare. Se gli altri condomini si oppongono e il lettore non vuole installare direttamente la cassetta nel rispetto dei limiti di cui al primo comma dell’art. 1102 c.c., può rivolgersi al giudice. Quanto alla ventilata modifica dei millesimi, se questi sono stati predisposti prima che il sottotetto venisse trasformato in abitazione, si è nel diritto di pretenderla se l’innovazione ha prodotto una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, come previsto dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c

 

CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI

 

Il condominio, privo di amministratore, dove sono proprietario dell'appartamento è formato da 5 appartamenti di cui tre di un solo proprietario. Tale condominio è recintato tutto intorno ed ermeticamente chiuso da un muro condominiale e da ringhiera che delimita lo spazio di circa 4 metri sottostante i balconi di esclusiva proprietà del condomino proprietario dei tre appartamenti. Oltre ad avere sempre problemi sul  lato anteriore del condominio perchè lì  sono ubicati all'interno della proprietà del condomino maggioritario i contatori dell'acqua e lui si rifiuta sempre di darci la chiave per la lettura degli stessi o la chiusura di essi in caso di rottura di flessibili all'interno dell'appartamento come è già successo ora da un bel po’ di tempo cominciamo ad avere anche problemi sul lato posteriore dello stesso. Infatti capita, anche se di rado, che nello stendere i panni da asciugare cade  giù qualche indumento sullo spazio di esclusiva proprietà di questo condomino maggioritario e, sebbene gli si facciano varie telefonate per recuperare quanto caduto giù, solo dopo vari giorni si decide a far  procedere al recupero tanto che il più delle volte anche i suoi stessi inquilini vi rinunciano. Gli si è detto varie volte che se non vuole seccature ci dia la chiave del cancelletto così si può procedere sia alla lettura dei contatori che al recupero della roba caduta ma, come al solito, ci si trova davanti ad un muro di no e bisogna attendere la sua comodità per recuperare ciò che cade.  Il motivo dei dinieghi è sempre lo stesso e cioè che lui sulla proprietà sua non ci fa mettere piede a nessuno e che a queste cose dovevamo pensare prima e cioè quando abbiamo comprato casa da lui. Ma è mai possibile che non ci sia un modo per costringerlo ad essere una persona che rispetti anche i diritti degli altri senza dover fare causa?

 

C. R.

 

   Il terzo comma dell’art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso al proprio fondo a chi vuole riprendere la cosa propria che vi si trovi accidentalmente (nel caso di specie biancheria caduta dalle sovrastanti abitazioni). Può impedire l’accesso consegnando la cosa. Quanto ai contatori, il primo comma dell’art. 1064 c.c. stabilisce che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne (nel caso di specie il diritto di passaggio sul fondo in cui sono ubicati i contatori). Il condomino è pertanto obbligato a mettere gli altri condomini nella condizione di poter accedere ai contatori per la lettura periodica o in occasione di un’emergenza. Perdurando l’ostracismo del vicino non resta che rivolgersi al giudice.

 

INGLOBAMENTO SOTTOTETTO

 

Ho comprato un piccolo appartamento da ristrutturare in tutto e per tutto compreso il tetto. In occasione di un sopralluogo al tetto ho accertato l’esistenza di un monolocale un tempo adibito ad abitazione di una persona deceduta. Mi sono rivolto agli aventi diritto manifestando la mia disponibilità ad un eventuale acquisto. Non ho mai avuto risposta (tale silenzio scaturisce dalla circostanza che i presunti aventi diritto non hanno rinvenuto alcun titolo a sostegno della proprietà) per cui ho eseguito degli accertamenti presso il catasto urbano ma non ho trovato traccia del monolocale e l’addetto mi ha riferito che in caso di dubbia proprietà il vano può essere acquisito dal proprietario dell’appartamento sottostante e cioè dal sottoscritto. E’ vero quanto mi viene riferito o corro il rischio di perdere i lavori che sarò comunque costretto ad eseguire per renderlo abitabile?

 

A. C. – Catanzaro

 

   L’esistenza, o meno, della proprietà del sottotetto in capo ai vicini, va verificata presso l’Agenzia del Territorio. Ove si accerti  l’inesistenza di un proprietario, il sottotetto  può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.); in quest'ultima ipotesi l'appartenenza dev'essere determinata in base al titolo, e in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, i muri maestri, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c., si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune (Cass. 7/2/1998, n. 1303).

 

COPIA ESTRATTO CONTO

 

In una sua recente risposta al lettore G.A., in cui questi chiedeva cosa fare per poter accedere alle informazioni del conto corrente condominiale, direttamente dalla Banca, Lei ha sostenuto: "L’amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino". Ora apprendo che "L'Arbitrato Bancario Finanziario (ABF), con Decisione n. 814 del 19 aprile 2011, ha riconosciuto il diritto del singolo condomino, senza alcuna autorizzazione né da parte dell'amministratore né da parte dell'assemblea condominiale, di avere informazioni in merito al conto corrente condominiale, da parte della Banca depositaria di detto conto". Questa "decisione" può essere utilizzata per inoltrare una richiesta simile a quella sottopostale dal succitato lettore?

 

via e-mail

 

   La decisione dell’Arbitro Bancario Finanziario, che ignoravo, è sicuramente idonea a far sì che il condomino possa pretendere dalla banca - se del caso pagando la relativa commissione - copia dell’estratto conto condominiale; in caso di rifiuto, infatti, l’istituto di credito verrebbe condannato dall’Arbitro a versare alla Banca d’Italia un importo a titolo di contributo alle spese di procedura, oltre a rimborsare al condomino le spese del ricorso. Alla luce della suddetta decisione il condomino può pretendere copia dell’estratto conto direttamente dall’amministratore, una volta che gli sia  pervenuto dalla banca, assumendosene il costo e a condizione che  l’esercizio di tale potere  - ha stabilito la Cassazione (sentenza n. 15159 del 29/11/2001) con riferimento ai documenti contabili - non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza.

 

AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO

 

Gradirei sapere se e in quale misura devo indennizzare i comunisti per aumento cubatura del 10% calcolata sulla mia proprietà e non sulla cubatura totale della casa. Se una volta avuto il permesso di costruire un solo comunista può pretendere che io costituisca un condominio. Essendo centro storico il Comune obbliga a far posare ardesia con relativo aumento del 45% della pendenza.

 

M. L. P.

  

   Se l’aumento di cubatura viene realizzato mediante sopraelevazione, il condomino che vi fa luogo è tenuto a pagare agli altri condomini la relativa indennità, come previsto dal quarto comma dell’art. 1127 c.c. Se invece l’aumento di cubatura non comporta sopraelevazione ma soltanto alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, si può procedere a modifica della tabella millesimale, come previsto dall’art. 69, n. 2), c.c. L’aumento di cubatura, in quanto intervenuto nello stesso corpo di fabbrica, non comporta la costituzione di un nuovo condominio.

 

UN CONSIGLIO PER IL TETTO

 

Il nostro tetto ha quasi 60 anni, comignoli in pessime condizioni e qualche leggera infiltrazione (abbiamo posto delle bacinelle nei punti a rischio). L'amministratore dice che non è da rifare, al massimo c'è da cambiare qualche tegola ma noi vorremmo avere il consulto anche di qualcun altro: a chi potremmo rivolgerci per avere un consulto legale? Ad un tecnico del Comune?

 

M. B.

 

Il problema non va sottoposto a un avvocato ma a un ingegnere o a un geometra designato dall’assemblea dei condomini, che all’esito di un sopralluogo dirà qual è il tipo d’intervento consigliato.

 

 

AUMENTO CUBATURA

Ci troviamo in un fabbricato dove l' U.I. dell'ultimo piano ha il terrazzo di uso esclusivo che ovviamente fa da copertura alle altre U.I.. Usufruendo del piano casa, sottopone all'assemblea un progetto di ampliamento con lo scopo di acquisire nuova cubatura, realizzando quindi opere di una certa consistenza, da fissare alla struttura in c.a. del fabbricato, alterando il decoro architettonico, eccetera. domanda: è considerata un'innovazione? Ci vuole il voto unanime dell'assemblea? Degli intervenuti o servono proprio i 1000/1000?

 

I. F.

 

Se, come scrive il lettore, le opere che il condomino vuole realizzare sono tali da alterare il decoro architettonico dell’edificio (ma la circostanza potrà essere accertata solo dal giudice), siamo in presenza non solo di un’innovazione, ma di un’innovazione vietata dal secondo comma dell’art. 1120 c.c. Partendo dal presupposto che l’innovazione alteri il decoro architettonico del fabbricato, la sua realizzazione richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

 

INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI

In un condominio di 14 condomini, durante una assemblea  avente per oggetto l'impianto fotovoltaico, nessuno dei preventivi presentati ha riportato la maggioranza necessaria per la sua approvazione. Dopo alcuni giorni un gruppo di 5 condomini  vorrebbe autonomamente installare il predetto impianto a proprie spese senza coinvolgere nuovamente l'assemblea condominiale già pronunciatasi  in modo sfavorevole. Se questo è possibile, quale è la prassi da seguire per eseguire l'opera  legalmente? E' necessario il consenso di tutti gli altri condomini?

 

A. A.

 

L'installazione, da parte di uno o più condomini, di pannelli fotovoltaici - magari dalle dimensioni ingombranti- sulla copertura dell'edificio, riduce la possibilità di utilizzazzo della cosa comune da parte  degli altri condomini (App. Salerno  13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l’autorizzazione degli altri condomini.

 

GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI

Sono un proprietario e amministratore pro-tempore di un condominio di dieci inquilini e otto box, l’appartamento a piano terra comprende a uso proprio un giardino di circa 350 mq che circonda una metà dello stabile; da detto giardino le eccessive piogge ed eventuali innaffiamenti estivi provocano infiltrazione nell’intercapedine disperdendosi nel  vespaio creando umidità al pavimento e ai muri di tutti i box. Eventuali lavori di convogliamento di  dette acque, come vanno ripartite le spese? e i danni subiti ai box?

 

M. L.

 

Se il danno è stato provocato dalla pioggia caduta sul terreno di proprietà di un condomino,  questi non può essere chiamato a risponderne, trattandosi di evento naturale, a meno che non abbia realizzato opere che incanalano le acque meteoriche verso l’intercapedine del fabbricato. Ne risponderà pertanto il condominio, trattandosi di danno proveniente da una parte comune dell’edificio, qual è l’intercapedine se i titoli di acquisto non dispongono diversamente. Se invece si prova che il danno è stato causato in tutto o in parte dall’irrigazione del giardino, il proprietario di questo dovrà risponderne in proporzione. La spesa richiesta da una sistemazione dei luoghi tale da evitare il ripetersi dell’inconveniente grava sui condomini interessati al fenomeno, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo.

 

ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO

Ho letto con molto interesse la sua risposta e sono andato anche a leggere la sentenza della cassazione del 01/08/2002 n. 11411. Da essa si evince chiaramente che c'è una lesione di diritto di servitù nel non poter chiudere liberamente, quando se ne ha bisogno, l'acqua perché chi ha apposto il cancello in modo arbitrario non ha consegnato la chiave dello stesso agli altri condomini e ne ha l'intenzione di farlo. Ma  si rimane perplessi perché se ho capito bene si afferma che chi ha la maggioranza millesimale può tranquillamente, per accedere ad suo esclusivo spazio di 25 metri quadrati ed usufruirne solo lui, abbattere un muro di recinzione condominiale e quindi di proprietà anche di altri condomini senza dover chiedere il permesso ed il consenso a nessuno. Questo non comporta che uno solo, per poter usufruire al meglio di una sua proprietà, ingloba nella sua esclusiva  proprietà  una parte di muro condominiale impedendo ad altri condomini e comproprietari di poterne usufruire e di spogliarli di un loro diritto di proprietà? 

 

C. R.

 

  Premesso che la sostituzione di una parte del muro condominiale con un cancello di accesso alla proprietà esclusiva dovrebbe indurre anche il più temerario dei condomini ad assicurarsi il preventivo beneplacito dell’assemblea, la sentenza richiamata dal lettore  stabilisce fra l’altro che questo tipo d’intervento non deve pregiudicare né il decoro architettonico dell’edificio né i diritti degli altri condomini.

 

INFERRIATE…APPROVA DI LADRO

Abito al secondo piano di un condominio dove, a discrezione dei singoli condomini, per proteggersi dai furti si è provveduto a montare delle inferriate esterne sugli infissi. Un condomino però senza che la cosa fosse discussa in assemblea, poiché ha subito un tentativo di furto, ha pensato bene di montare una griglia a quadratini piccoli che partendo dal davanzale del suo balcone arriva fin sotto al mio, creando una sorta di "prigione" che oltre a causare un danno al decoro architettonico dello stabile, ha sensibilmente minato la sicurezza della mia casa perché in sostanza è una sorta di scaletta mediante la quale eventuali malintenzionati potrebbero arrampicarsi per violare la mia proprietà. Vorrei chiederLe se è possibile fargli togliere la griglia che ha installato ed obbligarlo ad adeguarsi alle tipologia delle inferriate installate dagli altri condomini.

 

P. T.

 

  Il  condomino ha tutto il diritto di esigere la modifica delle inferriate… galeotte, se del caso chiedendo al giudice un provvedimento di urgenza.

 

ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE

Abito in affitto al quarto piano di un condominio di recente costruzione (dieci anni). Da 5 giorni l'ascensore è fermo per lavori di straordinaria amministrazione. Purtroppo per una coxartrosi bilaterale alle anche (dovrò operarmi entro l'anno), ho estrema difficoltà a fare in salita i 94 scalini che mi separano dal piano terra, soprattutto con la borsa della spesa (ho 62 anni e vivo solo). Ho contattato il proprietario dell'appartamento ed anche l'amministratore che mi ha purtroppo confermato che la ditta a cui è stata affidata la manutenzione dell'ascensore non è stata in grado, dopo 2 gg di interventi, di riparare il guasto, per cui si è rivolta alla ditta costruttrice (olandese) che manderà un tecnico; nonostante i vari solleciti(dei condomini) neanche ieri si è visto alcun tecnico...; l'amministratore se le è cavata dicendo che solleciterà... Perdurando la situazione (in seguito si dovrà aspettare il pezzo di ricambio dall'estero...) chiedo gentilmente se potrei richiedere i danni per il perdurare dell'estremo disagio al proprietario e/o all'amministratore come responsabilità nella scelta del manutentore e mancanza di tempestività nell'intervento così vitale per alcuni condomini.

G. C.

 

   Se il condomino prova la negligenza dell’amministratore e/o del locatore nel risolvere il lamentato inconveniente può esigere il risarcimento del danno.

 

AMMINISTRAZIONE

Nei resoconti economici del mio condominio, l'amministratore, sotto la voce "Addebiti personali", ad alcuni condomini, espone spese quali: invio raccomandata per assemblea, per verbale, per insoluti MAV (quando alcuni di loro hanno chiesto esplicitamente di non inviare le MAV in quanto pagano solo con bonifico bancario), ecc. E questo avviene da diversi anni. Gradirei conoscere se tale voce può essere discussa e approvata dall'assemblea condominiale, o non rientri "nei diritti" individuali"  sui quali l'assemblea non ha competenza (Cass. n. 4806 del 7-3-2005) e, pertanto, tali delibere sono nulle e impugnabili in ogni tempo.

 

via e-mail

 

Il criterio di specificare, condomino per condomino, anche la spesa  occorrente all’invio della raccomandata contenente l’avviso di convocazione dell’assemblea è sicuramente corretto, dal  momento che questa formalità potrebbe essere richiesta solo per i condomini che non abitano nell’edificio, potendo gli altri  essere convocati per vie brevi, facendo loro firmare e datare l’avviso di convocazione. Il condomino i cui inviti sono caduti nel vuoto può chiedere all’amministratore d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea una voce riguardante l’approvazione delle modalità di riscossione dei contributi condominiali.

 

ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE

Sono proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile di 4 appartamenti più 2 fondi commerciali. Circa 10 anni fa, prima che io diventassi proprietario di uno dei 4 appartamenti, il condominio (che non ha amministratore ma è gestito da noi stessi) si allacciò alla rete fognaria comunale. A quel tempo i proprietari dei fondi non vollero partecipare (non avendo né bagni né cucine) alla spesa per l'allaccio. In questi giorni però uno di questi fondi è oggetto di ristrutturazione la quale prevede 2 bagni che dovranno ovviamente essere allacciati. Visti i rapporti ottimi che vi sono tra noi proprietari degli appartamenti e la proprietaria del fondo vogliamo ovviamente dare l'assenso a questo nuovo allaccio previo pagamento della quota rivalutata nel tempo che sarebbe spettata se avessero partecipato all'epoca dell'allaccio. Al tempo stesso, e qui il nocciolo della questione, noi proprietari degli appartamenti vogliamo cautelarci da possibili inconvenienti che possano essere causati dall'allaccio ulteriore di nuove utenze infatti può essere ma è da verificare che la rete fognaria condominiale sia stata dimensionata solo per 4 appartamenti senza tener conto dei fondi. La nostra idea è quella di dare l'assenso ma facendo sottoscrivere alla proprietaria del fondo un documento nel quale è scritto che laddove problemi dovessero sorgere a causa di questo nuovo allaccio essi  dovranno essere risolti (anche dal punto di vista economico) dalla proprietaria del fondo stesso. E' una buona idea? Inoltre che documentazione (tipo certificazione di buona esecuzione del nuovo allaccio) possiamo pretendere dalla proprietaria del fondo?

 

A. F.

 

   L’idea di farsi rilasciare la dichiarazione  dal condomino che vorrebbe allacciare la propria unità immobiliare all’impianto comune è sicuramente buona. Prima, però, è  opportuno far verificare da un tecnico di comprovata professionalità se l’impianto è in grado di smaltire gli ulteriori liquami; in difetto, infatti, sarebbe troppo rischioso accordare l’allaccio, sia pure in  presenza della garanzia; garanzia che non potrebbe  comunque evitare  i fastidi di un guasto.

 

IMPIANTO FOTOVOLTAICO

 

In un condominio di 15 condomini si deve realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto. Spesa prevista 16.000 euro. Possono uno  o due condomini rifiutarsi di partecipare alla spesa motivandole con precarie situazioni di lavoro? L'amministratore come deve comportarsi?

 

A. A.

 

Se l’innovazione è riguardabile come gravosa o voluttuaria rispetto alle caratteristiche dell’edificio, ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell’art. 1121 c.c. Se l’utilizzazione separata non è possibile –precisa il secondo comma di questo articolo- l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata non intenda farsi integrale carico della spesa. 

 

 

SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE


Un condomino ha acquistato un miniappartamento adiacente a quello proprio, trasformandolo in studio di fisioterapia. Da questa attività ne è derivato un via vai di clienti notevole che utilizza l'ascensore del Condominio. A questo punto può l'assemblea chiedere al titolare dello studio una maggiore partecipazione alle spese condominiali con particolare riguardo all'ascensore e pulizia scale? In caso negativo può applicare una serratura o gettoniera all'ascensore? Poiché sorgono anche dei dubbi sulla regolarità dell'apertura di detto studio, l'amministratore è legittimato a svolgere indagini presso le autorità competenti? Il regolamento condominiale contrattuale non contiene alcun divieto in merito.



A. A.



L’assemblea non può imporre al condomino che sia titolare di uno studio professionale una maggiorazione per l’uso più intenso delle scale e dell’ascensore a causa della clientela: la ripartizione delle spese su base millesimale, infatti, prescinde dall’uso effettivo ma considera l’uso potenziale. Quanto all’introduzione della chiave o della gettoniera, l’assemblea può deliberarla con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334/1.000 in seconda convocazione). La regolarità, o meno, dello studio professionale, può essere verificata presso le competenti autorità.

 




TENUTA CONTABILITA’

 

Ho chiesto all'amministratore del mio condominio di poter prendere visione del "libro di contabilità di cassa", mi ha risposto che non esiste, che tutte le operazioni in entrata e in uscita vengono registrate tramite il conto corrente condominiale. A me risulta che l'amministratore sia obbligato a tenere registri delle scritture contabili, derivante dal 6° comma dell'art. 1 D.L. 10-7-1982, n. 429 convertito con modifiche nella L. 7-8-1982, n. 516 e succ. mod. - o mi sbaglio? Del "Modello tipo di bilancio condominiale" concordato tra le maggiori associazioni dei consumatori e le maggiori organizzazioni degli amministratori condominiali, siglato il 4-7-2007, viene presentato il solo "conto economico", senza la "relazione dell'amministratore", "situazione di cassa", "situazione patrimoniale". Tale comportamento è lecito e, in caso contrario, quali interventi è opportuno prendere? Tenuto presente che agli altri condomini di tutto ciò non importa nulla.



via mail



L’amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal sesto comma dell’art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n. 516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999). Negli altri casi non sono previste particolari modalità di tenuta della contabilità condominiale, l’importante essendo che i condomini vengano messi in grado di verificare con chiarezza entrate e uscite, con le relative causali, e la quota da ciascuno dovuta. Se l’ amministratore, pur tenuto ad attenersi alle norme di cui sopra, non si adegua, il condomino può chiedere che il problema venga messo all’ordine del giorno della prossima assemblea. Se questa non delibera favorevolmente non rimane che rivolgersi al giudice.

 

 

 

TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO

Nel condominio dove abito i lavori sono iniziati nel 1984 e sono terminati nel 1987. Detto condominio, formato di soli 5 appartamenti, è privo, da quasi un anno, di amministratore (dimissionario: dimissioni accettate con regolare verbale della maggioranza dell'assemblea). Il giorno dopo l'epifania, essendosi rotto un tubo dell'acqua all'interno del mio appartamento sono riuscito a far venire subito un mio amico idraulico per procedere alla riparazione. Abbiamo avuto, però un grosso problema ed è il seguente: poichè i contatori dell'acqua sono ubicati nella proprietà privata tutta recintata e chiusa di un condomino che ha la maggioranza dei millesimi e non ha mai voluto dare la chiave del cancello, avendogli telefonato e non ricevendo risposta perchè fuori per ferie, come abbiamo saputo dopo, essendo urgente la cosa sono stato costretto a scavalcare e con una certa difficoltà la recinzione per chiudere la chiave generale subito dopo il mio contatore. Durante il lavoro l'idraulico si è accorto che attraverso la parete divisoria del mio appartamento passano anche altri due tubi, di plastica dura neppure di rame, che portano l'acqua ai due appartamenti a me sovrastanti e di proprietà del signore che ha la maggioranza dei millesimi. A questo punto mi faceva notare l'idraulico che se dovesse succedere un problema, come quello che si è verificato a me, il danno per la mia abitazione sarebbe grosso per rompere di nuovo e trovare la perdita, per cui mi consigliava di convincere, il proprietario dei due appartamenti sovrastanti, a far passare dette tubazioni all'esterno del palazzo come si fa di prassi e per sicurezza in tutti i condomini. Ne ho parlato ma lo stesso mi ha risposto picche dicendo che non aveva intenzione di spendere soldi. Finito il lavoro mi è toccato riscavalcare la recinzione per andare a riaprire la chiave generale dell'acqua del mio appartamento ma, nello scavalcare, mi sono fatto male perchè questo signore senza chiedere il permesso a nessuno, quando eravamo assenti gli altri due proprietari del condominio, ha abbattuto una parte di muro di recinzione condominiale vi ha messo un cancello scorrevole di 3 metri con regolare chiave e vi ha parcheggiato una macchina in uno spazio di sua proprietà sottostante il balcone del piano rialzato che è alto da terra metri 1,90. Forse spera, perchè esasperati, di ricomprare ciò che ci ha venduto 25 anni fa. Cosa si può fare per farlo ragionare ed ovviare a tutti questi inconvenienti?

 

via mail



Il vicino non può essere obbligato a spostare i tubi dell’acqua ma è tenuto a risarcire i danni derivanti da una loro eventuale rottura. Quanto all’ installazione del cancello nel muro comune, questo tipo d’intervento dà luogo ad un uso più intenso della cosa comune, consentito ai sensi del combinato disposto degli artt. 1102, primo comma, e 1139 c.c. Esso, però, per essere considerato legittimo non deve pregiudicare la statica e il decoro architettonico dell’edificio, né ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 1/8/2002, n. 11411).


DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO


Sul tetto condominiale i consiglieri e la maggioranza dei condomini, con il benestare dell'amministratore, hanno deliberato la stesura di guaine bituminose e materiali abusivi contro il regolamento edilizio del comune di Genova, malgrado io mi sia dissociata ed abbia verbalizzato che questi interventi siano fuorilegge. Poiché anche dopo a seguito di questo intervento è continuato a piovermi dentro casa, io abito all'ultimo piano, soprattutto ho avuto danni durante l'ultima alluvione del 2011, ho chiesto al comune se questo lavoro sia stato da loro approvato in quanto l'amministratore insisteva che lo fanno tutti per risparmiare, senza tenere conto del regolamento edilizio. Il comune mi ha risposto dicendo che il lavoro è abusivo, non è stato da loro autorizzato e che intimeranno la rimozione del materiale abusivo con sanzioni ripetitive fino a quando il materiale non sarà rimosso. Io ho fatto la segnalazione al comune per tutelarmi considerato che da anni il mio appartamento è danneggiato da infiltrazioni e che i condomini non hanno ancora rimborsato tutti i danni, rimandando sempre ad altra data la discussione
del rimborso, ma chiedo: visto che tutti erano a conoscenza che si trattava di materiali abusivi, ed hanno ugualmente voluto eseguire gli interventi contro legge, le multe chi le paga? Mi sono dissociata con una raccomandata spedita all'amministratore prima che gli interventi venissero eseguiti, chiedendo di intervenire impiegando ardesia, unico materiale conforme alle leggi e caratteristica dei tetti genovesi. E' giusto che oltre ai notevoli danni e disturbo da me subiti, adesso per colpa degli altri devo pagare anche le multe del comune? Per il risarcimento dei danni da me subiti, cosa devo fare per fare? Un soffitto ha delle grosse venature perché pioveva a catinelle e temo che ci possano essere cedimenti se non si interviene urgentemente.

L. M.


Il condomino che si sia tempestivamente e formalmente dissociato dalla posa in opera del materiale vietato, e che venga obbligato dal Comune a pagare la propria quota di sanzione, può rivalersi nei confronti del condominio. Quanto ai danni provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare condominiale , il condomino può chiamare in causa il condominio in persona dell’amministratore, avendo cura di verificare preventivamente che il diritto non si sia prescritto (cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato).

 

SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE



Sarei grato di ricevere delle informazioni circa i limiti dell'esercizio professionale di un geometra, in particolare se gli è consentito, variare la classificazione di un’ immobile da sottotetto praticabile (C2) in appartamento senza che sia stata rilasciata, ne richiesta, alcuna certificazione abilitativa che ne vari l’uso. Il geometra al quale è stato dato l’incarico di redigere le tabelle millesimali ha classificato tre dei quattro sottotetti (C2), che costituiscono il quinto piano dello stabile, in appartamenti, uno è stato classificato soffitta, pur avendo tutti i sottotetti le medesime caratteristiche strutturali. A detta del professionista, tale variazione è avvenuta per aver visto mobili sistemati in maniera decorosa e non accatastati, presupponendo un uso diverso da quello reale. Sono proprietario di un sottotetto, al quale si può accedere dallo stesso appartamento oltre che dall’esterno in quanto munito di un ingresso indipendente al piano superiore. Il mio sottotetto ha un’ altezza minima mt. 0.70, l’ altezza massima mt. 3.25, per cui l’altezza media‘ di mt. 1.975. Vorrei a questo punto porre la domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in appartamento non è necessario che l’altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire, un’unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato appartamento ed è diventata un’unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante. Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt. 1,60 come se avessero un’altezza fruibile di mt. 2.70. La giustificazione del professionista in questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l’incarico, in quanto non vengono indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei parametri usati per i singoli vani.Credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza. Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono:

1) E’ consentito ad un professionista cambiare, a suo piacimento, la classificazione di un immobile senza che sia stata rilasciata alcuna certificazione che ne vari l’uso?

2) Non è fondamentale che vengano indicati i coefficienti utilizzati, e la specifica dei singoli vani, che hanno determinato il valore della superficie virtuale?

3) Visto che la superficie convenzionale degli appartamenti dello stabile variano, alcune anche di 20 mt in meno, rispetto alla superficie convenzionale calcolata nelle tabelle contrattuali, non è corretto da parte del professionista indicare i parametri utilizzati per il calcolo?


D. M.


1) Il fatto che i mobili esistenti nel sottotetto non siano accatastati ma sistemati in bell’ordine non autorizza a concludere che il vano sia stato trasformato in abitazione, a meno che non siano state realizzate opere (per es. allaccio ai servizi comuni, collegamento alla sottostante unità immobiliare) tali da avvalorare questa ipotesi. Se il collegamento del sottotetto all’abitazione avviene successivamente alla costruzione dell'edificio, la variazione dev’essere comunicata al catasto.

2) L’altezza minima affinché un sottotetto possa essere trasformato in abitazione varia da Regione a Regione, a seconda del piano-casa ivi esistente: per il Lazio, per esempio, la legge regionale 16/4/2009, n. 13, stabilisce detta altezza in m. 2,40 per i locali abitativi e in m. 2,20 per i servizi.

3) Il professionista che redige le tabelle millesimali deve indicare sia i criteri usati nella valutazione delle unità immobiliari, sia i coefficienti assegnati ai vani che le compongono.

ASCENSORE E MILLESIMI

La mia domanda nasce da un caso specifico di innovazione di una parte comune dell’edificio, ove nella tromba delle scale che serve 2 appartamenti per piano dal piano terra al piano terzo, è stato installato un ascensore deliberato dai millesimi aventi diritto, ma di fatto pagato dai solo 2 condomini del terzo piano sugli 8 che compongono il condominio come da accordi presi. Ovviamente anche se l’ascensore potenzialmente serve tutti i piani, questi è di fatto bloccato, in quanto solo i proprietari del terzo piano hanno le chiavi di accesso a tale ascensore. Ora nel rifacimento delle tabelle millesimali, questi ultimi vorrebbero che anche ai piani inferiori venissero adottati coefficienti di piano con ascensore, senza che questi per ora possano utilizzarlo senza previo conguaglio in denaro ai 2 condomini del terzo. Credo che il concetto in questo caso di potenziale utilizzo non debba esser colto, in quanto legato ad un esborso di danaro per il rilascio della chiave di apertura dell’ascensore, pertanto per i piani inferiori debbano essere utilizzi i coefficienti di piano privi di ascensore, concetto contestato ora da uno dei condomini del terzo.

C. P.

Va premesso che la giurisprudenza, ai fini delle spese di manutenzione e ricostruzione dell’ascensore, assimila questo impianto alle scale. I condomini che non hanno accesso al servizio non sono tenuti a contribuire alla spesa. Quanto alla messa a punto della nuova tabella millesimale di proprietà generale, l’ascensore esiste, per cui il compilatore non può non tenerne conto, anche perché una o più delle unità immobiliari, attualmente abitate da condomini che non hanno ritenuto di partecipare alla spesa, e quindi all’utilizzo dell’impianto (impianto la cui presenza contribuisce in ogni caso alla valorizzazione potenziale di dette unità immobiliari), potrebbero in futuro essere alienate a terzi intenzionati, invece, a contribuire alla spesa come previsto dall’art. 1121 c.c. Resta ovviamente inteso che le spese richieste dalla manutenzione e dalla ricostruzione dell’impianto, come sopra anticipato, sono ad esclusivo carico dei condomini ammessi a fruirne.


LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA

Gradirei sapere se in casi di ristrutturazione parziale di frontalini di vari balconi in Condominio dovuti ad infiltrazioni di acqua, rifacimento parziale di tetto mediante sostituzione di guaina isolante, o altri lavori in genere, corre l'obbligo di rilasciare una garanzia e per quanti anni, da parte dell'esecutore dei lavori.

A. A.

Trattandosi di interventi di manutenzione e non di costruzione, i lavori rientrano per legge nella garanzia biennale di cui al terzo comma dell’art. 1667 c.c., indipendentemente da uno specifico obbligo assunto dall’appaltatore.


TENDA E DISTANZA LEGALE

Abito al primo piano di un condominio. La mia finestra è tra il muro laterale che sporge, a 90 gradi, di circa 1 metro e mezzo (ed é a 50 cm. dalla finestra) e il balcone dell'appartamento vicino che è a poco più di un metro. Di fronte, a circa 5 metri di distanza, c'è un capannone che arriva al secondo piano. Il mio vicino ha montato sul lato del balcone verso la mia finestra una tenda a manovella e così la mia finestra risulta totalmente incassata e di conseguenza riceve poca aria e luce, data anche l'esistenza del capannone di fronte. Esiste una normativa che mi consenta di chiedere di togliere tale tenda?

C. Z.

Di norma la tenda dev’essere installata nel rispetto della distanza legale (tre metri) prevista dall’art. 907 c.c. La Cassazione ha però stabilito (sentenza n. 22838 dell’11/11/2005) che in ambito condominiale si deve tenere conto della struttura dell’edificio, delle caratteristiche dello stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini, affidando al giudice di merito il compito di verificare, caso per caso, se le norme sulle distanze legali siano o meno compatibili con i diritti dei condomini. Nel caso di specie gli attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua proprietà, lamentando la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi esercitato dal balcone di loro proprietà, ubicato a fianco di quello della convenuta. La Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata che, nel rigettare la domanda, aveva ritenuto inapplicabili le norme sulle distanze in materia di vedute, sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza inferiore a quella prescritta dal citato art. 907 c.c.


RIPARAZIONE SOTTOBALCONE

Nell'assemblea condominiale il condominio a maggioranza ha accettato e firmato il verbale di dimissioni e cessazione con effetto immediato dall'incarico dell'amministratore in deroga. Quindi attualmente il condominio è privo di amministratore e la maggioranza non ha intenzione di nominarne un altro. Dopo aver chiuso il verbale di assemblea senza mettere niente per iscritto si è parlato dei sotto balconi del condominio da sistemare concordando che la riparazione del sotto balcone è a carico del condomino del piano sottostante così come specificato anche in alcune sentenze. Il problema sorge per il piano a livello rialzato in quanto due balconi sporgono sullo spazio sottostante recintato di un unico proprietario e questo dice che non deve pagare solo lui ma l'intero condominio pur essendo solo lui il proprietario dello spazio sottostante, mentre altri due balconi sporgono sullo spazio in condominio ed in comproprietà della strada che porta alla discesa ai garage e qua secondo me è giusto che paghi l'intero condominio in virtù dei millesimi posseduti mentre secondo gli altri due deve pagare il proprietario del balcone. Se venisse applicato questo principio vi sarebbe una grossa anomalia ed incongruenza perché uno dei condomini si troverebbe a pagare per il sotto balcone a lui soprastante e per il sotto balcone a lui sottostante. Per i due sotto balconi sporgenti sullo spazio sottostante privato e recintato di un singolo condomino chi deve pagare? Per i due sotto balconi sporgenti sulla strada in condominio ed in comproprietà che porta alla discesa dei garage chi deve pagare?

R. C. S.

Se si tratta di balcone incassato e non aggettante la spesa per il rifacimento del sottobalcone compete al proprietario del balcone sottostante, avendo la giurisprudenza equiparato la soletta del balcone incassato a quella del solaio che separa due piani. Se invece si tratta di balcone aggettante, non assolvente in quanto tale ad alcuna funzione di sostegno o di copertura dell’edificio, esso non può considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei rispettivi proprietari, ma rientra nella proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui accede. Di conseguenza la spesa occorrente alla riparazione del sottobalcone fa carico al proprietario del balcone.

APPALTO E DANNI

Si è constatato che le lesioni nelle pareti comuni e portanti del mio appartamento sono dovute per lavori effettuati, con DIA manutenzione straordinaria, nell'appartamento sottostante. Il proprietario committente è stato diffidato, ma declina tutta la responsabilità sull'impresa che risulta di aver sospeso i lavori e non più rintracciabile come ditta. Vorrei sapere se il committente proprietario è corresponsabile solidale per il risarcimento danni verso terzi in prima persona magari con il conforto di qualche sentenza della Cassazione.

C. C.

Poiché l’appaltatore gode di autonomia organizzativa e gestionale, una responsabilità del committente per i danni causati a terzi durante l’esecuzione dell’opera è configurabile solo in due casi: quando l’opera sia stata affidata ad impresa manifestamente inidonea (cosiddetta culpa in eligendo), o quando la condotta causativa del danno sia stata imposta all’appaltatore dal committente stesso, attraverso rigide e inderogabili direttive (Cass. 23/4/2008, n. 10588).

CONTROLLO CONTO CORRENTE

Nei giorni scorsi ho inviato all'amministratore del mio condominio questa richiesta: "Sono a chiedere mi sia data formale delega o si fissi di comune accordo, un incontro con il Direttore della Filiale della Banca, perché intendo avere chiarimenti sulla gestione del conto corrente condominiale. Attendo di conoscere la forma prescelta." Questa la risposta: "In qualità di legale rappresentante del condominio non intendo esaminare con Lei le condizioni contrattuali di conto corrente. Può esaminare i documenti relativi al condominio alla chiusura dell’esercizio secondo i modi ed i tempi consentiti per legge. L’unico soggetto abilitato a gestire e/o verificare i rapporti con l’istituto bancario è il sottoscritto, così come previsto per mandato conferito dall’organo preposto e precisamente l’assemblea condominiale". Non mi sembra che la risposta sia corretta. Cosa fare affinché possa avere le informazioni/delucidazioni di cui ho diritto come condomino? Considerato che l'assemblea è ostile a concedermi l'autorizzazione.

G. A.

L’amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino. Questi, a sua volta, può ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza essere tenuto a specificare la ragione per la quale intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi; ciò, però, a condizione che l’esercizio di tale potere non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente (Cass. 29/11/2001, n. 15159).

FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO

Abito in un nuovo condominio composto da 18 alloggi su 2 piani oltre a quello terra. Gli alloggi al piano terra, hanno una parte terrazzata privata mediante autobloccanti in uso esclusivo e per delimitare tale area dalle parti comuni, sono stati posti circa 28 vasi o vasconi lunghi 100cm e alti 60cm, in cemento con relativi arbusti, piante di lauro, che appoggiano sulla proprieta' ad uso esclusivo, ma sono stati inseriti nel regolamento di condominio proprieta' comune e non di proprieta' privata ed esclusiva, questo perché se i proprietari degli alloggi non mantengono il decoro degli arbusti, provvedera' l'amministratore addebitando le spese al condominio. Tengo a precisare che sopra i vasi e all'esterno della proprieta' confinante con le parti di passaggio pedonale comuni, sono state messe dall'impresa edile, reti metalliche a maglia larga, con paletti cementati nei vasconi, alti 1,50 da terra circa, per delimitare tali aree. Nel regolamento è scritto che i vasi con relativi arbusti sono di proprieta' comune e concesse in uso perpetuo a singoli condomini, i quali hanno l'obbligo della manutenzione, potatura, e devono mantenere altezze e decoro. La domanda è: i vasi con relativi arbusti, essendo bene comune, quindi del condominio, si possono irrigare e bagnare con acqua del condominio o con acqua privata dell'alloggio? Il condominio ha anche un verde condominiale in uso comune e si bagna con acqua condominiale.

F. C.

Se il regolamento stabilisce che il condomino debba farsi carico della manutenzione delle piante condominiali collocate nelle fioriere, anche queste condominiali, che insistono sulla sua proprietà e di cui ha l’uso esclusivo, egli è tenuto ad accollarsi anche la spesa richiesta dalla loro irrigazione.

LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE

Sono in affitto da circa due anni e ho un problema con le finestre di casa. Il condominio è abbastanza vecchio e le finestre di casa altre tanto, quando piove l'acqua mi entra in casa e d'inverno con il riscaldamento sempre accesso si gela dato che entra sempre aria. Mi chiedo: nel caso volessi chiedere al proprietario di cambiarmi le finestre, a spese sue, se lui può rifiutarsi o ha l'obbligo di cambiarle? E' una spesa che devo sostenere io? Tenendo sempre il riscaldamento acceso e a una temperatura abbastanza elevata dato che non c’è neanche il termostato, soprattutto d'inverno devo sostenere una spesa per il consumo del gas non indifferente.

M. L.

Il locatore, ai sensi dell’art. 1576 c.c., è tenuto a farsi carico, durante la locazione, di tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. L’inconveniente lamentato dalla lettrice fa ritenere che sia necessario un intervento non riguardabile come di piccola manutenzione, per cui tenuto a sostenere la relativa spesa è il locatore.

RIPRISTINO ABBAINO

Ho un appartamento in un residence di due piani con terrazzo e un abbaino posto proprio sul mio terrazzo all'altezza del mio tetto condominiale. Vorrei sapere se ho diritto a sfondare la falda posta sul mio tetto condominiale e poter utilizzare questo abbaino che da anni non è stato mai utilizzato e che rimane l'unico inutilizzato di tutti gli abbaini del plesso anche perché i condomini non vogliono perché rovina l'estetica, ma l'architetto dice che a opera ultimata non si vedrebbe nulla.

F.

Se l’abbaino è di pertinenza dell’appartamento del condomino, questi può ripristinarlo nell’originaria conformazione.

CONDOMINIO PLURISCALE

Ho acquistato una unità immobiliare da dismissione di Enasarco. Il regolamento di condominio allegato all’atto di compravendita parla di complesso edilizio costruito in Roma (...) che quindi, a mio parere costituisce condominio unitario, avendo in comune impianti e servizi. Alcuni condomini ritengono invece che le singole scale, avendo ingresso autonomo su sede stradale, possano costituire condominio autonomo e nominare ciascuna il proprio amministratore, senza che la divisione sia sancita come previsto dall’assemblea generale a maggioranza dei 501 millesimi. Nel caso ciò avvenga, è legale o no e come posso oppormi ?

E. S.

L’ipotesi di un condominio caratterizzato dalla presenza di più scale (cosiddetto condominio parziale) è prevista dal terzo comma dell’art. 1123 c.c. con riferimento alle spese. L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio possa essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possano costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. Se l’edificio è inscindibile l'assemblea può nominare un responsabile per ciascuna scala, con il compito di fungere da collegamento fra i condomini e l’amministratore.

DISTANZA CANNA FUMARIA

A che distanza devo installare una canna fumaria a parete dall'abitazione confinante? Non è un condominio, sono due case distinte attaccate l'una all'altra.

A. R.

La legge non prevede il rispetto di una distanza precisa tra la canna fumaria e la finestra del condomino confinante; la distanza di almeno un metro dal confine che il secondo comma dell'art. 889 c.c. prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, infatti, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose, e comportino conseguentemente un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni. Trova pertanto applicazione il successivo art. 890, che rimanda alla distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali (Cass. 13/12/1994, n. 10652). In caso di contrasto fra le norme del regolamento e quelle relative all'uso delle cose comuni prevalgono queste ultime, nei cui confronti quelle si trovano in rapporto di subordinazione (Cass. 9/10/1998, n. 9995). Naturalmente l’installazione deve avvenire in modo tale da non pregiudicare il diritto del confinante sulla cosa propria: per es. non deve impedire l'apertura della persiana, né limitare in modo apprezzabile la visuale laterale.

PIANTE IN CENTRO STORICO

Ho una casa in un centro storico. Il mio balcone affaccia su una piccola strada. Di fronte, a livello stradale, c’è un piccolo locale. Il proprietario, nel chiaro intento di procurarmi disagio, vi ha sistemato 12 grandi vasi con a dimora piante alte circa 1.5 metri. E’ tutto regolare? Cosa posso fare per difendermi?

A. C.

Se, com’è presumibile ritenere, si tratta di arbusti o di siepe viva, in mancanza di regolamenti e usi locali, nella messa a dimora si deve osservare la distanza di mezzo metro dal confine stabilita dall’art. 892 c.c. In caso di violazione ci si può rivolgere al Giudice di pace.

IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO

Sono proprietario di un attico con terrazzo. Da qualche mese si sente parecchio cattivo odore dai due scarichi presenti sul mio terrazzo. Desidererei sapere se la spesa per risolvere tale problema è soltanto a carico mio ovvero se sono coinvolti anche i condomini dei piani sottostanti. Esiste qualche precedente sentenza in merito?

A. F.

Se l’inconveniente non è riconducibile a responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico, la spesa occorrente alla sua rimozione grave per un terzo sullo stesso proprietario e per i restanti due terzi sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto.

IMMISSIONI RUMOROSE

L'appartamento superiore al mio è stato adibito ad ufficio ed affittato ad una società di computer. Da circa un anno sono state installati dei macchinari che producono rumori molto simili a quelli prodotti dalle macchine da cucire. Poiché tali rumori nonché vibrazioni si trasmettono, oltre attraverso l'aria, anche attraverso le pareti e il pavimento, le chiedo quali strumenti la legge mette a mia disposizione, a quali Enti la medesima potrà rivolgersi per sapere se si rispettano le norme condominiali e personali.

M. G. L.

Se le immissioni rumorose provenienti dal soprastante appartamento superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., si può chiedere al giudice che vengano ricondotte nella norma. La misura dell’intensità sonora verrà accertata da un consulente nominato dal magistrato.

SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO

Vorrei sapere, se possibile, se i condomini dei locali creati per sopraelevazione nel condominio devono partecipare alle spese per il riscaldamento non avendo proceduto all’allaccio all’impianto di riscaldamento centralizzato.

G. M.

Se i locali realizzati in seguito a sopraelevazione dell’edificio non fruiscono del riscaldamento centralizzato, il loro proprietario non è tenuto a contribuire alle relative spese.

ROGITO INCOMPLETO

Ho acquistato un pezzo di terreno; alla stipula dell'atto hanno firmato solo 2 dei 3 fratelli proprietari, adesso non posso vendere perché manca quella firma e i fratelli sono tutti deceduti. cosa posso
fare?

M.

E’ necessario procurarsi il consenso a vendere degli eredi del fratello che non aveva firmato.

MILLESIMI E CONTROSOFFITTO

Vorrei sapere se nel calcolo della tabelle millesimali di riscaldamento, calcolo effettuato sui volumi e sulle superfici radianti, le altezze dei vari vani “controsoffittati” devono essere quelle realmente misurate o si devono ignorare le relative controsoffittature, prendendo quindi come altezza quella dell’effettivo solaio strutturale.

C. P.

Va considerata la volumetria del vano prescindendo dalla controsoffittatura, trattandosi di una struttura suscettibile di rimozione.

MILLESIMI E ASSEMBLEA

Desideravo sapere se nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo/parametro tra un locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione, e se posso impugnare la costituzione di un condominio (avvenuta anni fa) e relativo regolamento deliberato in una assemblea nella quale non sono stata convocata.

T. R.

Nella messa a punto delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche: per es. cucina, ripostiglio, cantina, box auto. La mancata convocazione di un condomino comporta l’annullabilità delle delibere adottate. L’impugnazione dev’essere proposta, pena decadenza, entro trenta giorni da quando la delibera è stata comunicata al condomino assente (secondo comma art. 1109 c.c.).

APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI

Sono un amministratore di condomini e recentemente ho preso l’incarico di amministrare uncondominio completamente ristrutturato da una impresa che ha redatto il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali) per poi procedere alla vendita delle unità immobiliari. In tutti gli atti vi sono allegati il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali), tranne uno. I fatti sono andati così: l’impresa, unica proprietaria dell’intero immobile, ha iniziato i lavori di ristrutturazione del condominio, nel corso dei lavori ha venduto al grezzo il primo, di fatto, appartamento facente parte del Condominio e nell’atto, in riferimento al regolamento e i suoi allegati (tabelle millesimali), vi è riportato questa scritta: “All’unità immobiliare competono le proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell’edificio, come stabilito dagli art. 1117 e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che verranno meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse tabelle millesimali, che verrà predisposto dalla società venditrice al termine dei lavori e consegnato in copia alla parte acquirente.”
Alla prima riunione convocata con all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio preventivo di
spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l’avviso di convocazione, mi ha informato del caso e, due giorni prima della data stabilita per l’assemblea, mi ha anticipato via mail, una raccomandata, che non ho ancora ricevuto, che recita così:
“in riferimento alla convocazione dell’Assemblea condominiale del 18 c.m., ribadisco che preliminarmente all’approvazione del bilancio preventivo devono essere approvate da tutti i
proprietari le tabelle millesimali. Discorso analogo per il regolamento. Rimango in attesa di Vs. sollecito riscontro, porgo distinti saluti.”
L’assemblea si è svolta con la maggioranza previste (5 su 8) (746,891 su 1000,00), il proprietario in questione non era presente, si è deliberato i punti all’ODG: bilancio preventivo e criteri di riparto spese, assicurazione stabile, impresa di pulizie.
Nel breve tempo che ho avuto a disposizione tra la conoscenza degli eventi e la data prevista per l’assemblea ho fatto gli accertamenti del caso con l’impresa venditrice e il proprietario in questione, ma ho ritenuto lo stesso di svolgere l’assemblea. Come posso però risolvere la questione del Regolamento Condominiale e relativi allegati (tabelle millesimali), contrattuali per 7 proprietari e 1 no?

A. G.

Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (Cass. 23/2/2007, n. 4219). Questo orientamento è stato confermo dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con sentenza n. 18477 del 9/8/2010.

EREDITA’ E PARCHEGGIO

Con il decesso di mia mamma ho ereditato in comproprietà con mia sorella un appartamento in villetta bifamiliare con annesso giardino, garage e cortile pavimentato esterno, la villetta in oggetto è composta da un ulteriore appartamento, i cui proprietari hanno diritto di passaggio pedonale nel cortile e nel garage per accedere alla loro abitazione. Quando c’era mia mamma in vita avevano ottenuto da lei verbalmente il permesso di parcheggiare la loro macchina nel cortile esterno gratuitamente, hanno utilizzato per 7 anni il cortile occupandolo con l’auto, ora la casa è in vendita e d’accordo con mia sorella gli abbiamo chiesto verbalmente e con raccomandata di non parcheggiare più nel nostro cortile. Visto che continuano ad occupare il posto con la loro auto come possiamo dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello lasciando solo il passaggio pedonale? Mettendo un dissuasore di parcheggio?

L. S.

Apporre il lucchetto o il dissuasore potrebbe esporvi a un’azione possessoria, dal momento che il possesso dura da più di un anno, per cui è preferibile diffidare il coinquilino, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, dal continuare a parcheggiare l’auto, facendogli presente che in difetto vi rivolgerete al giudice.

CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO

Ho letto la sua risposta circa un mio quesito e la sua citazione della sentenza della cassazione del 5/2/1993. A dover essere onesto e leale non ho capito cosa significa la frase "a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini attraverso delibera assembleare". In altri termini io per uscirne fuori basta che accettino le mie dimissioni senza volere l'assemblea nominare un nuovo amministratore, oppure per esserne fuori bisogna nominare un nuovo amministratore per forza?

R. C. S.

Il senso della sentenza è che l’amministratore dimissionario è tenuto a svolgere la sua attività fino a quando non venga sostituito, a meno che l’assemblea non si pronunci per la cessazione dall’incarico.

CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA

Sono un proprietario, vivo in un condominio composto da quattordici appartamenti e pongo questo quesito: da diversi anni abbiamo un'infiltrazione d’acqua dal terrazzo e nonostante ripetute assemblee, non si è deliberato niente. Ci siamo rivolti anche al Giudice di Pace, ma pare che anche questo tentativo possa fallire. Il Giudice ci notificherà a giorni la convocazione per l’udienza, (cioè per la Conciliazione), se la controparte cioè l’amministratore, che peraltro è anche interno non si presenta, noi che altro possiamo fare? Possibile che non ci sia una legge che dica che i lavori si devono eseguire senza il consenso condominiale, una volta accertato anche tramite la perizia di un tecnico i difetti lamentati? Faccio presente che la palazzina è stata ultimata nell’anno 1994, quindi, non possiamo chiedere danni al costruttore, in quanto i famosi dieci anni di garanzia sono abbondantemente passati.

D. G.

Se il condominio, ritualmente citato in giudizio nella persona dell’amministratore, non si costituisce, verrà dichiarato contumace dal giudice e la causa seguirà il suo corso, ivi compresa la designazione di un consulente tecnico d’ufficio che accerterà la responsabilità delle infiltrazioni.

EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE

In un condominio di nuova costruzione l’autoclave è obbligatoria, e se è obbligatoria chi la deve montare il costruttore o i condomini?

P. S.

Il costruttore non è tenuto a dotare l’edificio di impianto di autoclave, a meno che ciò non sia previsto dal contratto di appalto. I condomini possono deliberare l’installazione dell’impianto con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334/1.000, in seconda convocazione).

RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA

In un vecchio appartamento devo sostituire un intero bagno (tubazioni annesse) per usura di esse, intanto si e formata una bolla d'aria sul soffitto del negoziante di sotto. Mi sono offerto di riparare il danno con un mio muratore che rifarà anche il bagno, il punto è che il negoziante ha rifiutato dicendo che chiama lui un operaio di fiducia, io adesso non vorrei che ci sia una speculazione avendo già una volta l'assicurazione pagato il danno a costui ed ora non può essere pagata da quest'ultima. Secondo lei c'è rischio?

C. A.

Considerata l’indisponibilità del coinquilino, una soluzione potrebbe essere quella di far riparare il danno da un artigiano scelto di comune accordo.

SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA

Sono proprietaria - insieme ai miei 3 fratelli - di un appartamento dove solo io risiedo. Dovendo sostituire la caldaia chiedo a chi compete sostenere tale spesa.

via mail

La spesa richiesta dalla sostituzione della caldaia fa carico ai tre proprietari, in proporzione al diritto di ciascuno sul bene comune.

MONTAGGIO IMPALCATURA

Sono proprietario di un box situato sotto ad angolo del mio condominio. Devono iniziare i lavori i manutenzione straordinari per rifacimento facciate già approvati da assemblea. Per tali lavori (già partiti in parte del condominio) risulta necessario istallare una impalcature che appoggerà sul solaio del mio box. L'amministratore mi ha chiesto di puntellare dall'interno il mio box al fine di montare l'impalcatura in maniera sicura per l'impresa. Nel mio box ho montato da circa 6 mesi un soppalco in legno (molto bello) del costo di €2.500, adesso per puntellare lo stesso, mi costringono a smontare il soppalco ed non utilizzare il box per l'auto ed altro per più di 3 mesi (secondo quanto preventivato dalla ditta appaltatrice). La mia domanda è: mi posso opporre a questo, posso rifiutarmi di far smontare il soppalco econcedere l'utilizzo del mio box? A cosa vado eventualmente incontro e se accetto quali sono i miei diritti?

via mail

Se l’esecuzione dei lavori condominiali richiede che il ponteggio venga installato anche sul solaio del box di un condomino, questi non può opporsi. Le operazioni di consolidamento del solaio, come pure lo smontaggio e il rimontaggio del soppalco, fanno carico al condominio.

DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE

Sono proprietario di un magazzino che per la merce deperibile non utilizza il riscaldamento. Questo è misurato con valvole ai radiatori, che tra l'altro ho fatto togliere (tranne due piccoli per i servizi). E' giusto che mi sia addebitato lo stesso il 40% delle spese di riscaldamento in base ai m. cubi (a parte l'effettivo consumo dei due piccoli radiatori)? Il 40% è per tutti i condomini come quota fissa; il 60% a consumo.

A. A.

L’essersi staccati dal riscaldamento condominiale non implica che si venga esonerati dal contribuire alla spesa richiesta dalla conservazione dell’impianto e dall’eventuale maggior onere ricadente sui condomini che continuano ad usufruire del servizio. Quanto alla percentuale addossata al lettore, la sua congruità o meno può essere accertata da un tecnico, ed eventualmente contestata, a meno che non sia stabilita da un regolamento condominiale contrattuale, perché in tal caso si è comunque tenuti a rispettarla.

VENDITA E CALDAIA

Ho venduto un appartamento con riscaldamento autonomo. Dopo 5 mesi, al momento dell'utilizzo, l'acquirente ha fatto riparazioni costose sulla caldaia risultata non funzionante. Mi chiede il rimborso delle spese sostenute. Specifico che la caldaia ha 8 anni e che al rogito ho consegnato il libretto di impianto compilato con tutte le ricevute delle manutenzioni programmate regolarmente effettuate negli anni come previsto dalla legge. Sono tenuto a pagare tali spese?

M. B.

L’acquirente, avendo avuto la possibilità di controllare, attraverso il libretto d’impianto, la vetustà e le condizioni della caldaia, funzionante al momento del rogito, non può pretendere che sia il venditore a farsi carico della spesa richiesta dalla riparazione.

APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE

Il condominio ha appaltato lavori di rifacimento dell'impianto citofonico e della cancellata esterna. L'impresa dopo alcuni rinvii non ha terminato i lavori per cui l'Amministratore ha dato disdetta , accompagnata da uno status quo delle cose fatte/non fatte. L'impresa aveva installato nel cortile del condominio un gabbiotto (non fisso) per immagazzinare i suoi materiali di uso corrente. Ha promesso più volte dando date precise, di smantellare ma non lo ha fatto. Alcuni vorrebbero smontare e mettere il materiale fuori dal condominio in un prato vicino libero, altri sperano in un ultimo barlume di correttezza dell'impresa che infine venga a prendersi i suoi beni. Poiché questo non succederà , come possiamo liberarci del materiale sgradito che tra l'altro occupa il giardino condominiale impedendo il godimento di gran parte dello stesso? "

M. D. B.

Se l’appaltatore disattende l’invito, rivoltogli dall’amministratore del condominio a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a smantellare il box entro congruo termine, lo stesso amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, chiedendo anche il risarcimento del danno derivante dal protrarsi della presenza della struttura sul suolo condominiale.

DIMISSIONI AMMINISTRATORE

Dal 1999 sono amministratore, a titolo puramente gratuito, in un piccolo condominio di 5appartamenti dove siamo 4 proprietari di cui due con 400 millesimi ed altri 2 con 600 millesimi. In realtà, essendoci il contatore condominiale, c'è da amministrare solo la ripartizione della luce scala e del portoncino elettrico di ingresso al condominio, per il resto ogni appartamento è dotato di riscaldamento, di fornitura di acqua e luce con contatori autonomi. Fino ad ora non è stato effettuato nessun tipo di lavoro al condominio mentre ora c'è bisogno di fare alcuni lavori ai frontalini di tutti i balconi del condominio. Poiché le incombenze sono tante e così pure le responsabilità ho comunicato, a mezzo raccomandata con A. R., le dimissioni agli altri comproprietari. Ci siamo messi d'accordo che fra una decina di giorni, essendo ancora amministratore in deroga, ci riuniamo per discutere l'accettazione delle mie dimissioni e la nomina del nuovo amministratore. Ho fatto loro presente che se non accettavano le dimissioni avrei portato tutte le ricevute delle bollette pagate alla cancelleria del
tribunale per far nominare il nuovo amministratore. Fin qui pare che tutti siamo d'accordo. Ora il problema vero però, secondo me, è un altro e cioè mi spiego: questo condomino maggioritario, accetta le mie dimissioni ma non è intenzionato a far nominare un nuovo amministratore, per non spendere soldi per fare una semplice ripartizione di spese di corrente del contatore condominiale. A me la cosa non piace. Allora il quesito è questo: una volta che l'assemblea ha accettato le mie dimissioni e firma un regolare verbale di assemblea io sono libero da qualsiasi responsabilità civile e penale verso terzi e verso gli altri condomini oppure, in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, continuo ad essere responsabile sempre io? Perché nel caso fossi sempre responsabile allora a quel punto, da comproprietario, chiederei alla cancelleria del tribunale la nomina di un nuovo amministratore.

R. S.

L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini, espressa attraverso una delibera assembleare (Cass. 5/2/1993, n. 1455).

VENDITA EREDITA’

Ho ricevuto in eredita insieme a miei fratelli un terreno. Quasi tutti abbiamo deciso di venderlo ma manca l'autorizzazione solo di un erede che sarebbe il figlio di un mio fratello morto premetto che tutti i suoi fratelli (5 su 6) sono d'accordo tranne lui. E' possibile procedere alla vendita del terreno? Le spiego eravamo sei fratelli uno di essi è morto ed ha lasciato in eredita la sua parte ai suoi 6 figli: 5 di questi sono d'accordo uno no; i miei 5 fratelli sono anch'essi d'accordo, pertanto solo mio nipote al quale spetterebbe circa un decimo dell'eredità non è d'accordo. Come fare?

L.

L’art. 720 c.c. stabilisce che, se l’immobile non è comodamente divisibile, o il suo frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia, e nessuno dei coeredi è disponibile a chiederne l’attribuzione pagando un conguaglio agli altri, si fa luogo alla vendita all’incanto. Il che avviene con l’intervento di un giudice.

DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA

Un locale caldaia per riscaldamento a servizio di un fabbricato di proprietà di 5 condomini, situato in un cortile di proprietà esclusiva di 3 dei 5 condomini è stato dismesso e abbattuto di comune accordo ( ripeto che la decisione seppure non in forma scritta, è stata unanime) in quanto non più utilizzato. Nel titolo di proprietà è scritto che tutti i 5 condomini hanno "diritti di comunione sul locale caldaia". Si chiede se i condomini (n. 3) proprietari esclusivi del cortile dove era situato il locale possono vietare l'accesso agli altri 2 condomini non essendoci più il locale caldaia, ma unicamente il suolo su cui sorgeva (circa 10 mq). Tanto si chiede in quanto gli altri 2 condomini accampano sempre (forse giustamente) il diritto di comunione sull'area scoperta (per fare cosa?).

P. G.

Il diritto di comproprietà dei cinque condomini si è trasferito, dal locale caldaia poi demolito, alla parte di suolo sul quale esso insisteva.

DEMOLIZIONE SOLAIO

Tra circa 15 giorni inizieranno dei lavori di manutenzione straordinaria all'interno del fabbricato dove abito. Parlando con l'architetto ho saputo che questi lavori comporteranno la demolizione dei vecchi solai in legno al piano terra ed il rifacimento totale dei solai stessi. Io abito al 2° Piano, si tratta di uno stabile dell'800 quindi le lascio immaginare la mia preoccupazione per l'incolumità dei miei familiari ma ovviamente l'architetto rassicura che tutto sarà fatto in sicurezza. Dove posso rivolgermi per essere sicuro che questa persona sia autorizzata a demolire dei solai all'interno di un edificio abitato da un nucleo familiare di 4 persone? A suo parere è possibile che questa persona possa effettuare questi lavori?

D. F.

L’esistenza, o meno, della prescritta autorizzazione alla demolizione e al conseguente rifacimento del solaio può essere verificata presso l’ufficio tecnico del Comune. Naturalmente i lavori dovranno essere eseguiti nel pieno rispetto delle norme di sicurezza.

BONIFICA TETTO

In una palazzina di quattro piani composta da otto appartamenti ci sono due problemi:
a) la copertura del tetto in amianto è da cambiare, si può utilizzare la soletta sottostante per costruire due mansarde e recuperare i costi? I proprietari dei piani sottostanti al tetto dicono che la stessa è di loro proprietà e non del condominio per cui non danno il parere favorevole! Ma se così è i costi della sostituzione del tetto non sono a carico loro?
b) Nel condomino abbiamo un appartamento occupato da persona usufruttuaria, che non paga le spese condominiali compreso il riscaldamento centralizzato per un costo mensile di € 300,00 come possiamo fare per il recupero? Consideri che abbiamo già pignorato alla stessa 1/5 della pensione (90,00 mensili) per recupero di somme precedenti di circa 10.000,00 (si rientra in 10 anni) nello stesso periodo la stessa accumulerà un importo di 35.000,00?

C. A.

La spesa richiesta dalla bonifica del tetto va ripartita fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Quanto alla morosità dell’usufruttuario, se l’importo di cui parla il lettore si riferisce anche a spese straordinarie, per questa quota si può agire nei confronti del nudo proprietario.

RISCHIO FURTO

Il mio balcone si affaccia su una proprietà privata che confina con il mio condominio. In questo spazio il proprietario parcheggia un camion la cui cappotta arriva a pochi centimetri dal balcone stesso, rendendo semplice l'arrampicamento e la possibile intrusione di malintenzionati. Come posso tutelarmi?

M.

Se il proprietario del camion non risponde positivamente all’invito a parcheggiare il mezzo in modo da eliminare la potenziale situazione di pericolo, non resta che rivolgersi al giudice esperendo un’azione di danno temuto attraverso un avvocato (art. 1172 c.c.)

STILLICIDIO

Ho comprato casa con il tetto già fatto il mio tetto è più alto di quello del vicino e tra i due muri in due piccoli fori è scesa dell'acqua in casa del vicino e ha fatto un pò d'umidita; mi ha detto il vicino che devo fare io il ripristino perché il mio tetto è più in alto. Vorrei sapere se devo farlo io oppure se dobbiamo farlo insieme.

G.

Il primo comma dell’art. 908 c.c. stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino: l’eliminazione del lamentato inconveniente, quindi, fa carico al lettore, salvo rivalersi nei confronti del venditore.

COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE

Il Condominio affida l'incarico ad un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali. Questi effettua il rilievo di tutte le unità immobiliari e predispone i criteri/coefficienti per la determinazione dei millesimi, assegnando agli uffici un coefficiente di destinazione 1.30. Un condomino proprietario di un locale terraneo adibito a scuola guida contesta il detto coefficiente in quanto sostiene che bisogna considerare non l'uso effettivo ma la categoria catastale dell'immobile (nella specie C/1 - negozi e botteghe) con conseguente coefficiente più basso.
Domande:
1) nell'attribuzione del coefficiente di destinazione bisogna considerare la categoria catastale o l'uso che se ne fa dell'immobile?
2) l'assemblea ha regolarmente approvato i criteri (o coefficienti riduttivi) per il calcolo dei millesimi. Dato che i numeri finali, cioè i millesimi di ciascuna unità, sono la conseguenza della applicazione dei coefficienti, è necessario che l'assemblea approvi (scusate la ripetizione) i numeri finali o la tabella si intende approvata con l'adozione dei coefficienti?

G. F.

Nella messa a punto della tabella millesimale si tiene conto della categoria catastale dell’unità immobiliare e non dell’uso specifico cui essa è adibita. L’approvazione della tabella presuppone che l’assemblea si sia pronunciata sui millesimi attribuiti a ciascuna unità immobiliare.

ODORI DI CUCINA

Sono proprietario di un immobile con un cortile interno sul quale si affaccia la finestra della cucina di un ristorante. La finestra in questione è della sezione lavaggio piatti del ristorante ed è attigua e comunicante con il resto della cucina. Il ristorante è munito di canna fumaria ma ha anche un aspiratore, installato in corrispondenza di detta finestra, che estrae aria dal locale lavaggio piatti e, di conseguenza, estrae anche molti degli odori della cucina stessa. In aggiunta, le operazioni di lavaggio delle stoviglie, che si protraggono fino ad ora tarda, producono notevole rumore. La mia domanda è questa: cosa posso fare per indurre il titolare del ristorante a spegnere l'estrattore di aria dalla cucina? La finestra del locale deve essere aperta o chiusa?

R. V.

Se le esalazioni provenienti dall’aspiratore superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. si può pretendere che esse vengano ricondotte nella norma. Questo stesso articolo stabilisce però che il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con quelle della proprietà e può tenere conto della priorità di un determinato uso.

SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI

Sono proprietaria di un appartamento posto al 3° ed ultimo piano in un edificio senza ascensore. In ogni piano ci sono 2 appartamenti tranne al 3° in cui c'è solo il mio e c'è anche l'accesso al terrazzo utilizzato da diversi condomini per stendere. La mia quota millesimale (tabella b relativa alle scale) risulta molto elevata in ragione del fatto che non ci sono altri appartamenti sul terzo piano. Tuttavia andrebbe considerato il fatto che l'ultima rampa di scale non è utilizzata solo da me ma anche dagli altri condomini per l'utilizzo del terrazzo? Come tener conto di questo nelle tabelle millesimali?

P. M.

Nella messa a punto della tabella millesimale ai fini della ripartizione delle spese richieste dalla manutenzione e dalla ricostruzione delle scale trova applicazione il criterio dettato dall’art. 1124 c.c., il cui secondo comma stabilisce che, ai fini del concorso nella metà della spesa, da ripartirsi in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Nel caso di specie il lastrico solare, in quanto comune, non è considerato come un piano a sé stante.

GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE

Un mio cliente ha deciso di coprire con un gazebo addossato alla facciata della propria casa un passaggio in comune con un altro condomino che abita al piano superiore. Questo passaggio in comune in realtà si affaccia sul cortile del mio cliente e non viene mai utilizzato dal vicino, che accede da un altro passaggio al suo cortile, ma solo dal mio cliente e dalla sua famiglia per mangiare all'aperto d'estate. Il condomino in realtà è in affitto, e si è mostrato parecchio ostile a riguardo sostenendo che il gazebo gli toglie l'aria e la luce (ma è largo appena un 1.50 m, aperto su tre lati e con copertura in plexiglass) ma soprattutto gli impedirebbe di montare un ponteggio in caso di manutenzione della facciata o delle finestre, minacciando di esporre denuncia qualora non l'avessimo rimosso. Non so se una persona in affitto può esporre denuncia in questo caso, io ho comunque intenzione di andare in Comune e presentare una DIA in sanatoria per la copertura, oppure far smontare il Gazebo e presentare una richiesta semplice per realizzarlo. Se il gazebo è rimovibile non credo ci possano essere problemi nel caso del montaggio di un ponteggio, il mio dubbio riguarda se si può realizzare questa copertura in un passaggio comune (ripeto utilizzato esclusivamente dal mio cliente), o se si può fare una variazione catastale rendendolo esclusivo del mio cliente.

G. C.

Premesso che il conduttore ha sulle parti comuni dell’edificio gli stessi diritti del locatore, il condomino o chi per lui non può occupare stabilmente il passaggio comune con un gazebo, ancorché facilmente rimovibile.

LASTRICO SOLARE E SICUREZZA

Sto ristrutturando un appartamento collegato a una terrazza. Questa terrazza, un tempo facente parte del lastrico solare condominiale, è stata frazionata tra tutti i condomini che abitano all'ultimo piano e che quindi hanno potuto acquistarla unitamente all'abitazione per goderne privatamente. La mia terrazza, pertanto, è confinante con altri due nuclei famigliari oltre che con il vano scala condominiale dotato di una porta che accede a una piccola area comune dove verranno posizionati degli impianti condominiali; da questa area comune con impianti si apre un'ulteriore porta, questa privata, con accesso alla mia terrazza. Qualche giorno fa, mentre la ristrutturazione era in corso, ignoti si sono introdotti sulla mia terrazza. La porta condominiale è stata trovata aperta senza scasso (le chiavi sono in possesso solo del portinaio e di alcuni condomini) e la porta provvisoria del cantiere di ristrutturazione sfondata. Nulla è stato asportato (c'erano solo gli attrezzi dell'impresa) ma avvocato e direttore dei lavori mi hanno consigliato di sporgere denuncia per tutelarmi. Così ho fatto. Ora, però, vorrei tutelarmi da futuri eventi di questo tipo, anche perché la mia terrazza è direttamente collegata all'appartamento. Vorrei pertanto sistemare, sulla sommità dei muretti di confine (alti circa 150 cm) tra i due vicini di casa e l'area comune con gli impianti condominiali, una cancellata/griglia di protezione. Vorrei inoltre posizionare, alla fine di questi muretti, delle raggiere metalliche poiché il cornicione del palazzo è molto ampio e quindi permetterebbe a eventuali malfattori di aggirare i muretti con cancellata/griglia di protezione e introdursi nella mia proprietà passando da una terrazza all'altra. Devo chiedere autorizzazione all'amministratore del condominio? In caso di risposta negativa, posso avvalermi della legge per mettere in sicurezza la mia proprietà?

M. M.

Trattandosi d’intervenire sul muro comune è opportuno che l’innovazione venga deliberata dall’assemblea. La Corte d’Appello di Milano (sentenza del 22/5/1998) ha stabilito che non è affetta da nullità per violazione del secondo comma dell’art. 1120 c.c. la delibera che approvi l’installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove, pur esistendo un pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i condomini.

PANNELLI FOTOVOLTAICI

In un edificio la copertura a tetto è in comune fra le due proprietà essendo i due appartamenti posti al piano terra e primo piano. Il proprietario 1 può installare un impianto fotovoltaico quando non sussistono le condizioni di un accordo ordinario?

M.

L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli solari dalle dimensioni ingombranti sulla copertura dell'edificio condominiale riduce la possibilità di utilizzazione abituale della cosa comune, alterando il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l’autorizzazione dell’altro o degli altri condomini.

APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI

Abito in un vecchio stabile dove c'è un condominio fittizio (mettiamo una quota mensile per la pulizia e la luce). Inizialmente i proprietari eravamo tre (palazzo di 3 piani più piano terra). Adesso sono subentrati altri proprietari e io vorrei che si facessero le quote millesimali. La mia domanda è questa: sono proprietaria di due appartamenti in questo stabile, ma uno ricade per metà in questo stabile, dove c'è l'accesso attraverso la scala condominiale, e per metà nello stabile accanto. Come si fanno i millesimi di questo appartamento? Si valuta solo l'area che ricade nello stabile?

V. G.

Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali si deve considerare la superficie di unità immobiliare compresa nella verticale dell’edificio in questione.

CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO

Abito in un condominio di 10 famiglie. Abbiamo possibilità ad accedere ad esso tramite l'androne principale e tramite il garage.
Chiedo:
- Può un non condomino, quindi parente, anche di 1° grado familiare (figlio del proprietario) avere accesso libero dal vano garage, possedendo anche la chiave e quindi avere libero accesso in ogni momento?
- Oppure i non condomini devono avere accesso esclusivamente dall'androne e in quando non condomini non possedere anche la chiave del portone centrale?
- Quali responsabilità ripercuotono sul condominio se nel garage o nel condominio stesso dovesse rompersi qualcosa o altro, considerando che le chiavi sono alla mercè di tutti?
- Chi deve possedere le chiavi delle varie singole entrate del condominio stesso?

T.

Il fatto che un condomino, magari anziano, consegni la chiave del proprio appartamento a un parente stretto o ad altra persona di fiducia, non è incompatibile con i diritti degli altri condomini sulle parti comuni dell’edificio, a meno che il regolamento contrattuale del condominio non stabilisca un divieto in tal senso. La consegna ad estranei delle chiavi di accesso alle parti comuni dell’edificio richiede invece il consenso degli altri condomini.

GARAGE INDIVISO

Abito al primo e ultimo piano di una villetta dove al piano terra abita mia sorella con cui purtroppo i rapporti sono tutt’altro che sereni. Gli spazi comuni, tra cui il garage sono a proprietà indivisa al 50 %. Mia sorella, che non può accedere al garage con la sua macchina perché troppo grande, vuole impedire l'accesso anche alla mia e ha riempito il garage di motorini non funzionanti, biciclette sue e dei suoi familiari, strumenti musicali, attrezzi professionali ecc. e pretende che non ci parcheggi più la macchina, reclamando il 50 % dello spazio. Ha ragione lei o io (nel ritenere che il garage sarebbe prioritariamente riservato al parcheggio di autovetture)? E un altro quesito: ormai risulta impossibile mettersi d'accordo su una ditta a cui affidare lavori all'interno degli spazi comuni quando c'è bisogno di una ristrutturazione. Io le ho proposto ditte suggerite da qualche parente o amico comune che garantiscano imparzialità ma lei non ne vuol sapere e vuole chiamare quelle di sua fiducia. Cosa si fa nel caso che non si riesca più a trovare accordi in merito?

A. M.

Nella comunione pro indiviso, qual è quella intercorrente fra il lettore e la di lui sorella, il diritto di ciascun comunista investe l’intera cosa (nel nostro caso il garage) e non una parte di essa, incontrando però un limite nel pari diritto dell’altro comproprietario. Se la sorella non intende addivenire ad una soluzione che consenta ad entrambi di godere di una parte del locale, né è disponibile ad accordarsi sulla scelta di un’impresa cui affidare i lavori di ristrutturazione, non resta che rivolgersi al giudice.

STILLICIDIO E LOCAZIONE

Sono in una villetta a schiera in affitto sul balcone c’è una tettoia in legno; il pluviale di scarico dell'acqua piovana perde e ci sono da fare dei lavori di manutenzione. Preciso che è stato consegnato in questo stato. La riparazione a chi spetta?

F.

La spesa richiesta dall’eliminazione dello stillicidio e dall’esecuzione dei lavori di manutenzione necessari già al momento dell’inizio della locazione fa carico al locatore, ai sensi del primo comma dell’art. 1576 c.c., salvo diverso accordo fra le parti.

AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE

Posso disdire un locale commerciale se il proprietario mi confida ingenuamente che i tubi di scarico del water sono in amianto?

M.

L’amianto è pericoloso solo quando le fibre di cui è composto possono essere inalate. Nel caso di specie appare improbabile che si possa provare la tossicità della tubatura, con conseguente possibilità di domandare la risoluzione del contratto ai sensi del primo comma dell’art. 1578 c.c.

BALCONE ATTREZZATO

Vorrei sapere se ho fatto un abuso nel portare le utenze sulla mia terrazza. Mi spiego: ho portato l'impianto dell'acqua e quello del gas, dove sempre all'aperto ho montato un lavello e un piccolo fornello con due fuochi.

P.

Il lavello e del fornello, se visibili dall’esterno, potrebbero essere contestati sotto il profilo dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

LOCAZIONE E PARCHEGGIO

Un mio immobile ha in comune con altro immobile limitrofo un androne di accesso ad entrambi. Vorrei sapere se il locatario del mio immobile oltre al diritto di passaggio acquisisce altri diritti sulla comproprietà dell'androne (p.es. la sosta o il parcheggio dell'auto).

C.

Il conduttore ha sulle parti comuni dell’edificio gli stessi diritti del locatore, ad eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione.

DIVISORIO BALCONE

Il mio balcone confina con quello del mio vicino e come divisorio abbiamo una struttura in alluminio che regge due vetri opachi: 1) un vetro parte da terra e arriva altezza davanzale balcone; 2) l'altro si alza ma senza chiudere al soffitto lasciando cosi un'apertura . Il mio problema è questo: contro i vicini impiccioni ho appeso sul secondo vetro, quello che parte dal davanzale in su, un telo verde di quelli che si montano anche nei giardini sulle grate, per tutelare la mia privacy. Posso farlo o vado contro le regole di luce e vista?

F. B.

L’applicazione del telo potrebbe essere contestata sia dal punto di vista della diminuzione di aria e luce al balcone del vicino, sia dal punto di vista dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.

VENDITA E SPESE CONDOMINIALI

Agli inizi di questo mese ho comprato casa da un privato che ho pagato in parte con assegni ed in parte con un mutuo. L'abitazione verrà rilasciata dal vecchio proprietario entro gli inizi di dicembre di quest'anno. Oggi, invitata all'assemblea condominiale, vengo a conoscenza che già in alcune sedute precedenti - quando ancora non ero proprietario dell'immobile - era stato discusso sulla sostituzione della caldaia centralizzata dello stabile. Vorrei conoscere se in qualche misura il vecchio proprietario dovrebbe partecipare alle spese di detto acquisto.

G.

L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che le approva (Cass. 21/7/2005, n. 15288), per cui non è sufficiente una semplice discussione non seguita da alcuna decisione. Nel caso di specie, quindi, il pagamento fa carico al compratore dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo con il venditore.

MOROSITA’ E SMONTAGGIO PONTEGGIO

Ho appaltato ad una impresa lavori per un recupero del sottotetto, dopo 6 mesi di ritardo nella consegna del lavoro ho disdettato il contratto scoprendo che molti fornitori non sono stati pagati. La ditta del ponteggio si rifiuta di smontarlo perché "pretende" il pagamento da parte mia (committente) di una parte dell'insoluto, il ponteggio è in una situazione di degrado e di pericolo (ho fatto fare una relazione dal tecnico), la ditta appaltatrice è introvabile non avendo più una sede quindi se andassi dal giudice per ex art. 700 passerebbe oltre un mese con sostenimento di spese da parte mia che non potrei recuperare, posso procedere con lo smontaggio con apposita ditta e tenerlo per un mese in un deposito?

D.

Piuttosto che rischiare di risarcire i danni conseguenti ad un’eventuale caduta del ponteggio pericolante, conviene pagare alla ditta proprietaria il prezzo dello smontaggio. La soluzione prospettata dal lettore, che dovrebbe comunque pagare altra ditta che effettui lo smontaggio, oltre al deposito dei materiali chissà per quanto tempo, presuppone quanto meno che i Vigili del Fuoco attestino l’esigenza di un intervento immediato a causa della situazione di grave e immanente pericolo.

FURTO E SOSTITUZIONE PORTA

I ladri sono entrati in casa mia e hanno spaccato la porta. Chi deve cambiare la porta? Il proprietario o l'inquilino? La porta è molto vecchia (50 anni) ed è di legno; dabbasso non c'è portoncino con citofono, cosi si può arrivare al mio piano.

V.

La sostituzione della porta fa carico al locatore, ai sensi dell’art. 1576 c.c.

PALMA INVADENTE

Sono proprietario di una casa, il cui atrio nella parte posteriore confina con un altro atrio (del vicino) in cui è piantata una palma da dattero di circa 5 metri di altezza, proprio sotto il muro di confine di mia proprietà, alto 3 metri. I relativi rami, frutti e fiori pendono e cadono nel mio atrio. Posso chiedere l’ estirpazione della palma? Il vicino ha già agito legalmente nei miei confronti perché ho tagliato un paio di rami che pendevano in casa mia, e dice che ho rovinato definitivamente la simmetria della pianta. Chi ha ragione?

A.

Se la palma è stata messa a dimora a distanza legale dal confine (tre metri) non se ne può pretendere l’estirpazione. Se invece è stata piantata a distanza inferiore può essere mantenuta ma la sua altezza non può superare quella del muro. Non si possono tagliare direttamente i rami che si protendono nel proprio fondo, ma si può pretendere che sia il vicino a farlo; le radici che si addentrano nel fondo, invece, possono essere tagliate direttamente dal proprietario di questo.

ALLAGAMENTO CUCINA

In circa 6 anni ho subito 3 allagamenti della cucina con gravi danni nel mio appartamento. Per l'amministratore del Condominio il danno, che pure è stato regolarmente risarcito dall'Assicurazione, è dovuto all'incuria dei condomini che utilizzerebbero, in modo improprio, gli scarichi gettando materiali solidi (fondi di caffè o altro). Un perito, da me incaricato di verificare le cause di tale ricorrente problema, ha evidenziato come ciò sia, presumibilmente, imputabile ad un difetto di costruzione delle colonne di scarico, che presentano numerose curve che rendono impossibile il regolare deflusso delle acque. In particolare, sono venuto a conoscenza di una curva nell'impianto di deflusso delle acque, proprio al di sopra del mio appartamento. E' possibile richiedere un accertamento delle colonne di scarico alla presenza di un tecnico di mia fiducia, ed in caso si dovessero rifare le colonne, a chi spetterebbero le spese?

F.

Se il condomino del piano di sopra non concorda con le risultanze della perizia disposta dal lettore, lo stato dei luoghi dev’essere certificato da un accertamento tecnico preventivo, da richiedere al giudice attraverso un avvocato. Se questo mezzo istruttorio conclude nel senso che il danno è dipeso dalla braga (curva), la spesa richiesta dall’eliminazione dell’inconveniente fa carico al proprietario di questa, che potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’appaltatore se è ancora operante la garanzia decennale.

SPESE E SERVITU’

Essendo comproprietario di un viale condominiale sul quale vige una servitu’ di passaggio a favore di altri vicini proprietari di fondi confinanti accessibili esclusivamente dal suddetto viale, vorrei sapere, in mancanza di un regolamento condominiale, a chi toccano le spese di manutenzione del viale, nonchè le spese per la realizzazione del passo carrabile per l’accesso dalla strada comunale al viale, ai soli proprietari del viale, oppure anche a tutti gli altri usufruttuari della servitu’ di passaggio ma non proprietari del viale?

A.

L’art. 1069 c.c. stabilisce che le opere necessarie al mantenimento della servitù sono a carico del proprietario del fondo dominante (nel caso di specie i proprietari dei fondi confinanti). Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

SPESE SUPERCONDOMINIO

Sono amministratrice di un super condominio, cioè di un residence formato da tre palazzine chiuso da un recinto esterno a cui di accede mediante tre cancelli elettrici. Sotto ogni palazzina ogni proprietario di un appartamento ha un box auto; uno di questi palazzi ne ha un box in più rispetto ai corrispondenti appartamenti e, la società costruttrice ha pensato bene di venderlo ad un proprietario esterno che non vive all'interno del residence. Sottolineo che all'interno vi è anche un contatore contascatti per l'energia elettrica che non si sa da dove prendi l'energia elettrica. Ora si sono presentati dei problemi strutturali ai tre cancelli che permettono l'ingresso al residence. Vorrei sapere se anche questo proprietario deve contribuire alla spesa comune, e in che misura. Io penso di si, ma vorrei esserne sicura prima di contattarlo. Inoltre, vi è anche un largo spazio condominiale con un giardino (costa molto tenerlo in ordine). Il box è nel cortile, quindi, anche in questo caso bisogna che questo proprietario partecipi a queste spese? Il dubbio è dovuto al fatto che possiede solo il box e non l'appartamento.

M.

Il proprietario del box deve contribuire alle spese dei servizi comuni ai quali ha accesso (quello che rileva è l’uso potenziale, non l’uso effettivo) in proporzione ai millesimi che insistono su questa unità immobiliare.

CONTATORE ACQUA

Ho costruito una casa in campagna e terminati i lavori ho chiesto al Comune l'allacciamento dell'acqua. Dopo aver pagato le relative spese, il comune mi ha posizionato il contatore ad una distanza dalla mia casa di circa 100 metri. Dal suddetto contatore parte un tubo non interrato ma cementato sull'asfalto lungo circa 100 metri che p